Investissement locatif Réunion : bonne idée ou piège ?

Un investissement locatif à La Réunion rapporte, sur mon cas type, 5,1 % brut et 0,9 % net d'impôt. Le cas type est un T2, un appartement de deux pièces, ancien, de 50 m², à Saint-Denis, géré depuis la métropole. Le dispositif Girardin, une réduction d'impôt réservée aux investissements outre-mer, ne finance plus aucun logement locatif neuf pour un particulier en 2026. Le Pinel outre-mer, même mécanique pour un appartement neuf loué, est éteint depuis le 31 décembre 2024. Il reste donc un amortissement plafonné à 8 000 € par an. Il reste aussi un cyclone à 379 millions d'euros pour les assureurs, et un locataire sur deux qui ne peut pas payer ton loyer.

Investissement locatif à La Réunion : ce que la première page Google vend n’existe plus

Quatre des dix premiers résultats Google te vendent un avantage fiscal mort depuis le 31 décembre 2024. Pour le vérifier, tape investir à la Réunion ou investissement locatif 974. Les dix premiers résultats sont des vendeurs de programmes immobiliers neufs. L’un d’eux affiche 41 programmes neufs sur une seule page. Tous ont une vue sur la mer et des plages de sable en photo d’en-tête. Les quatre en question te proposent encore la loi Pinel outre-mer. Un cinquième te parle de loi Girardin sans préciser laquelle. Il y en a trois, et deux sont fermées pour ton cas.

Pourtant, personne sur cette première page ne pose le calcul de base d’un investissement immobilier à la Réunion, loué à l’année. Combien reste-t-il d’un loyer de 625 € par mois une fois payés l’agence, l’assurance, la taxe foncière, l’avion et l’impôt ? C’est ce calcul que je fais ici, chiffre par chiffre, avec des sources publiques. Le résultat ne plaira pas au commercial.

Je le dis d’emblée : je ne possède pas de logement à La Réunion. Je n’ai donc aucun bien à te vendre là-bas. J’ai seulement posé les chiffres comme pour n’importe quelle ville, avec la méthode de mes manuels.

Trois dispositifs fiscaux ont fait la réputation de l’investissement immobilier locatif dans les départements d’outre-mer, de l’océan Indien aux Antilles. Mais les trois sont morts ou fermés pour toi, l’un après l’autre. Voici les dates, article du code général des impôts par article.

Le Pinel outre-mer, éteint le 31 décembre 2024

D’abord, la loi Pinel. C’était une réduction d’impôt pour l’achat dans le neuf, loué nu pendant six, neuf ou douze ans. Le dispositif Pinel visait à soutenir la construction de logements dans les zones où le marché locatif est tendu. Sa version pour les DOM offrait un taux de réduction d’impôts majoré. Pour les achats de 2024, par exemple, il valait 20 %, 23 % et 25 % du prix selon la durée. En métropole, c’était 9 %, 12 % et 14 %. Le texte, l’article 199 novovicies du code général des impôts, réserve la réduction aux logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Rien n’est ouvert après cette date.

Un site qui titre encore loi Pinel Réunion 2026 ou Pinel 974 vend donc un dispositif de défiscalisation qui n’accepte plus personne. Aujourd’hui, les seuls Pinel encore vivants sont ceux des acheteurs d’avant 2025, qui finissent leur engagement.

Le Girardin locatif neuf, fermé depuis 2011

Ensuite, le Girardin logement, article 199 undecies A, a longtemps financé l’achat d’un appartement neuf loué dans un DOM. Le texte est clair. La réduction, je cite, n’est pas applicable au titre des investissements mentionnés aux b, c et d du 2 engagés après le 31 décembre 2010. Tu peux le lire sur Légifrance. Puis le volet résidence principale a suivi, fermé fin 2017.

Pourtant, un seul cas reste ouvert dans cet article, et personne n’en parle. C’est la réhabilitation lourde d’un logement de plus de vingt ans, avec des travaux qui équivalent à une reconstruction. La réduction est de 18 % des travaux, sur une base plafonnée à 3 295 € par m² en 2026, jusqu’au 31 décembre 2029. C’est le seul volet immobilier de cet article encore accessible à un particulier sur l’île.

Le Girardin social, fermé à La Réunion depuis le 24 septembre 2018

Enfin, le Girardin logement social, article 199 undecies C, permettait de financer des logements sociaux et de récupérer 50 % de la mise sur ton impôt. Il reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2029, mais uniquement dans six collectivités. Ce sont Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Wallis-et-Futuna. Pour les cinq départements d’outre-mer, dont La Réunion, le texte le ferme à tout investissement engagé après le 24 septembre 2018. C’est écrit au IX de l’article 199 undecies C.

Depuis cette date, le logement social de l’île est financé par un crédit d’impôt réservé aux organismes de logement social, l’article 244 quater X. Ne le confonds pas avec l’article 244 quater W, le crédit d’impôt des entreprises qui investissent sur place. Dans les deux cas, un particulier n’y a pas accès. Un vendeur qui te propose un Girardin social sur l’île de la Réunion se trompe donc de territoire, ou se trompe de client.

Le Girardin en 2026 : un seul dispositif ouvert, et il n’achète pas de logement

Le mot girardin désigne trois articles différents du code des impôts. Mais les vendeurs le prononcent au singulier. C’est donc là que commence la confusion. Voici le seul qui reste ouvert à tout le monde, et pourquoi il n’a rien à voir avec un investissement locatif.

Le Girardin industriel, une réduction d’impôt contre un apport que tu ne revois pas

L’article 199 undecies B finance du matériel productif pour une entreprise locale : un camion, une machine, une centrale solaire. Tu apportes de l’argent à une société de portage. Puis tu ne récupères jamais cet argent. En échange, l’État t’accorde l’année suivante une réduction supérieure à ton apport. La réduction est de 38,25 % du montant de l’investissement à La Réunion. C’est la rétrocession : l’entreprise locale garde au moins 66 % de cette réduction, ou 56 % sous 300 000 € par programme. Le reste de la réduction te revient ensuite.

Sur 10 000 € apportés, par exemple, les monteurs annoncent une réduction de 11 000 à 11 500 €. C’est leur chiffre commercial, pas une garantie. Le gain est donc de 1 000 à 1 500 €, une fois, sur de l’argent que tu ne reverras pas. Si l’entreprise cesse d’exploiter le matériel dans les cinq ans, l’administration reprend la réduction. Dans ce cas, tu perds l’apport et l’avantage.

Le plafond des niches : une remise, pas un placement

Ce dispositif a sa place dans le plafonnement global des niches fiscales. Ce plafond limite le total de tes avantages fiscaux à 10 000 € par an, porté à 18 000 € pour l’outre-mer. Cette réduction n’y compte toutefois que pour 34 % de son montant, ou 44 % avec la rétrocession réduite. Avec le taux de 66 %, un contribuable peut donc absorber jusqu’à 52 941 € de réduction brute, soit 18 000 € divisés par 0,34. C’est mon calcul à partir de l’article 200-0 A, pas un chiffre de brochure.

Au bout du compte, le Girardin industriel efface un impôt que tu paies de toute façon. Il ne construit d’ailleurs aucun patrimoine. Il ne loge personne. Autrement dit, ce n’est pas un placement, c’est une remise.

Ce qui remplace le Pinel : un amortissement plafonné à 8 000 €

Depuis le 21 février 2026, l’article 47 de la loi de finances pour 2026 crée le statut du bailleur privé. C’est donc le remplaçant officiel du Pinel. Il permet d’amortir un logement neuf loué nu pendant neuf ans. Le taux est de 3,5 % par an de la part construction pour un loyer intermédiaire. Il monte ensuite à 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. La part construction est fixée à 80 % du prix, le terrain étant exclu.

Amortir veut dire déduire chaque année une fraction du prix de tes revenus fonciers. Ce n’est donc pas une réduction d’impôt : c’est une déduction, qui vaut ton taux d’imposition. Et elle est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Surtout, le texte ne contient aucune majoration pour l’outre-mer. Un investisseur du nord de l’île et un investisseur de Nantes ont exactement le même avantage. Les autres dispositifs encore vivants, déficit foncier, Denormandie ou Loc’Avantages, je les passe en revue dans mon article sur la défiscalisation immobilière.

Compare maintenant sur un T2 neuf de 50 m² à 275 000 €. L’amortissement vaut 275 000 × 80 % × 3,5 %, soit 7 700 € par an. Il efface l’impôt sur tes loyers nets, disons 5 300 € après charges. Le taux marginal, c’est-à-dire le taux de ta dernière tranche d’impôt, sert au calcul. À un taux marginal de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie vaut 2 500 € par an. Les 17,2 % sont le taux de la location nue cette année. Le meublé, lui, est passé à 18,6 %. En revanche, l’ancien Pinel à 20 % sur six ans rendait 9 167 € par an sur le même prix. L’avantage a donc été divisé par plus de trois. Pourtant, aucune page de la première page Google ne fait cette soustraction.

Du brut affiché au net d’impôt : le calcul net-net sur un T2 à Saint-Denis

Où investir, et à quel prix : tout dépend du prix d’achat et du loyer. Le brut est le loyer annuel divisé par le prix total. Ensuite, le net retire les charges. Enfin, le net-net retire aussi l’impôt. Les vendeurs s’arrêtent au premier. Moi, je vais jusqu’au troisième.

Les loyers réels à La Réunion, zone par zone

Les loyers viennent de l’Observatoire des loyers privés de La Réunion, tenu par l’ADIL et l’AGORAH. Ce sont deux organismes publics, l’un d’information sur le logement, l’autre d’urbanisme. Les chiffres sont les résultats 2024, hors charges. Le loyer médian du parc privé est de 10,90 € par m². Le loyer médian est celui qui coupe le parc en deux moitiés. Par exemple, un T2 se loue 13,00 € par m², un T4 9,90 €. Les T2 et T3 sont les surfaces les plus demandées, et aussi les plus vendues aux investisseurs.

Loyer médian du parc privé par zone, en euros par m² hors charges, résultats 2024

Zone	Tous les baux en cours	Baux récents
Nord, autour de Saint-Denis	11,90 €	13,00 €
Ouest, Saint-Paul et le littoral balnéaire	12,70 €	13,80 €
Sud, autour de Saint-Pierre	10,40 €	12,00 €
Le Tampon et le sud des Hauts	9,80 €	11,00 €
Est	9,20 €	10,00 €

L’Ouest balnéaire, de Saint-Leu à Saint-Paul, est la zone la plus chère à louer. Le loyer médian y atteint 13,70 € dans sa partie la plus tendue, tous baux confondus. Mais c’est aussi la zone où le prix d’achat est le plus haut. Le rendement ne suit donc pas le loyer.

Le cas type : prix d’achat, loyer, brut

Prends un T2 ancien de 50 m² à Saint-Denis. Je retiens un prix de 135 000 €, soit 2 700 € le m². C’est une hypothèse de travail. Les notaires de l’île relèvent 2 510 € le m² en médiane pour un appartement ancien dans cette commune, dans leur dernière note. Je prends donc un peu plus cher que la médiane. Remplace ensuite cette hypothèse par un prix relevé sur les ventes réelles de ton quartier. Les frais d’acquisition dans l’ancien pèsent environ 8 %, soit 10 800 €. Le coût total est donc de 145 800 €.

Le loyer est de 12,50 € par m², entre la médiane du Nord et celle des nouveaux entrants. Cela fait donc 625 € par mois, 7 500 € par an. Le brut est ainsi de 7 500 divisés par 145 800, soit 5,1 %. C’est aussi le chiffre que le vendeur te montre.

Les huit charges d’un propriétaire à 10 000 km de La Réunion

Charges annuelles du cas type, en euros, pour un propriétaire qui vit en métropole

Poste	Montant annuel	D’où vient le chiffre
Gestion locative, 8 % hors taxes plus TVA à 8,5 %	650 €	fourchette des agences, TVA réunionnaise
Garantie loyers impayés, 3 % du loyer	225 €	tarif courant des assureurs
Assurance propriétaire non occupant	200 €	hypothèse nationale, aucun tarif local publié
Taxe foncière	700 €	hypothèse, à relever sur l’avis du vendeur
Charges de copropriété non récupérables	400 €	hypothèse
Entretien et petites réparations	500 €	hypothèse
Vacance, un mois tous les deux ans	313 €	hypothèse prudente, 8,9 % du parc de l’île est vacant
Un aller-retour par an pour voir le bien	700 €	prix constatés en septembre 2026, hors vacances scolaires

Le total des charges atteint 3 688 €. Il reste alors 3 812 € par an. Le net de charges est de 2,6 %. Autrement dit, la moitié du loyer a disparu avant l’impôt.

L’impôt, la dernière charge avant le net-net

Passe ensuite à l’impôt. Sous 15 000 € de loyers, le régime micro-foncier applique un abattement de 30 %. La base imposable est donc de 5 250 €. À un taux marginal de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l’impôt est de 2 478 €. Il reste alors 1 334 € par an. Le rendement net-net est donc de 0,9 %. À un taux marginal de 41 %, il tombe même à 0,5 %. Un livret A, à 1,7 % depuis le 1er août 2026, rapporte davantage, sans avion.

Sans agence et sans avion, le net de charges remonte à 3,5 %. C’est le chiffre de celui qui vit sur place et gère lui-même. En revanche, ce n’est pas le tien. La distance coûte 1 350 € par an sur ce cas, soit 0,9 point de rendement. Avant de trancher, refais ce calcul avec tes propres chiffres, par exemple avec ma calculatrice de rentabilité locative. C’est aussi l’objet des quatre vidéos ci-dessous.

Les quatre risques d’un investissement locatif à La Réunion que la brochure ne chiffre pas

Le vendeur te vend un cadre de vie privilégié, le lagon, la commodité des commerces et le climat tropical. C’est le cadre de vie d’un touriste, pas le bilan d’un bailleur. Il ne te vend pas les quatre lignes suivantes. Pourtant, chacune a un chiffre public.

La demande locative est réelle, mais elle n’est pas solvable

La brochure parle de forte demande locative. Le chiffre que tout le monde répète est celui des 51 000 ménages en attente d’un logement social fin 2025. Il vient des bailleurs sociaux de l’île. Cependant, ces ménages demandent un logement social, loué 6,40 € par m² en médiane. Ton T2, lui, se loue 12,50 €. L’Observatoire des loyers l’écrit noir sur blanc. Je cite : plus de la moitié des ménages réunionnais n’ont pas les revenus suffisants pour accéder à la location dans le parc privé. Il ajoute que 92 % des locataires sont éligibles au logement social ou intermédiaire, et que 60 % des ménages du parc privé touchent une aide au logement.

Le vendeur te parle aussi de croissance économique. L’INSEE, l’institut national de la statistique, complète le tableau. Le taux de chômage était de 16 % en 2025, le plus bas depuis 2014, contre 7,5 % en métropole. Le taux de pauvreté, lui, était de 36 % en 2021. La demande existe donc. Mais elle est solvable pour le parc social, pas pour un T2 neuf à 13 € le m². Ton locataire sera souvent un ménage aidé, à 10 000 km de toi.

Malgré cette demande, la vacance est plus haute qu’en métropole. L’INSEE compte 8,9 % de logements vacants sur l’île au recensement de 2020, contre 8,2 % en France hors Mayotte. Une pénurie avec des logements vides, c’est le signe d’un marché où l’offre et la demande ne se rencontrent pas au même prix.

Le cyclone, un coût annuel même sans sinistre

Le cyclone Garance a frappé l’île les 27 et 28 février 2025. France Assureurs, la fédération des assureurs, a chiffré la facture à 379 millions d’euros pour 68 000 sinistres. C’est ainsi le cyclone le plus coûteux pour les assureurs de l’île depuis Dina en 2002, qui avait coûté 169 millions. Belal, un an plus tôt, avait par exemple coûté 100 millions.

Ce risque se paie d’ailleurs avant tout sinistre, sur chaque contrat d’assurance de l’île. Le régime des catastrophes naturelles est financé par une surprime sur chaque contrat d’assurance habitation. Cette surprime est passée de 12 % à 20 % de la prime au 1er janvier 2025, par arrêté du 22 décembre 2023. En cas de sinistre reconnu, tu gardes ensuite une franchise de 380 €. Le vent cyclonique, lui, relève de la garantie tempête classique, avec sa propre franchise. Ajoute enfin les termites : tout le département est déclaré infesté depuis un arrêté préfectoral du 11 avril 2001, et le diagnostic est obligatoire à la vente.

Le loyer est plafonné dans neuf communes depuis 2023

Une zone tendue est un marché locatif où la demande dépasse l’offre, au sens de la loi. Depuis le décret du 25 août 2023, neuf communes de l’île en font partie. Ce sont Saint-Denis, Sainte-Marie, Saint-Louis, Saint-Paul, La Possession, Le Port, Saint-Pierre, Entre-Deux et Le Tampon. Ce sont aussi les communes où tout le monde te dit d’acheter. En zone tendue, le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser celui de l’ancien, revalorisé de l’indice de référence des loyers. Cet indice suit l’inflation : 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026, le même partout. Les locataires y bénéficient aussi d’un préavis réduit à un mois. Le loyer de marché à 13,80 € pour les nouveaux entrants dans l’Ouest est donc un plafond que tu atteins une fois, à la première location.

Le neuf se vend deux fois moins, et les prix ont déjà bullé

La chambre des notaires de La Réunion a publié sa note de conjoncture sur l’immobilier à la Réunion le 26 novembre 2025. D’abord, les ventes d’appartements neufs et de terrains à bâtir ont été divisées par deux par rapport à 2023. Ensuite, les notaires parlent d’une bulle d’environ 20 % en 2021 et 2022, alimentée par des acheteurs métropolitains qui payaient comptant après une vente en métropole. Elle a touché autant les investisseurs locaux que métropolitains. Ces acheteurs de 2021 revendent donc aujourd’hui.

Sur un forum d’expatriés, des propriétaires racontent avoir revendu des programmes défiscalisés à la moitié de leur prix d’achat après dix ans de loyers. Certes, ce sont des témoignages, pas une statistique. Mais ils disent la même chose que les notaires. Hors du littoral et des trois grandes villes, même en cœur de ville, revendre prend du temps. Et l’acheteur suivant n’est pas un défiscaliseur.

Gérer un bien à 10 000 km : ce que ça coûte en euros et en heures

L’île est à onze heures de vol de Paris, et à deux ou trois heures de décalage horaire selon la saison. Tu ne passeras donc pas voir le logement un samedi. Ainsi, chaque décision passe par un intermédiaire, et chaque intermédiaire se paie.

Les intermédiaires, en pourcentage du loyer

D’abord, l’agence de gestion prend 7 à 10 % hors taxes du loyer. En location saisonnière sur le littoral ouest, une conciergerie prend 20 % de tes revenus, parfois 30 %. Ensuite, la garantie loyers impayés ajoute 3 %. Un aller-retour coûte 500 à 1 000 € hors vacances scolaires, aux prix constatés en septembre 2026. Sur mon cas type, la distance vaut ainsi 1 350 € par an, soit 18 % du loyer.

Puis le temps compte aussi. Un dégât des eaux se règle par téléphone, avec des artisans que tu ne connais pas, sur des devis que tu ne peux pas vérifier sur place. Certains investisseurs règlent ce problème en achetant un projet entièrement délégué. J’ai chiffré ce que coûte cette délégation dans mon article sur l’investissement locatif clé en main. Le raisonnement vaut d’ailleurs à 300 km comme à 10 000.

Le meublé à La Réunion, et la réforme LMNP de 2025

Reste la mise en location en meublé. Beaucoup de vendeurs poussent le meublé touristique à Saint-Gilles, sous le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP. Ce statut permet en principe d’amortir le bien et d’effacer l’impôt sur les loyers. Mais depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont retranchés du prix d’achat au calcul de la plus-value. Par conséquent, la plus-value imposable augmente d’autant. L’avantage du meublé se rembourse donc en partie à la sortie, sur l’île comme partout.

Girardin, achat direct ou SCPI : lequel gagne sur dix ans

Il n’existe plus de SCPI fiscale de logement en outre-mer ouverte à la souscription. Pour rappel, une SCPI est une société civile de placement immobilier : tu achètes des parts, elle achète des immeubles et te reverse les loyers. La seule SCPI ultramarine que j’ai trouvée ouverte en 2026 achète des bureaux et des commerces, pas des logements. La comparaison honnête se fait donc entre trois choix : le Girardin industriel, l’achat direct du T2 et une SCPI classique de métropole.

Le tableau sur dix ans

Trois placements sur dix ans, cas type, hypothèses dans le texte

Choix	Ce que tu récupères en dix ans	Ce qu’il reste à la fin
Girardin industriel, 10 000 € par an	10 000 à 15 000 € de réductions annoncées, au-delà des apports	0 €
T2 ancien à Saint-Denis	13 340 € de loyers nets d’impôt	le logement, à revendre
SCPI classique de métropole	23 800 € de revenus nets d’impôt	les parts, moins les frais d’entrée

Les hypothèses sont simples. D’abord, le montage industriel rapporte, selon le chiffre commercial des monteurs, 10 à 15 % de l’apport de l’année. Pour toucher ce gain dix fois, il faut apporter dix fois. Sur dix ans, 100 000 € d’apports rendent 110 000 à 115 000 € de réductions. Le gain est donc de 10 000 à 15 000 €, et il ne reste rien. Ce montage ne vaut donc que si tu paies déjà cet impôt.

Ensuite, le T2 ancien rend 1 334 € par an après impôt à 30 %, soit 13 340 € sur dix ans, plus le logement à revendre. Il mobilise 145 800 €, contre 100 000 € pour les deux autres lignes. Ramené à 100 000 €, il rend 9 150 € sur dix ans. Enfin, la SCPI est prise à 4,5 % de distribution, imposée à 47,2 %, soit 2 376 € par an. Ses frais d’entrée, autour de 10 %, se récupèrent quand tu cèdes les parts, si le prix tient.

Ce que le tableau dit du T2 acheté à 10 000 km

Je détaille le choix des parts et le montage à crédit dans mon article sur la SCPI à crédit. Ici, en revanche, retiens une chose. Sur ces trois choix, le T2 acheté depuis la métropole cumule trois défauts que les deux autres n’ont pas. Il rend moins de 1 % net, il se gère à distance et il se revend mal. La défiscalisation ne corrige pas ce calcul, car les seuls dispositifs encore ouverts ne s’appliquent pas à ce T2 ancien.

Les deux dispositifs encore ouverts à La Réunion, que les vendeurs de neuf ignorent

Deux outils restent pourtant ouverts à La Réunion, et aucun vendeur de neuf ne les propose. Le premier est la réhabilitation lourde en Girardin logement. La réduction est de 18 % des travaux, sur un logement de plus de vingt ans, avec une base plafonnée à 3 295 € par m². Elle court jusqu’au 31 décembre 2029. Toutefois, les travaux doivent équivaloir à une reconstruction, et ils ne doivent pas être déjà déduits de tes revenus fonciers. C’est donc une opération de bâtisseur, pas un achat sur plan.

Le second est Loc’Avantages. Tu signes une convention avec l’Anah, l’agence nationale de l’habitat, et tu loues sous un plafond de loyer. En échange, tu obtiens alors une réduction de 15 % des loyers sur ton impôt au niveau intermédiaire, 35 % au niveau social. Le plafond intermédiaire 2026 en outre-mer est de 11,89 € par m² selon l’ANIL, l’agence nationale pour l’information sur le logement. C’est donc au-dessus du loyer médian de l’île. Autrement dit, tu peux louer au prix du marché et toucher 15 % de réduction. Fais ensuite vérifier le plafond exact sur l’arrêté de janvier 2026 avant de signer. Ces deux dispositifs entrent dans le plafond de 10 000 € des niches fiscales, sans majoration.

Pour qui l’investissement locatif à La Réunion a un sens, pour qui c’est une erreur

Un placement n’est pas bon ou mauvais en soi. Il est plutôt adapté ou non à un profil donné. Réussir son investissement locatif, c’est d’abord reconnaître le bon profil pour le bon projet immobilier. Voici donc les trois profils pour lesquels l’immobilier locatif sur l’île est adapté, et les trois pour lesquels il est une erreur.

Trois profils pour qui c’est adapté

Le premier profil vit sur l’île, ou y a de la famille proche. Pour lui, acheter pour louer sur l’île est un achat de proximité. D’abord, il gère lui-même, il connaît le quartier, il voit le logement. Son net de charges monte ainsi à 3,5 % sur mon cas type, et il reçoit lui-même les candidats.

Le deuxième profil paie plus de 10 000 € d’impôt par an, se situe dans la tranche à 41 %, et cherche à effacer cet impôt. Dans ce cas, le Girardin industriel lui rend, selon les monteurs, 10 à 15 % de l’apport, sans logement. Il doit aussi accepter le risque de reprise sur cinq ans, et choisir un monteur qui existe depuis plus de dix ans. Sur les forums, les investisseurs posent d’abord une question : la société de portage est-elle sérieuse ?

Le troisième profil a un projet de vie sur l’île, à quinze ans. Il veut investir pour y habiter un jour, dans une commune qu’il connaît, et il loue en attendant. Le loyer perçu est alors un loyer d’attente, pas l’objectif. Sur quinze ans, par exemple, une baisse de prix de 20 % et un cyclone se rattrapent.

Trois profils pour qui c’est une erreur

D’abord, le premier veut un rendement. À 0,9 % net d’impôt, avec un livret A au-dessus, la réponse est dans le chiffre.

Le deuxième achète pour l’incitation fiscale, sur la foi d’une brochure qui dit Pinel ou Girardin en 2026. Il veut constituer un patrimoine avec l’argent de l’impôt. Or les deux dispositifs sont fermés pour un logement locatif neuf. Ce qui reste, l’amortissement à 8 000 € par an, vaut d’ailleurs la même chose à Lyon, à deux heures de train.

Enfin, le troisième achète parce que l’île est belle. Le tropical, le lagon et le bien immobilier avec vue sur mer sont un projet de vacances. Un frugaliste ne mélange pas ses vacances et son bilan. S’il veut l’île, alors il loue une villa trois semaines par an, pour bien moins que 1 350 € de gestion à distance.

Action à réaliser

Avant tout rendez-vous avec un vendeur de programme, fais donc ces cinq choses, dans cet ordre.

1. Demande-lui l’article du code général des impôts qu’il applique. Ensuite, ouvre-le sur Légifrance. Puis vérifie la date limite d’engagement.
2. Relève le loyer médian de la zone sur la plaquette de l’Observatoire des loyers, pas sur son tableau.
3. Refais le calcul net-net avec les huit lignes de charges de mon tableau, dont l’avion.
4. Vérifie si la commune est en zone tendue. Si oui, alors ton loyer de départ est ton loyer pour dix ans, à l’indice près.
5. Compare avec une SCPI de métropole sur dix ans, sur le même capital. Si l’écart n’est pas en faveur de l’île, l’île n’est pas un placement pour toi.

Questions fréquentes sur l’investissement locatif à La Réunion

Sur ce qui est fermé, et ce qui reste ouvert

Depuis la métropole, je peux encore faire un Girardin sur un appartement à Saint-Denis ?

Non, sauf un cas. Le Girardin logement neuf est fermé pour les logements engagés après le 31 décembre 2010. Le Girardin logement social est fermé dans les cinq départements d'outre-mer, dont La Réunion, pour tout investissement engagé après le 24 septembre 2018. La seule porte encore ouverte est la réhabilitation lourde d'un logement de plus de vingt ans. La réduction est de 18 %, sur une base plafonnée à 3 295 € par m² en 2026, jusqu'au 31 décembre 2029.

Le statut du bailleur privé est-il plus avantageux à La Réunion qu'en métropole ?

Non. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 ne contient aucune majoration pour l'outre-mer. Les taux d'amortissement sont les mêmes partout : 3,5 % à 5,5 % par an sur la part construction d'un logement neuf. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le Pinel outre-mer, lui, offrait un taux majoré. Cette majoration a disparu avec lui.

Mon appartement est à Saint-Paul : je fixe le loyer librement à la relocation ?

Non. Depuis le décret du 25 août 2023, neuf communes de La Réunion sont classées en zone tendue, dont Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre, Le Port et Le Tampon. À la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien loyer revalorisé de l'indice de référence des loyers, sauf travaux importants. Le locataire y bénéficie aussi d'un préavis réduit à un mois.

Sur la gestion à distance

Je loue en meublé à Saint-Gilles : qu'est-ce qui change à la revente depuis 2025 ?

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont retranchés du prix d'achat au calcul de la plus-value. La plus-value imposable augmente donc d'autant. Cette règle s'applique à La Réunion comme en métropole, et elle vise en premier les meublés touristiques du littoral ouest.

Sur la demande et l’offre de logements sur l’île

Les 51 000 demandes de logement social en attente, c'est ma demande locative ?

Non. Ces ménages demandent un logement social, loué 6,40 € par m² en médiane. Le parc privé se loue 10,90 € par m². L'Observatoire des loyers estime que plus de la moitié des ménages réunionnais ne peuvent pas payer un loyer du parc privé. Il ajoute que 92 % des locataires sont éligibles au logement social ou intermédiaire. Ta clientèle solvable est donc plus étroite que le chiffre des demandes en attente le laisse croire.

Un vendeur me propose un Girardin social sur un programme à Saint-Pierre : c'est possible ?

Non, pas à La Réunion. Le Girardin social ne survit que dans six collectivités d'outre-mer, comme Saint-Pierre-et-Miquelon ou la Polynésie française, jusqu'au 31 décembre 2029. Dans les départements d'outre-mer, le logement social est financé depuis le 25 septembre 2018 par un crédit d'impôt réservé aux organismes de logement social. Un particulier n'y a pas accès. Demande au vendeur l'article du code général des impôts qu'il applique, et lis-le.

Cet article présente les règles fiscales et le marché immobilier de La Réunion à titre d'information générale, à jour au 14 septembre 2026. Je ne suis ni conseiller en gestion de patrimoine, ni notaire, ni conseiller fiscal. Ce contenu est pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou patrimonial personnalisé. Les dispositifs fiscaux, les plafonds et les loyers cités changent au gré des lois de finances et des arrêtés annuels. Les rendements du cas type reposent sur des hypothèses indiquées dans le texte : ils ne préjugent pas du résultat d'un projet réel. Vérifie ta situation sur impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr et auprès d'un professionnel avant toute décision.