Simulation crédit immobilier

Faire une simulation de crédit immobilier est une étape essentielle avant d’investir. En effet, l’investissement locatif est un bon moyen de se construire un patrimoine et un chemin vers la liberté financière.

Les banques accordent encore des crédits aux personnes qui désirent investir dans l’immobilier locatif. Compte tenu de l’engagement que génère un prêt bancaire, vous devez calculer et anticiper votre investissement. La calculatrice d’investissement immobilier est l’outil parfait pour cette première étape de votre projet d’investissement locatif.

calculatrice-credit-immobilier-emprunt

Quels éléments intégrer dans une calculatrice d’investissement immobilier ?

Pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif, il faut prendre en compte plusieurs éléments de base.

Commencer par définir vos revenus :

Il s’agit des ressources financières que vous détenez avant l’investissement et celui que vous allez avoir suite à la démarche. Votre prévision pour ce dernier doit être réaliste, car il influencera l’estimation de votre investissement sur votre calculatrice d’investissement immobilier.

Si vous surestimez vos revenus locatifs, votre taux de rendement peut l’être également. Cela peut être un risque élevé et une source d’échec. Dans ce genre de calcul, il vaudrait mieux s’abstenir de considérer les revenus incertains. Vos calculs doivent se baser sur des valeurs constantes.

Tenir compte de vos charges :

Les charges représentent les dépenses auxquelles vous devez faire face régulièrement (tous les mois). Ils peuvent être composés de votre loyer si vous êtes locataire, des mensualités de votre emprunt et des autres postes de dépenses au sein de votre foyer.

Le montant de votre mensualité sera aussi intégré en fonction de votre estimation. Il est important qu’il puisse correspondre à vos capacités de remboursement. Aucune charge ne doit être négligée lorsque vous réalisez une estimation de votre investissement locatif.

Considérer les taxes et les impôts :

Les taxes et les impôts que vous devez régler sont des charges à part entière. Toutefois, ils sont à intégrer dans la calculatrice d’investissement immobilier, notamment la taxe foncière. Emprunter ne s’improvise pas. Il faut bien se préparer pour obtenir les meilleures conditions de financement. Pour trouver les meilleurs taux, il ne faudra pas hésiter à solliciter une dizaine de banques et au moins un courtier.

Puis, il y a également l’impôt sur le revenu. La valeur de ces charges va dépendre de votre abattement forfaitaire et de votre régime d’imposition. Leur intégration va vous permettre d’obtenir une estimation la plus fidèle possible de la réalité.

Intégrer votre épargne :

Bien que cet élément ne soit pas obligatoire, c’est un élément important qu’il faudra prendre en compte. Si vous avez des économies de côté et que vous désirez les intégrer dans votre investissement, elles sont une composante de votre calcul. Fournir un apport personnel peut accélérer le remboursement de votre emprunt.

Faire un acompte peut vous permettre d’obtenir des conditions d’emprunts plus avantageuses. Quel que soit votre niveau d’épargne, il est important de toujours les intégrer de façon réaliste. Cela vous aidera à avoir des calculs plus ou moins proches de la réalité.

Simulation crédit immobilier pour optimiser le taux d’intérêt

Le taux d’intérêt du crédit est le premier critère à prendre en compte lorsqu’il faut faire une simulation sur une calculatrice d’investissement immobilier locatif rentable. C’est à partir de la valeur de celui-ci que vous allez pouvoir calculer la rentabilité de votre investissement locatif en fonction des ressources que vous utilisez.

Plusieurs variantes sont à considérer lorsqu’il s’agit de calculer les bénéfices que vous allez tirer de votre investissement.

Le rendement locatif brut dans la simulation crédit immobilier :

C’est la première étape par laquelle vous passez lorsque vous faites une estimation du rendement de votre investissement immobilier. La formule pour ce calcul est basique. Il suffit de diviser vos revenus locatifs annuels par le prix de revient de votre bien immobilier.

Soit : loyer mensuel x 12 mois/100. Nous pouvons prendre un exemple en utilisant des chiffres : (900 euros x 12 mois)/prix du bien x 100.

N’oubliez pas d’inclure dans votre calcul les frais connexes aux loyers de votre logement locatif.

Pour obtenir le taux de rendement correspondant, vous avez juste à diviser votre loyer mensuel avec le prix du bien et en multipliant le tout par 100.

Taux de rendement = loyer annuel/prix du bien immobilier x 100

Le prix de revient du bien que vous allez acquérir se compose du prix de vente du bien en question additionné aux frais connexes (frais de rénovation, frais de notaire…).

Si vous prenez en considération le fait que le bien sera loué durant les 12 mois de l’année, le loyer mensuel par an sera multiplié par 12. Dans le cas contraire, il faudra multiplier le loyer par le nombre d’années d’occupation que vous estimerez. Dans ce cas, il est également important d’être réaliste afin d’obtenir un calcul fidèle à la réalité avec votre calculatrice d’investissement immobilier rentable.

Lorsque vous avez obtenu le rendement brut de votre investissement, vous pouvez passer au rendement locatif net. Avec ce prochain calcul, vous obtenez plus de précision en ce qui concerne le rendement de votre investissement.

Le rendement locatif net :

Cette prochaine étape prend en considération plusieurs critères. Notamment, les frais de gestion (s’il y en a), la taxe foncière, les charges locatives, les charges de copropriété et les frais de réparation. La somme de toutes ces charges doit être soustraite à la somme de votre loyer sur une année.

Il faudra donc faire la différence entre la somme de vos loyers et celle de vos charges. Ensuite, il faudra diviser le résultat par le prix de revient du bien immobilier et le multiplier par 100.

(Loyer annuel total de vos charges/prix de revient) x 100

Prendre en compte les charges afférentes à votre logement locatif vous permet d’avoir plus de précision avec votre calculatrice d’investissement immobilier à haut rendement.

Faire une simulation crédit immobilier pour le calcul de la rentabilité nette :

La rentabilité nette s’obtient avec l’intégration des informations concernant la fiscalité. Étant donné que cette dernière n’est pas la même pour chaque bien, le calcul est un peu plus complexe. D’autant plus que la base de calcul de vos impôts et le montant de ces derniers varient en fonction du mode de financement de votre projet.

Compte tenu de ces conditions, déterminer avec une nette précision la rentabilité net n’est pas possible. Quoi qu’il en soit, vous pouvez en faire l’estimation en soustrayant vos loyers annuels à la somme de vos charges et de vos impôts.

Les critères influents pour une calculatrice d’investissement immobilier.

Il y a deux critères principaux qui font varier les résultats indiqués par votre calculatrice d’investissement immobilier. Il y a la fiscalité que nous venons d’aborder précédemment et le taux d’occupation de votre bien immobilier.

Pour ce qui est de la fiscalité :

La fiscalité est un facteur qui fait varier votre estimation lors du calcul de la rentabilité de votre investissement immobilier.

Si vous effectuez votre calcul prévu par la loi Pinel, il y a la défiscalisation qui est à prendre en compte. Le taux de celle-ci varie en fonction du délai de location de votre bien.

Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %. Si vous le louez pour une durée de 9 ans, vous obtenez une réduction d’impôt de 18 %. Cette dernière s’élève à 21 % pour un bien mis en location durant au moins 12 ans. Dans le cas où vous n’avez aucun avantage fiscal, votre taux de rentabilité sera moins important.

Pour ce qui est du taux d’occupation :

C’est une donnée importante pour un bien immobilier qui sera mis en location. En effet, le nombre de mois d’occupation de votre logement déterminera votre rentabilité des investissements. Plus vous avez un revenu locatif et plus votre investissement est rentable. Si vous louez votre bien à un prix de 650 euros et que son taux d’occupation est de 10 mois sur 12, vous percevez 6500 euros par an.

Vous devez toujours prendre en compte le taux d’occupation de votre bien lorsque vous utilisez votre calculatrice d’investissement immobilier. Dans le cas contraire, votre taux de rentabilité sera faux et vous induira en erreur.

Pour obtenir un taux d’occupation important ou total (c’est-à-dire une réduction des vacances locatives), il faut faire attention à la zone géographique où sera localisé votre bien. Une fois que c’est fait, il faut encore mener votre enquête pour savoir dans quel quartier la location est plus attractive. En général, une zone géographique dynamique avec une majorité de populations jeune est parfaite pour obtenir un investissement réussi.

Rentabiliser votre investissement avec un logement de choix

La dimension ou la surface de votre bien influencera en grande partie, le montant de votre loyer. La performance de la démarche va alors dépendre du type de logement que vous avez décidé d’acheter. La plupart du temps, investir dans une petite surface permet d’avoir un taux d’occupation important.

En investissant dans de petites surfaces comme un studio, vous aurez un bénéfice important en termes de rentabilité. Ce type de logement est plus rentable et se loue facilement. Cependant, il y a de fortes chances que vous changiez régulièrement de locataire (turn over). Attention donc aux vacances locatives.

Investir dans une maison ou un appartement est moins rentable. Néanmoins, les critères géographiques peuvent tourner à votre avantage. La différence avec le précédent logement est la stabilité des locataires. En général, ce sont les familles qui louent les maisons et les appartements avec de beaux volumes. Ils aspirent à un mode de vie stable et sécuritaire. Il y a donc plus de chance d’avoir un taux de location complet avec ce type de locataire.

Avec un logement de 2 ou 3 pièces, vous êtes parti pour un investissement rentable sur le long terme. Ce genre de logement attire des locataires stables et vous offre une rentabilité intéressante.

Ce type de bien génère peu de frais de remise en état, car les locataires ont tendance à s’approprier les lieux et en prennent soin. Si vous en achetez un logement neuf, vous pouvez prétendre à un investissement locatif en la loi Pinel. Néanmoins, il faut encore tenir compte de la localisation géographique. Il y a une contrainte à ce niveau, si vous désirez bénéficier d’une défiscalisation.

Un Projet immobilier doit être bien préparé pour qu’il réussisse. Il faudra prendre en compte votre endettement, les assurances de prêt (appelées assurances emprunteur), le coût total des travaux, la durée de remboursement, mais aussi l’amortissement des meubles si vous exploitez votre bien en tant que loueur meublé non professionnel. Chaque mensualité que vous rembourserez doit être totalement couverte par le montant du loyer.

calculette-d-emprunt-immobilier-1200x675

Que vous décidiez de travailler avec un courtier ou une banque traditionnelle, vous chercherez le meilleur taux. Je vous recommande de préférer les prêts à taux fixe et d’essayer de les combiner avec un prêt à taux zéro (PTZ) ou si vous en avez la possibilité. Si le banquier accepte de vous financer, l’organisme financier vous remettra un tableau d’amortissement avec les éditions des offres de crédit immobilier. Celui-ci reprendra les informations de la simulation du prêt, la durée du prêt, le montant des mensualités, le taux d’assurance TAEG (taux annuel effectif global). Un emprunt bancaire ou dans notre situation d’investisseur, un prêt immobilier contracté auprès d’un organisme bancaire se doit d’être remboursé. Faire un crédit immobilier pour financer l’achat d’un bien immobilier que vous allez louer reste une des meilleures façons de bénéficier de l’effet de levier pour vous enrichir. Pour cela, les mensualités doivent être équilibrées et facilement remboursables. L’intérêt principal du simulateur pour le futur emprunteur est de vérifier votre capacité d’emprunt et de trouver le meilleur taux d’intérêt en fonction de votre profil.

Que vous vous décidiez à vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier pour votre résidence principale ou pour un achat immobilier locatif, votre simulation de prêt Immo vous permettra de faire une simulation de crédit.

Un comparateur en ligne ou des simulateurs sans engagement vont vous aider à préparer votre demande de prêt. Il peut aussi s’agir d’un rachat de crédit ou d’un prêt personnel. Faire une simulation est donc une étape importante pour la réussite de votre projet immobilier

Il faudra dire au banquier si vous avez un crédit à la consommation. Cela peut avoir un impact négatif sur l’accès à l’emprunt immobilier.

simulation-crédit-immobilier-1200x675
Faites votre simulation de crédit immobilier pour connaitre votre capacité d’emprunt.

Le simulateur de prêt immobilier va vous permettre de préparer votre demande de crédit. En fonction du montant de la mensualité à rembourser, il faudra prendre en compte aussi les frais de dossier et les mensualités de remboursement du prêt immo.

Les regroupements de crédits sont aussi une bonne manière de réduire les coûts.

Prêts immobiliers, le montant du prêt ou de l’emprunt immobilier, l’assurance de prêt immobilier ainsi que le taux de crédit dépendent de la durée du crédit.

Les remboursements mensuels doivent combler le montant total (ou montant emprunté). D’où l’importance de calculer votre budget et de faire une simulation de crédit immobilier. Le simulateur de prêt ou des calculettes d’emprunts sont spécialement dédiés à ces problématiques pour estimer le taux de prêt et en fonction du montant de vos mensualités fixes nets.

Si vous souhaitez aller plus loin pour vous former à l’investissement immobilier locatif rentable, je vous invite à consulter mes formations et plus particulièrement la formation IMMO LIBERTÉ