Investir En Pinel

Investir En Pinelet j’ai besoin de combien pour prendre ma retraite ? Frugalisme est le site dédié à votre liberté financière le gaspillage alimentaire.

Si vous voulez vivre une vie libre, sans échanger votre temps contre de l’argent alors vous êtes au bon endroit Investir En Pinel.

 de société basé sur la surexploitation des ressources est la cause d’immenses désastres écologiques les frugalistes. 

Du réchauffement donc climatique le frugalisme s’inscrit dans une démarche de protection de l’environnement donc Investir En Pinel . 

Que votre objectif soit de faire des économies, de développer votre éducation financière, d’investir ou de reprendre en main votre budget vous trouverez forcément sur le site des solutions pratiques ni pour apprendre à consommer moins et mieux le gaspillage alimentaire Investir En Pinel.

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Pinel arnaque ? Peut-On Gagner De L’argent Grâce Aux Dispositifs De Robien, Duflot, Pinel ?​

Pinel Arnaque:

Pinel arnaque : vous avez certainement déjà vu ces petites baraques qui servent de points de vente pour des futurs projets immobiliers et vous vous demandez si Pinel rime avec arnaque. 

En effet,  on vous y présente souvent des offres alléchantes, de superbes projets immobiliers, des résidences dite “Nature” avec une “toiture végétalisée”, le tout vous permettant de réduire votre assiette fiscale grâce à la fameuse DÉFISCALISATION, comprenez un agrément avec le gouvernement qui va vous permettre d’acheter un bien et de le louer tout en réduisant vos impôts.

C’est ce qu’on pourrait appeler de l’immobilier facile, Pinel = arnaque ? Effectivement, il vous suffit pour cela d’acheter sur plan et ensuite une société va s’occuper de tout, de la construction à la gestion locative en passant par la maintenance, le syndic, bref vous n’avez rien à faire ! Ces sociétés vont parfois même jusqu’à vous proposer même de vous aider à la rédaction de votre déclaration fiscale annuelle.

En outre il y a de fortes chances que vous obteniez des frais de notaires réduits voir offerts.
C’est donc à priori une solution idéale pour se constituer un patrimoine sans se casser la tête.
Le client verra souvent dans ce type d’investissement l’opportunité de gagner de l’argent en réduisant ses impôts et en devenant acquéreur d’un bien qui par la suite générera des revenus réguliers…idéal pour préparer la retraite !

En plus vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous avez réalisé des investissements locatifs. Les caractéristiques de cette réduction dépendent de la date à laquelle vous avez réalisé cet investissement.

Pinel arnaque ? Depuis septembre 2014 (Pinel)

Pinel arnaque ? En effet, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Enfin la réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014.

Conditions liées à l’investissement immobilier

Types d’acquisitions

La réduction d’impôt concerne les biens suivants :

  • Des logement neufs
  • Investissement par l’achat de logement en l’état futur d’achèvement
  • Appartement ou maison que vous faites construire
  • immeuble ou logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération)
  • Les logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d’habitation.

  Attention : La réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an.

Délais d’achèvement du logement

Période de l’investissement

La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Localisation du logement

Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.

Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.

Type de logementNiveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construireRéglementation thermique RT 2012(ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travauxLabel HPE rénovation 2009ou label BBC rénovation 2009

  Attention : en outre-mer, des règles différentes s’appliquent.

Conditions liées au locataire

Enfin le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal.

De surcroit son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €37 456 €
+ 1 personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €45 044 €
+ 2 personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €54 379 €
+ 3 personnes à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €63 970 €
+ 4 personnes à charge119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €+ 8 041 €+ 8 041 €

Conditions à la location

Le logement doit être loué comme habitation principale. Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Localisation du logementPlafonds mensuels de loyer au m²
20182019
Zone A bis16,96 €17,17 €
Zone A12,59 €12,75 €
Zone B110,15 €10,28 €
Zone B2 (sur agrément)8,82 €8,93 €

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur. Pinel arnaque: les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Déclaration

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

Montant de la réduction d’impôt

Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, vous avez reçu un acompte de 60 % de cette réduction d’impôt le 15 janvier 2019. Le solde sera versé en septembre 2019.

Plafond

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an,
  • 5 500 € par m² de surface habitable.

Faut il investir en Pinel ? Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d’impôt

Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location.

Le cas de l’engagement initial de 6 ans

 TauxRépartition de la réduction d’impôt
Période initiale de 6 ans12 %2 % par an
1re prolongation de 3 ans6 %2 % par an
2e prolongation de 3 ans3 %1 % par an

Attention : les règles sont différentes outre-mer.

Et le prix d’achat dans tout ça ?

Bien souvent lors du montage fiscal vous devrez faire “un effort d’épargne”. Pinel arnaque ? Cela signifie que chaque mois vous allez débourser une somme d’argent car le crédit immobilier et les charges ne seront pas couverts par les loyers. Calculez le montant que vous devrez débourser sur dix ans. Vous comprendrez bien que dans ce cas il devient légitime de se demander s’il faut investir et acheter un appartement en Pinel. En effet, la défiscalisation et les économies d’impôts ne vous permettront pas de gagner de l’argent.

En vérité il y a même très peu de chances qu’à terme vous vous enrichissiez par ce type d’investissement. Dans 90 % des cas vous achèterez cet appartement au-delà du prix normal du marché. 

Les sociétés qui s’occupent de la promotion et de la vente de ces appartements génèrent d’immenses marges et les commerciaux essayent surtout de vendre auprès d’un public non éduqué à l’investissement immobilier. Des cibles faciles, avides d’argent simple à gagner.

Leurs arguments chocs sont les suivants:

  • Votre investissement locatif est plus cher mais il est tout neuf.
  • Vous allez gagner de l’argent car vous payerez moins d’impôt.
  • Vous faites une bonne action car vous permettez à des personnes aux revenus modérés de se loger dignement. Cet argument est à mon sens un des plus moralement pervers . En effet dans notre société Judéo-Chrétienne, l’enrichissement reste un tabou, pour s’enrichir il faudrait souffrir. Ainsi si vous vous enrichissez en soutenant réellement des personnes dans le besoin alors cet enrichissement serait moralement plus acceptable.
  • Enfin dans une moindre mesure l’idée que vous contribuez à aider la société en louant à des personnes aux revenus modérés.

Ces arguments sont faux, stupides. Ce sont des mensonges. En achetant de la défiscalisation vous ne vous enrichirez pas. Le seul vrai moyen efficace de s’enrichir avec de la défiscalisation consiste à acheter un bien ancien et à le rénover. Techniquement vous rajoutez de la valeur car vous transformez la vieille citrouille en joli carrosse.

Par ailleurs, 10 ans après que vous ayez acheté votre 2 pièces grâce au dispositif Pinel, qui donc va payer la facture de rénovation de cette fameuse toiture végétalisée ? Que va-t-il en rester dans 10 ans ? Vous comprenez bien que les charges risquent d’exploser, faisant fondre la rentabilité de votre investissement comme neige au soleil.

Un autre problème va se poser: une dizaine d’année après l’achat, vous ne pourrez plus défiscaliser. Certains vous diront alors que vous devriez vendre votre appartement pour de nouveau investir un nouveau Pinel, Duflot, etc… C’est le serpent qui se mord la queue !

Enfin c’est souvent à ce moment que les ennuis commencent. Votre bien qui est considéré comme ancien se retrouve en concurrence avec d’autres biens, eux aussi anciens et souvent en très bon état. Ces derniers n’ont pas étés achetés par dispositif défiscalisant, donc probablement beaucoup moins cher. Vous ne pourrez pas revendre au prix du neuf car votre appartement ne sera plus considéré comme tel. Vous serez donc obligé de vous aligner sur les prix du marché et si ce dernier n’a pas progressé durant la période alors vous aurez perdu de l’argentinel arnaque

Pinel arnaque ? Est-Ce Que Je Vais Gagner De L'argent A La Revente ? Investir En Pinel

Vous pourrez peut-être revendre plus cher à condition que l’immobilier ait entre temps fortement monté dans votre ville; mais ça, personne ne le sait à l’avance. Afin de compléter au mieux ces éléments d’informations, je vous invite à lire l’article que j’ai écrit au sujet des croyances que l’on a sur les prix de l’immobilier “L’immobilier ça monte tout le temps. Vrai ou faux ?“. Par ailleurs il faut aussi regarder la valeur réelle faciale en tenant compte du niveau d’inflation annuel et de la valeur de la monnaie par rapport à la monnaie dominante mondiale (encore le dollar aujourd’hui). On peut donc se demander si Pinel = arnaque.

Faut Il Donc Encore Investir En Pinel ? Est-Ce Que C'est Une Arnaque ? Pinel arnaque

Je vais vous donner une astuce, lorsque vous rencontrerez un de ces commerciaux ou promoteurs qui veut vous vendre ce type de produit si intéressant, demandez leur s’ils en ont acheté pour eux même. Si la réponse est positive alors demandez à les visiter pour vous rendre compte. Allez y au culot, vous serez surpris de la réponse.

Faut Il Acheter Un Investissement Pinel ? Peut On S'enrichir ?

Il y a plusieurs moyens très efficaces pour vous permettre de gagner beaucoup d’argent grâce aux dispositifs défiscalisants. On va encore dire Pinel arnaque Attention ! 

  • Soyez le vendeur ou le promoteur !  Si cela n’était pas une activité très rémunératrice, il y en aurait beaucoup moins !
  • Faites votre propre Pinel: achetez un terrain en zone éligible, construisez des logements par vous même et louez les. Personnellement j’ai essayé et je n ai jamais trouvé ni le terrain, ni le constructeur adapté pour ce type de projet. Notez par ailleurs qu’il s agit d’un projet coûteux et qu’il vous faudra créer une société dédiée. Vous devrez aussi trouver les financements et un constructeur sérieux. À réserver aux plus expérimentés. 
  • Investir dans des biens de défiscalisation, c’est à dire acheter ces appartements lorsque le propriétaire ne peut plus défiscaliser et décide de se défaire du bien. Alors là, je vous garantis qu’il y a possibilité de faire de très bonnes affaires car les vendeurs ont généralement des profils qui vous permettront de larges marges de négociation.

Cas concret : Ville moyenne Valenciennes dans le Nord Pas de Calais, immeuble 12 ans

Premierement un appartement d’une surface de 48 m2, prix de vente affiche 75000 euros, proposition d’achat à 57000 euros, prix de vente 60000 euros. Je savais que j’avais la possibilité de faire une négociation agressive car l’agent m’a appris que le vendeur n’avait quasiment plus rien à rembourser auprès de sa banque. Appartement aujourd’hui loué 460 euros chaque mois et j’ai un ratio de 6,5% net – financement 110 % soit achat, notaire, frais d’agence. Résultat vous vous retrouvez avec un appartement encore en très bon état ( 10 – 12 ans ). Il vous suffira de faire une rénovation simple, comprenez un bon coup de peinture ( blanc mat évidemment), d’installer une petite cuisine( j’en ai trouvé de très mignonnes pour moins de 500 euros ! ), d’installer du parquet dans la chambre ( enlevez systématiquement tout ce qui ressemble à de la moquette) et changez les robinets pour des modèles plus onéreux mais très résistants ( la fameuse marque allemande…). Pinel arnaque

Vous pourrez déduire les frais de rénovation de vos loyers pour le calcul de votre imposition dans votre déclaration . Nous reviendrons là dessus dans un prochain article. Le message que je souhaitais vous faire passer au travers de cet article, c’est que les défiscalisations dites faciles ne vous permettront quasiment jamais de vous enrichir in fine.

Enfin gardez en tête que vous ne savez pas d’avance comment ni dans quelles conditions vous devrez vendre votre bien. Serez-vous dans l’urgence ? Est ce que le marché immobilier sera complètement amorphe ? Est ce que les taux d’emprunts se seront envolés ? Le prix du m2 aura t’il augmenté ? Pinel arnaque ?Aurez-vous des dettes à rembourser ? Un divorce difficile ? Nous n’en savons absolument rien. C’est la raison pour laquelle vous devez être certain de réaliser une bonne affaire à l’achat, en acquérant votre bien pour un prix inférieur à celui du marché. 

Faut-Il Investir En Pinel ? Pinel arnaque ?

Ne vous attendez pas à gagner beaucoup d’argent avec des investissements faciles. Cela vous demandera de la réflexion et beaucoup de travail pour vraiment savoir s’il est vraiment pertinent pour vous d’investir dans un appartement via le dispositif Pinel.

Si vous avez aimé n’hésitez pas à le partager.

2 commentaires

  • Samir says:

    Ton article est intéressant sur le fond, sur la forme par contre la répétition de “Pinel arnaque” dans un souci d’optimisation SEO j’imagine est très frustrant à la lecture.

    Mon point de vue : si tu envisage de vendre des formations via ton blog à la “Olivier Roland” essaie d’optimiser le confort de lecture et de navigation et détache toi des techniques SEO et Webmarketing qui ont maintenant plus de 10 ans 😉

    Intéressant en tout cas 😉

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