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Auteur: Jérémie
Publié le 03 octobre 2022

SCPI : comment réussir votre sélection ?

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier papier pour faire des placements financiers. Ainsi, vous vous demandez quelle SCPI choisir. Il y a plusieurs points importants auxquels il faut veiller lorsqu’on envisage d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier. En effet, les SCPI sont de plus en plus populaires pour faire fructifier vos investissements. Ainsi, de plus en plus d’épargnants particuliers s’intéressent à ce type de produit d’épargne

Les SCPI sont un moyen efficace d’investir dans l’immobilier locatif de manière diversifiée et sans se soucier des problématiques liées à la gestion du bien. Néanmoins, il faut savoir comment choisir les bonnes SCPI

Après un rappel sur la définition d’une SCPI et ses grands principes, nous étudierons trois points essentiels auxquels vous devrez veiller avant de vous lancer dans ce type d’investissement.

ATTENTION : les informations de cet article sont données dans un but purement informatif. Il ne s’agit pas de conseils en investissement. Il est de votre responsabilité de vous informer auprès des SCPI des risques de pertes en capital auxquels vous vous exposez. Par ailleurs, je ne suis pas conseiller financier.

Temps de lecture estimé : 17 minutes

Mes investissements dans les SCPI

Pour moi, l’investissement au travers des sociétés civiles de placement immobilier a commencé en 2016. À cette époque, je cherchais un moyen efficace de diversifier mes investissements immobiliers pour faire travailler mon argent à ma place. Mon but était simple : percevoir un maximum de revenus sans devoir travailler. En somme, je voulais retrouver la maîtrise de mon temps et de mon argent.

Tout ce que je mettais en œuvre tendait à me permettre d’acquérir de nouveaux actifs immobiliers qui produisent de la valeur, d’où mon choix d’acquérir des parts de SCPI de rendement. En adoptant une saine répartition de mes investissements, je parvenais à augmenter mes revenus.

Quand on cherche à s’engager sur le chemin d’indépendance financière, il faut obtenir un maximum de revenus sans devoir échanger son temps pour de l’argent. L’immobilier est idéal lorsqu’on veut atteindre sa liberté financière et prendre sa retraite anticipée.

Les SCPI permettent de faire de l’immobilier locatif rentable sans vous tracasser avec les locataires. Cela vous permet également d’acquérir de l’immobilier que vous ne pourriez pas normalement acheter. Parmi ces ensembles immobiliers, citons de grands immeubles de bureaux dans des centres d’affaires, de l’immobilier d’entreprise dans de grands ensembles, des hôtels, des supermarchés ou même des cliniques.

Je cherchais aussi un moyen d’investir dans l’immobilier professionnel, mais je n’y connaissais rien. Les SCPI me sont alors apparues comme une solution simple, efficace et suffisamment encadrée pour m’y intéresser.

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Les SCPI de rendement vous permettent de percevoir des revenus sans travailler

C’est un investissement encadré par l’AMF, et destiné au bon père de famille que je suis devenu aujourd’hui. En d’autres termes, il est clair qu’on peut trouver des investissements qui seront bien plus rentables. Toutefois, une forte rentabilité impliquera un plus grand risque de pertes en capital. Il faut donc faire preuve de prudence, de bon sens et de mesure.

Qu’est-ce que la SCPI ?

Une SCPI (Société civile de placement immobilier) est un fond immobilier qui va investir dans des immeubles. Il peut s’agir de bureaux, de murs de commerces, d’immobilier pour les particuliers, de cliniques ou centres médicaux ou même d’entrepôts

Lorsque vous envisagez de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, il y a un certain nombre de risques auxquels vous vous exposez :

  • Le choix de l’emplacement 
  • La sélection de bien
  • La négociation pour obtenir le meilleur prix
  • Les travaux de rénovation
  • La mise en location 
  • La gestion des locataires

Investir dans l’immobilier traditionnel demande un savoir-faire particulier, une compétence d’investisseur à laquelle je forme mes clients.  Je les accompagne pour qu’ils soient à même de détecter les bonnes affaires, les acquérir à bon prix, et gérer leur bien pour réussir à dégager le maximum de cash flow. Cela implique donc d’y consacrer du temps et de la formation

En ce qui concerne les SCPI, vous obtiendrez des rendements moindres, mais qui ne vous demanderont pas d’y accorder beaucoup de temps. Certains parleront alors d’un investissement passif. À titre personnel, je suis en désaccord avec cette vision de l’investissement, car il me semble que les investissements purement passifs n’existent pas.

Avec l’achat de parts de SCPI, tout devient plus simple. 

Au lieu d’investir directement dans un bien immobilier, vous allez acheter des parts de société. Celle-ci va acquérir un patrimoine immobilier

Cette société de gestion va gérer tout l’aspect locatif et vous faire bénéficier de revenus fonciers. C’est un peu comme si vous percevez chaque mois un dividende. C’est donc un excellent moyen de vous lancer dans l’investissement immobilier et faire un bon placement.

Retenez qu’investir en SCPI est un bon moyen d’obtenir un revenu complémentaire au travers d’un investissement locatif. Cela s’inscrit parfaitement dans une stratégie d’investissement long terme pour préparer votre retraite.

C’est aussi un bon moyen d’investir autrement, sans vous lancer dans des choses plus compliquées comme le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

Par ailleurs, les SCPI sont strictement encadrées par l’AMF (autorité des marchés financiers). Le rôle de celle-ci est (entre autres) de protéger les souscripteurs contre certains abus liés au manque d’information.

Enfin, comme vous n’êtes pas le seul investisseur, la SCPI permet une bonne mutualisation des risques.

Sachez qu’il est aussi possible d’investir dans les SCPI en démembrement. Le principe consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété.

Un des principaux avantages de la SCPI est de diversifier votre investissement. En effet, plutôt que de choisir un bien ou un immeuble dans lequel vous allez investir, vous achetez une part de société qui elle-même investit dans un parc immobilier. C’est une excellente manière d’envisager votre gestion de patrimoine. Par ailleurs, vous percevez des loyers distribués sans pour autant vous occuper de la gestion locative.

SCPI à capital fixe ou variable ?

Il est possible d’investir dans des SCPI à capital variable ou à capital fixe. Les SCPI à capital variable sont plus flexibles, car elles peuvent accueillir de nouveaux investisseurs qui vont apporter leurs liquidités et augmenter le capital disponible.  En revanche, en ce qui concerne les SCPI à capital fixe, elles garderont le même capital. Ainsi, pour qu’il y ait un nouvel investisseur qui rentre dans les SCPI, il faut qu’il y ait un autre souscripteur qui en sorte.

Je vous recommande d’investir dans les premières, car dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, il faudrait pour revendre vos parts trouver un investisseur prêt à vous les racheter. De fait, les SCPI à capital fixe sont plus rares et spécifiques.

En conséquence, les SCPI à capital fixe pourrait poser un problème en ce qui concerne la liquidité de l’investissement. S’agit donc d’un marché beaucoup plus restreint.

Optimiser sa fiscalité avec les SCPI ?

Il existe aussi des SCPI fiscales qui ont pour objet d’investir dans des produits dits défiscalisant tels que des biens répondant aux critères de la loi Pinel. Cela peut s’avérer un bon moyen de réduire l’assiette fiscale des investisseurs. Pour autant, il n’est pas certain que la rentabilité de l’opération soit au rendez-vous.

Quelle rentabilité peut-on attendre ?

La rentabilité de votre investissement dépendra du choix de la SCPI. En 2020, le rendement moyen des SCPI était de 4 %. Toutefois, on peut encore trouver des SCPI dont les rendements avoisinent les 5 à 6 % annuel. On est bien loin du Livret A !

Comment acheter des SCPI ?

Vous pouvez contacter directement les sociétés ou passer par un revendeur spécialisé. Ces derniers sont rémunérés par les SCPI sous forme de commissions. Les sociétés proposant de vous vendre des parts de SCPI vous permettront également de bénéficier de conseils spécifiques à ce type d’actifs immobiliers

Quelle est la durée de détention recommandée ?

Huit ans ! C’est le nombre d’années recommandées par les sociétés civiles de placement. Il faut donc considérer cet investissement avec une approche de très long terme. Si vous ne conservez pas vos SCPI suffisamment longtemps, vous pourriez perdre de l’argent à cause des frais de gestion et du montant de rachat de vos parts.

Peut-on investir dans les SCPI avec l’effet de levier ?

Oui ! Il est tout à fait possible de faire un emprunt immobilier auprès de votre banque afin d’acquérir des parts de SCPI. Cela peut être un bon moyen de vous constituer une rente à terme au travers d’un investissement patrimonial en utilisant le levier du crédit immobilier. Vous percevrez alors des dividendes que vous pourrez réinvestir automatiquement pour accélérer la croissance de votre patrimoine. C’est un moyen puissant de bénéficier de la magie des intérêts composés.

Néanmoins, je souhaite vous mettre en garde contre les SCPI proposées par votre banque. En général, lorsque vous demandez à faire un emprunt immobilier pour acquérir des parts de SCPI, la banque va vous proposer ses SCPI partenaires ou ses produits “maison”. La plupart du temps, ces SCPI ne sont pas très intéressantes du point de vue rentabilité. Il n’est donc pas évident que vous parveniez à vous enrichir grâce à ce type d’investissement. Faites preuve de prudence et ne vous laissez pas séduire par les arguments commerciaux de votre conseiller bancaire. N’oubliez pas qu’il ne travaille pas dans votre intérêt, mais dans celui de celui qui le paye : son employeur. 

Quel est le prix de souscription pour acquérir des parts de Société civile ?

Cela dépend de la société de gestion et de la SCPI en question. Certaines parts coûtent plus d’un millier d’euros quand d’autres coûtent quelques centaines. Pour certaines SCPI, il faudra payer un ticket d’entrée, c’est-à-dire commencer par acheter un certain nombre de parts dès le début de votre investissement.

Quelle fiscalité s’applique ?

Du point de vue de la fiscalité, il s’agit des règles relatives à l’immobilier locatif qui s’appliquent (revenus fonciers).

3 points à connaître pour votre sélection

Investir dans les SCPI via un contrat d’assurance vie

Si vous avez l’habitude de me suivre sur YouTube via ma chaîne, Frugalisme et liberté financière, alors vous savez que je ne recommande pas de conserver une assurance vie en fonds euros.

Ce type de produit financier ne permet plus d’obtenir une rentabilité suffisante pour vous enrichir. En plus, vous devez bloquer l’argent huit ans sur un compte pour profiter d’un avantage fiscal.

Toutefois, il faut savoir que l’assurance vie n’est jamais un véhicule d’investissement. Il est possible d’y loger d’autres produits financiers comme des actions, des ETF, ou même des SCPI !

C’est donc une excellente manière d’investir dans l’immobilier au travers d’une assurance vie. En outre, vous bénéficierez d’un avantage fiscal, car la fiscalité de l’assurance-vie est plus avantageuse au bout de huit ans de détention. Vous profitez ainsi d’un abattement fiscal sur vos gains. Cela tombe bien parce que la durée de détention recommandée est elle aussi de huit ans !

Cette solution est très intelligente pour bénéficier de la fiscalité de l’assurance vie, au-delà de huit années de détention. Quand les taux de rendement des assurances vie en fonds euros sont en baisse depuis plusieurs années, il s’agit là d’un bon moyen de dynamiser votre épargne et diversifier vos investissements au travers d’une fiscalité avantageuse.

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Imaginez devenir propriétaire d’une partie de gratte-ciel !

À retenir :

Il faut envisager ces achats sur le très long terme, car la durée de détention recommandée est de huit ans, ce qui en fait un excellent produit pour votre assurance vie. Toutefois, il ne vaut mieux pas toucher à ces liquidités durant cette période, pour éviter d’être pénalisé.

Les SCPI dans l’assurance-vie ne présentent pas que des avantages

Cela comporte aussi un certain nombre de restrictions que je souhaite vous présenter. Mon but est que vous soyez pleinement conscients des avantages, mais aussi des défauts de ce type d’investissement.  

  1. Le choix de société civile de placement immobilier dans lesquels investir sera bien plus restreint. Cela veut dire que vous aurez moins de choix, car vous ne pourrez investir que dans les SCPI sélectionnées par votre assureur.
  2. Même en logeant des parts de SCPI au sein d’une assurance-vie, vous vous exposez à des risques de perte en capital. Au moment de la revente, la valeur des parts de SCPI pourrait avoir diminué par rapport au prix d’achat initial. 
  3. Il est possible que les revenus locatifs de votre SCPI baissent au fur et à mesure du temps.
  4. En investissant via un contrat d’assurance vie, il y aura des frais spécifiques à cet investissement. Ceux-ci seront souvent plus élevés que si vous investissiez dans un fonds coté.

Il est très important de bien connaître la SCPI dans laquelle vous envisagez d’investir. Vous devez faire des efforts et vous renseigner auprès de professionnels et des banques. Ces démarches font partie à part entière de votre éducation financière et de votre parcours d’investisseurs

Il n’y a pas d’investissement facile, clé en main, dans lequel vous n’avez strictement rien à faire. Investir vous demandera toujours de faire un minimum d’efforts, ne serait-ce que pour appréhender ce que vous vous apprêtez à faire de votre argent. Si vous ne faites pas ce travail de formation, alors il y a de fortes chances que vous perdiez de l’argent à terme. 

Pour choisir, vous devez a minima vous informer sur :

  • La politique d’investissement de la compagnie
  • Le type de bien immobilier et les secteurs géographiques
  • Les frais d’entrée et de sortie (achat de parts et revente)
  • Les risques de perte en capital liés à votre investissement. Sachez aussi que le prix de rachat de vos parts de SCPI ne sera pas le même que celui auquel vous les avez acquises. Vous devez en tenir compte sans quoi vous aurez de mauvaises surprises.

Quelques conseils de bon sens

Évitez de m’investir que dans une seule SCPI

Un des avantages de l’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier est de proposer une diversification de votre placement en achetant des portions d’un parc immobilier. Chaque fois que vous achetez une portion, vous devenez ainsi propriétaire d’une partie de l’ensemble des biens détenus par la société. 

Toutefois, s’il y a des problèmes avec la société dans laquelle vous avez investi votre argent, alors cela pourrait s’avérer dangereux pour votre épargne investie. Parmi ces problèmes, on pourrait imaginer une baisse de rentabilité, de fortes dettes ou une mauvaise gestion.

Une des solutions consiste à ne pas investir dans une seule, mais plusieurs SCPI. On ne met pas tous ses œufs dans le même panier !

Diversification géographique

C’est beaucoup plus sécurisant pour vos investissements. Vous pourriez envisager une diversification des zones géographiques dans lesquelles la SCPI investit. On pourrait ainsi citer la SCPI Corum XL qui investit hors Europe. 

En diversifiant les zones géographiques, vous allez diviser vos risques. Attention car vous pourriez néanmoins vous exposer à des risques sur les devises. Si par exemple la SCPI investit en Grande-Bretagne et que la livre sterling se dévalue, alors c’est la valeur de votre investissement qui va se dévaluer d’autant. L’inverse est aussi vrai : la diversification géographique va dans le sens d’une meilleure répartition et une plus grande dilution du risque.

Répartir les secteurs d’investissement

Une diversification des thématiques d’investissement comme le secteur médical comme Pierval Santé (5,33 % en 2021) ou le secteur de la logistique avec, par exemple, la SCPI Activimmo de chez Aldéran (6,02 % en 2021).

Il faut connaître la société responsable de la gestion et les performances passées

Quand vous investissez dans une société civile pour percevoir des revenus fonciers, vous devez vous renseigner sur la société chargée de la gestion de bien. 

De fait, il est intéressant de connaître les performances passées, même si ces dernières n’indiquent pas les performances futures. Par exemple, nombreux furent les investisseurs qui ont observé le comportement des SCPI dans lesquels ils avaient mis leur argent au moment de la crise sanitaire liée à la pandémie.

La majorité des salariés était invitée à rester chez soi pour travailler à distance (télétravail).

Par conséquent, les SCPI majoritairement investis dans de l’immobilier de bureaux ont eu peur de subir de fortes contre-performances. Toutefois, les rendements furent en grande partie préservés.

En effet, les baux signés avec les entreprises locataires sont pour plusieurs années. Ainsi, la plupart des SCPI n’ont pas mal géré les périodes de confinement. Cependant, on peut se demander si à terme les SCPI qui investissent dans de l’immobilier de bureau continueront sur les mêmes rythmes de croissance et de rendement pour les souscripteurs.

Voici une petite liste de points à surveiller avant d’investir dans une SCPI :

  • La capitalisation de la société. Une société avec une table capitalisation sera exposée à beaucoup plus de risques en cas de défaut de paiement d’un des locataires. En plus, cela peut représenter un risque pour les différents associés de la SCPI. Je vous invite donc à privilégier celles dont les capitalisations seront fortes.
  • Le taux d’occupation est également un des paramètres les plus importants auxquels il faut veiller. Si la société possède un grand nombre de biens dans son parc, mais que celui-ci est majoritairement inoccupé, alors elle risque de se confronter à une forte baisse de la rentabilité. Par ailleurs, cela pourrait indiquer des signes d’une mauvaise gestion ou une faible attractivité des investissements immobiliers.
  • Le rendement est bien souvent le premier des paramètres auquel les investisseurs s’intéressent. En effet, celui-ci donne une idée du ratio entre l’investissement que vous allez faire et les revenus que vous allez percevoir.
  • La revente de vos parts : pourriez-vous facilement revendre vos parts de SCPI et à quelles conditions ?

En conclusion, l’investissement dans la pierre papier au travers d’achat de parts de SCPI est un très bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans vous tracasser avec la gestion locative.

En tant qu’investisseur, j’ai commencé à investir dans les sociétés civiles de placement immobilier pour acquérir de l’immobilier de bureau et des portions d’immeuble. Mon but était de diversifier mes investissements pour faire croître plus vite la valeur de mon patrimoine. Je vous invite à en faire autant, et vous renseigner auprès de sociétés qui vendent des SCPI pour trouver des conseils par rapport à vos projets. Si vous vous intéressez à l’immobilier papier, sachez que dans mon programme de formation Liberté financière, le protocole 4P, j’ai consacré un module à l’investissement dans les SCPI

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions, commenter cet article et le partager.

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Jérémie Brygo

Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque) éditions Robert Laffont.

Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.

Mots clés : immobilier, investir, investissement, scpi

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