Calculatrice de rentabilité locative

Rentabilité brute, nette de charges, nette-nette : ne confondez pas

La rentabilité locative, c'est le rendement annuel de votre investissement immobilier, exprimé en pourcentage du prix payé. Il y a trois façons de la calculer, du plus optimiste au plus réaliste — et la plupart des annonces ne vous montrent que la première.

1. La rentabilité brute — la plus simple, la plus flatteuse : loyer annuel ÷ prix d'achat × 100. Un studio à 100 000 € loué 500 €/mois, ça fait 6 % brut. C'est le chiffre qu'on voit partout. Il ne sert qu'à comparer rapidement deux biens — pas à décider.

2. La rentabilité nette de charges — la vraie base de décision : (loyer annuel − taxe foncière − frais de gestion − charges non récupérables) ÷ prix de revient × 100. Le prix de revient, ce n'est pas le prix de vente affiché : il faut ajouter les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les éventuels travaux et les frais d'agence. Sur ce calcul, le « 6 % brut » du studio peut tomber à 3,5-4 % net. C'est normal — et c'est ce chiffre-là qu'il faut regarder.

3. La rentabilité nette-nette — après impôt : on retire en plus l'impôt sur les loyers et les prélèvements sociaux. Pour la location nue (revenus fonciers), ces prélèvements restent à 17,2 % ; pour la location meublée (LMNP, bénéfices BIC), ils sont passés à 18,6 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 avec la hausse de la CSG (loi de financement de la Sécurité sociale 2026). Là, ça dépend de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP…) et de votre tranche d'imposition — impossible à figer dans une calculatrice générique. La calculatrice ci-dessus s'arrête au net de charges, déjà bien plus honnête que le brut.

Ce que la calculatrice prend en compte (et ce qu'elle ne peut pas deviner)

• Le prix de revient, pas seulement le prix d'achat — ajoutez vos frais d'acquisition dans le mode détaillé.
• La vacance locative : un bien loué 10 mois sur 12, ce n'est pas 12 mois de loyer. Indiquez vos mois de vacance attendus dans le mode détaillé — c'est souvent ce qui plombe une rentabilité « trop belle ».
• Les charges réelles du propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non refacturées au locataire, assurance propriétaire non occupant (PNO), entretien, petites réparations, frais de gestion si vous déléguez.
• Ce qu'elle ne sait pas : votre fiscalité personnelle, votre financement (l'effet de levier du crédit change tout), l'évolution des loyers et des prix, la qualité du locataire, les gros travaux à venir. Une bonne rentabilité sur le papier dans un quartier qui se dégrade reste un mauvais investissement.

Quelle rentabilité viser ?

Il n'y a pas de chiffre magique, mais des ordres de grandeur : sur la plupart des marchés français, une rentabilité nette de charges entre 4 et 6 % est correcte. En dessous de 3 % net, l'investissement ne tient souvent que sur le pari de la plus-value (risqué). Au-dessus de 8-10 %, ce n'est pas un cadeau : c'est presque toujours payé par un quartier difficile, une vacance élevée, des dégradations fréquentes ou un bien qui se déprécie. Le rendement, ça se paie quelque part — votre travail de propriétaire commence justement par comprendre où.

Et rappelez-vous : l'emplacement compte plus que la formule. Un bien moyen dans une ville dynamique avec une vraie demande locative battra presque toujours une « pépite à 9 % » dans une commune qui se vide. Avant de calculer, allez voir le quartier, regardez les annonces concurrentes, vérifiez la tension locative.

La rentabilité locative en 2026 : ce qui a changé

Les passoires thermiques sortent du marché. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location ; les F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034 (loi Climat et Résilience). Concrètement : si vous achetez un bien en E, F ou G, soit vous budgétez la rénovation énergétique (à mettre dans les frais d'acquisition de la calculatrice), soit la « bonne affaire » deviendra invendable comme locatif. Cochez la case « E, F ou G au DPE » dans le mode détaillé pour avoir le rappel sous les yeux.

Le Pinel est mort. Le dispositif Pinel est clos depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : impossible d'investir sous Pinel pour un nouveau logement. Si un simulateur intègre encore une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 %, c'est périmé. Raisonnez sur la rentabilité réelle du bien, pas sur un avantage fiscal qui n'existe plus.

L'encadrement des loyers s'étend. Dans une vingtaine de zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune et Est Ensemble en Île-de-France, Pays Basque, etc.), le loyer est plafonné à un loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond applicable à l'adresse exacte avant de faire vos calculs : un loyer « de marché » peut être illégal, et le rendement que vous projetez avec, irréaliste.

Le crédit et la fiscalité. Les taux de crédit immobilier tournent autour de 3 à 3,5 % en 2026 (à vérifier au moment de votre projet — la calculatrice prend votre taux réel en entrée) ; pour un investissement à crédit, c'est le cash-flow mensuel qui dit si le bien s'autofinance ou s'il vous coûte tous les mois. Côté impôt : les loyers s'ajoutent à votre revenu imposable et supportent les prélèvements sociaux — 17,2 % pour la location nue (revenus fonciers), 18,6 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 pour la location meublée (LMNP, bénéfices BIC) avec la hausse de la CSG. D'où l'écart entre « net de charges » et « nette-nette après impôt » que cette calculatrice n'estime pas (ça dépend trop de votre régime : micro-foncier, réel, LMNP…).

Si vous voulez aller plus loin sur l'investissement locatif — choisir le bien, le financer, gérer la fiscalité, suivre la location —, j'ai mis tout ce que je sais dans la formation Liberté Immo (j'investis dans l'immobilier locatif depuis plus de dix ans, parkings, garages et appartements compris).

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