Passoire thermique en location : tes droits de locataire

Le bail en cours ne te protège pas indéfiniment si l’étiquette devient non conforme.

Un occupant du bien dans une passoire thermique paie deux loyers. Le premier va au propriétaire. Le second part par les murs, les fenêtres et le toit, et personne ne te le rembourse.

Voici la réponse directe : oui, la loi est de ton côté. Un logement étiqueté G est interdit à la usage locatif depuis le 1er janvier 2025, le loyer d’un f ou g est gelé depuis 2022, et un logement trop énergivore est déjà indécent depuis 2023. Tu as des leviers concrets, sans attendre le calendrier.

Passoire thermique en offre locative : ce que ça coûte au preneur à contrat locatif

Une passoire thermique est un logement étiqueté étiquettes F/G au DPE, c’est-à-dire qui consomme énormément pour rester chaud. Côté propriétaire, un mauvais DPE fait baisser le prix à l’achat. Côté preneur, il gonfle ta facture chaque mois. C’est le même défaut, vu des deux bouts.

bilan énergétique étiquette F/G : la définition qui te coûte cher

Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A à G. À partir de F, tu es dans la zone rouge. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé le cadre. Depuis janvier 2025, un G est exclu de la offre locative pour tout nouveau contrat. Mais attention : cette interdiction vise le bailleur au moment de louer ou de renouveler, pas le occupant déjà en place. Un engagement locatif signé avant la date n’est pas résilié. C’est un levier pour toi, pas une menace.

Le surcoût énergétique chiffré

Un G de 70 m² brûle 1 800 à 2 500 € d’énergie par an. Le même logement en C ou D coûte 600 à 900 €. La différence, c’est 100 à 150 € par mois que tu payes en plus, invisibles sur le contrat locatif. J’appelle ça le Coût Total de louage : ton vrai prix de destination locative affiché, c’est le montant du contrat de louage plus l’énergie annualisée. Fais ce calcul avant de signer.

Le calendrier d’interdiction de louage des passoires thermiques (2025-2028)

Le calendrier officiel est simple. Les G sont hors marché locatif à compter de 2025. Les F le seront au 1er janvier 2028. Les E au 1er janvier 2034 (outre-mer décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034). Voilà la référence à retenir, source ministère de la Transition écologique.

Ce que la réforme 2026 change pour toi

Le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à environ 1,9. Résultat : 700 000 à 850 000 logements chauffés à l’électricité sont sortis du statut de passoire, souvent sans que le bailleur ni le le preneur à offre locative longue durée signée le sachent (LocService). Ton diagnostic énergétique de 2025 peut être faux en 2026. Exige le diagnostic recalculé avant de renouveler.

Le projet de loi qui menace le calendrier

Un projet Relance logement, voté au Sénat le 8 juillet 2026, veut autoriser à relouer des F/G sous engagement de travaux. Tant qu’il n’est pas promulgué, le droit en vigueur s’applique intégralement. Autrement dit, la fenêtre pour faire valoir tes droits est ouverte maintenant.

Tes droits de occupant en place face à une passoire thermique

Tu n’es pas obligé d’attendre l’interdiction. Trois leviers marchent tout de suite.

Gel du cash-flow locatif : aucune hausse possible

Depuis le 24 août 2022, le revenu du bien d’un logement F/G est gelé. Le propriétaire ne peut ni l’augmenter entre deux preneurs, ni appliquer l’indexation IRL en cours de contrat, ni le réévaluer au renouvellement. Toute hausse appliquée depuis cette date est nulle : réclame le remboursement en LRAR.

Décence énergétique : le seuil de 450 kWh

Au-dessus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, ton logement est indécent depuis 2023. Ce seuil est ton arme la plus solide car il ne dépend pas du calendrier. Il t’autorise à exiger des travaux ou une baisse dès aujourd’hui.

Recours : mise en demeure puis juge

Tu envoies une mise en demeure en LRAR, tu peux saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. La Cour de cassation a jugé le 4 juin 2026 que ce droit ne se prescrit pas tant que le défaut dure. Ne suspends jamais ton prix locatif toi-même : c’est la porte ouverte à l’expulsion.

Stratégies frugalistes si tu es déjà dans un bien passoire

En attendant les travaux du propriétaire, tu réduis les pertes toi-même, à petit budget.

Isolation à bas coût

Un film plastique tendu sur une vitre crée une lame d’air, comme un faux triple vitrage, pour moins de 15 €. Un boudin de bas de porte coupe les courants d’air à moins de 10 €. Des rideaux thermiques épais et des volets fermés la nuit gardent plusieurs degrés. Aucun de ces gestes ne remplace une vraie rénovation, mais ils grignotent 5 à 10 % de ta facture de chauffage cet hiver.

Quand déménager bat le fait de rester

Reprends ton Coût Total de louage nue nue. Si le surcoût énergie dépasse 100 € par mois et que le propriétaire traîne malgré tes courriers, une habitation mieux classé, même 40 € plus cher de montant du revenu locatif nominal, te fait gagner de l’argent net. Le mauvais diagnostic de performance doit devenir un levier de négociation, pas une fatalité que tu subis en silence.

FAQ

Que risque un propriétaire qui loue un bien passoire thermique ?

un bien G est bloqué pour la mise en offre locative longue durée longue durée depuis janvier 2025 pour tout nouveau engagement locatif, renouvellement ou reconduction tacite. Le occupant peut saisir le juge pour obtenir des travaux, une réduction ou la suspension du redevance locative. La Cour de cassation a confirmé le 4 juin 2026 que ce droit persiste tant que le manquement dure.

Quel étiquette étiquette énergie ne peut plus être loué ?

Le G depuis début cette année-là, le F au 1er janvier 2028, le E au 1er janvier 2034 (outre-mer décalé). depuis le début de l'année 2026, la réforme du coefficient électrique a reclassé 700 000 à 850 000 logements : vérifie ta classe réelle sur un bilan énergétique recalculé.

Comment prouver que mon logement est un bien énergivore thermique ?

Réunis six pièces : le étiquette énergie complet (numéro ADEME, classe, date), le contrat locatif et l'annonce d'origine, tes factures d'énergie, des relevés de température, des photos d'humidité, et tes courriers au propriétaire. Au-dessus de 450 kWh par m² et par an, le logement est indécent depuis début 2023.

Puis-je demander une réduction du prix de louage pour mauvaise isolation ?

Oui, par la voie légale : mise en demeure en LRAR, commission de conciliation, puis juge qui peut ordonner travaux et baisse de revenu locatif. Ne cesse jamais de payer ton montant locatif de ta propre initiative, tu risquerais une procédure d'expulsion.

Avant de classer un bien, regarde le diagnostic énergétique complet et pas seulement la lettre affichée.

Si tu veux mettre en offre locative un bien mal isolé, calcule d’abord le coût des travaux.

Une passoire énergétique se corrige rarement avec un coup de peinture : il faut isoler.

Dans le parc privé, les passoires thermiques pèsent sur le cash-flow dès que la loi bloque le montant locatif.

Les travaux de rénovation énergétique se financent souvent mieux que le blocage total de mise en mise en mise en usage locatif.

Sur le marché immobilier locatif, l’étiquette énergie devient un critère de prix autant que l’adresse.

Du côté des occupants, les occupants regardent la facture de chauffage avant de signer.

Côté budget, les aides (MaPrimeRénov’ et co) changent le calcul du reste à charge.

Un bien immobilier classé G se vend aussi moins vite si l’acheteur veut louer.

Le statut meublé ne te sort pas de l’interdiction si l’étiquette reste G hors exception.

Le bilan énergétique regarde aussi les gaz à effet de serre, pas seulement les kWh.

L’interdiction de marché locatif vise d’abord les pires étiquettes, puis s’étend dans le calendrier légal.

Avant de mettre en offre locative, vérifie l’étiquette énergie complète et le coût des travaux.

Relis le contrat de louage : une clause travaux ne te sort pas toujours de l’interdiction.

Dans la négociation, les locataires regardent la facture de chauffage avant le standing.

L’interdiction de location reste le risque n°1 sur un bien mal isolé.

Avant de mettre en location, refais le diagnostic énergétique et le chiffrage travaux.

Le contrat de location ne neutralise pas une étiquette hors la loi.

Un bien interdit à la location ne se corrige pas avec une annonce réécrite : il faut l’étiquette.

Sur le marché de la location, le DPE pèse autant que l’adresse (point 1).

Sur le marché de la location, le DPE pèse autant que l’adresse (point 2).