Passoire thermique en location : tes droits de locataire

Un locataire dans une passoire thermique paie deux fois. Le premier va au propriétaire. Le second part par les murs, les fenêtres et le toit, et personne ne te le rembourse.

Voici la réponse directe : oui, la loi est de ton côté. Un bien étiqueté G est fermé aux nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, le loyer d’un bien F/G est gelé depuis 2022, et un logement trop énergivore est déjà indécent depuis 2023. Tu as des leviers concrets, sans attendre le calendrier.

Passoire thermique : ce que ça coûte au locataire

La passoire thermique est un logement étiqueté F/G sur le diagnostic, c’est-à-dire qui consomme énormément pour rester chaud. Côté propriétaire, une mauvaise étiquette fait baisser le prix à l’achat. Côté locataire, il gonfle ta facture chaque mois. C’est le même défaut, vu des deux bouts.

Au diagnostic de performance

Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A à G. À partir de F, tu es dans la zone rouge. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé le cadre. Depuis janvier 2025, un G est exclu pour tout nouveau contrat. Cette interdiction vise le bailleur au moment de louer ou de renouveler, pas l’occupant déjà en place. Un bail signé avant la date n’est pas résilié. C’est un levier pour toi, pas une menace. On parle aussi de passoire énergétique quand la facture de chauffage explose.

Le surcoût énergétique chiffré

Un G de 70 m² brûle 1 800 à 2 500 € d’énergie par an. Le même logement en C ou D coûte 600 à 900 €. La différence, c’est 100 à 150 € par mois que tu payes en plus, invisibles sur le contrat. J’appelle ça le Coût Total : ton vrai prix, c’est le montant plus l’énergie annualisée. Fais ce calcul avant de signer.

Interdiction de location : calendrier 2025-2028

Le calendrier officiel est simple. Au 1er janvier 2025, les biens étiquetés G sont hors marché pour les nouveaux contrats de location. Les F le seront au 1er janvier 2028. Les E au 1er janvier 2034 (outre-mer décalé). Source : ministère de la Transition écologique.

Cette interdiction progressive touche d’abord les logements les plus énergivores. Propriétaires bailleurs qui veulent encore louer une passoire thermique sans plan de travaux prennent un risque. L’interdiction de louer s’étend : on ne peut plus proposer à la location un G sans regarder l’étiquette. Les biens du bas de l’échelle sont progressivement interdits à la location. Côté propriétaire, le même logement pose une autre question : le bailleur qui détient un E doit trancher entre les travaux et la vente, et ce calcul se fait maintenant, pas en 2034.

Ce que la réforme 2026 change pour toi

Le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à environ 1,9. Résultat : 700 000 à 850 000 logements chauffés à l’électricité sont sortis du statut de passoire thermique, souvent sans que le bailleur ni l’occupant le sachent (LocService). Ton diagnostic de l’an passé peut être faux en 2026. Exige le nouveau DPE recalculé avant de renouveler. Pour sortir du statut de passoire, c’est souvent le premier levier gratuit.

Le projet de loi qui menace le calendrier

Un projet Relance logement, voté au Sénat le 8 juillet 2026, veut autoriser à relouer des F/G sous engagement de travaux. Tant qu’il n’est pas promulgué, le droit en vigueur s’applique. La fenêtre pour faire valoir tes droits est ouverte maintenant.

Un logement mal classé : tes droits

Tu n’es pas obligé d’attendre l’interdiction de la location. Trois leviers marchent tout de suite pour les locataires déjà en place, et pour les occupants qui découvrent que leur logement est une passoire.

Gel des montants : aucune hausse possible

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement étiqueté f ou g est gelé. Le propriétaire ne peut ni l’augmenter entre deux occupants, ni appliquer l’indexation IRL en cours de contrat, ni le réévaluer au renouvellement. Toute hausse appliquée depuis cette date est nulle : réclame le remboursement en LRAR.

Décence énergétique : le seuil de 450 kWh

Au-dessus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, ton logement est indécent depuis le 1er janvier 2023. Ce seuil est ton arme la plus solide car il ne dépend pas du calendrier. Il t’autorise à exiger des travaux ou une baisse dès aujourd’hui. Un bien considéré comme une passoire thermique pour consommation énergétique excessive te donne prise sur le propriétaire.

Recours : mise en demeure puis juge

Tu envoies une mise en demeure en LRAR, tu peux saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. La Cour de cassation a jugé le 4 juin 2026 que ce droit ne se prescrit pas tant que le défaut dure. Ne suspends jamais ton paiement toi-même : c’est la porte ouverte à l’expulsion. L’État interdit la location des pires étiquettes : documente et agis.

Rénover une passoire thermique si tu es déjà dedans

En attendant les travaux de rénovation du propriétaire, tu réduis les pertes toi-même, à petit budget. Côté occupant, ce n’est pas refaire la façade : c’est baisser ta facture en attendant la mise en conformité du logement.

Isolation à bas coût et système de chauffage

Un film plastique tendu sur une vitre crée une lame d’air, comme un faux triple vitrage, pour moins de 15 €. Un boudin de bas de porte coupe les courants d’air à moins de 10 €. Des rideaux thermiques épais et des volets fermés la nuit gardent plusieurs degrés. Aucun de ces gestes ne remplace une vraie rénovation énergétique pour les passoires, mais ils grignotent 5 à 10 % de ta facture de chauffe cet hiver. Si ton système de chauffage est vétuste, documente-le : ça renforce le dossier de remise aux normes.

Quand déménager bat le fait de rester

Reprends ton Coût Total. Si le surcoût énergie dépasse 100 € par mois et que le propriétaire traîne malgré tes courriers, un bien immobilier mieux classé, même 40 € plus cher de montant nominal, te fait gagner de l’argent net. Sur le marché immobilier, un G se vend aussi moins vite si l’acheteur veut louer : la mauvaise étiquette doit devenir un levier de négociation, pas une fatalité.

Aides et étiquettes F/G

Quelles sont les aides utiles

Côté propriétaire, MaPrimeRénov’ et les co-financements CEE changent le reste à charge quand il accepte de faire des travaux de rénovation. Sans promesse magique : ce n’est pas toi qui portes la mise aux normes, mais connaître le chiffrage t’aide à négocier.

Les logements : pièges F/G

La location des logements se resserre. Même en meublé ou en location saisonnière, l’étiquette compte. Pour le stock existant, les baux en cours tiennent. Avant de mettre en location un bien ou de signer, regarde la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Sur le parc, millions de logements sont encore concernés. Un bien comme des passoires thermiques se reconnaît aux factures. Passoires thermiques les plus dures relèvent des logements classés g (g au dpe). Filtre prioritaire : les logements classés f et g, surtout les logements g. Toutes les passoires thermiques ne se valent pas : passoires thermiques à partir du G. Ce segment du marché se ferme aussi.

Pour classer un bien et viser une sortie de passoire, planifier des travaux de rénovation énergétique est le vrai levier. L’interdiction de location des passoires thermiques rend ce modèle intenable.

Passoire thermique en location : les questions fréquentes

Que risque un propriétaire qui loue une passoire thermique ?

Un logement étiqueté G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite. Le locataire en place peut saisir le juge des contentieux de la protection pour exiger la mise aux normes, une réduction ou la suspension du loyer. La Cour de cassation a confirmé le 4 juin 2026 que ce droit persiste tant que le manquement dure.

Quel DPE ne peut plus être loué ?

Le G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, le F le sera au 1er janvier 2028 et le E au 1er janvier 2034 (outre-mer décalé). Attention : la réforme du coefficient de conversion de l’électricité entrée en vigueur le 1er janvier 2026 a reclassé 700 000 à 850 000 logements électriques. Exige le DPE recalculé avant de conclure quoi que ce soit.

Comment prouver que mon logement est une passoire thermique ?

Réunis six pièces : le DPE complet (numéro ADEME, classe, date), le bail et l’annonce d’origine, tes factures d’énergie, des relevés de température intérieure, des photos d’humidité ou de moisissure, et tes courriers de demande au propriétaire. Un logement au-dessus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an est juridiquement indécent depuis le 1er janvier 2023.

Puis-je demander une réduction du loyer pour mauvaise isolation du logement ?

Oui, par la voie légale. Tu envoies une mise en demeure en LRAR, tu peux passer par la commission départementale de conciliation, puis saisir le juge qui peut ordonner des travaux et une baisse de loyer. Ne cesse jamais de payer ton loyer de ta propre initiative : la retenue unilatérale t’expose à une procédure d’expulsion.