Simulateur de crédit immobilier

Comment se calcule la mensualité d'un crédit immobilier

Un crédit immobilier classique est un prêt amortissable à taux fixe et à échéances constantes : vous remboursez le même montant chaque mois pendant toute la durée. Ce montant — la mensualité hors assurance — se calcule avec une formule unique : M = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), où C est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12). La calculatrice ci-dessus fait ce calcul en direct quand vous bougez les curseurs — et y ajoute l'assurance.

Mais une mensualité n'est pas que du remboursement de capital. Chaque mois, elle se décompose en deux parts : les intérêts (calculés sur le capital qu'il vous reste à rembourser — le « capital restant dû ») et le capital amorti (ce qui reste de la mensualité une fois les intérêts payés). Au début du prêt, le capital restant dû est élevé → vous payez surtout des intérêts. Au fil des années, le capital restant dû baisse → la part d'intérêts diminue et celle de capital augmente. C'est exactement ce que montre le tableau d'amortissement (dépliable dans la calculatrice) — et c'est aussi pour ça qu'un remboursement anticipé est d'autant plus intéressant qu'il intervient tôt.

Ce qui fait varier votre mensualité — et le coût total

• Le montant emprunté : proportionnel. Deux fois plus de capital = deux fois plus de mensualité (à taux et durée égaux).
• Le taux d'intérêt : l'effet est puissant sur la durée. Sur 200 000 € à 20 ans, passer de 3 % à 4 % ajoute ~100 €/mois et ~25 000 € de coût total. C'est pourquoi il faut faire jouer la concurrence — plusieurs banques + au moins un courtier.
• La durée : c'est le piège classique. Allonger la durée baisse la mensualité (donc améliore votre taux d'endettement aux yeux de la banque), mais augmente fortement le coût total des intérêts. Sur 200 000 € à 3,4 %, passer de 20 à 25 ans gagne ~150 €/mois mais coûte ~25 000 € d'intérêts en plus. Empruntez la durée la plus courte que votre budget supporte confortablement.
• L'assurance emprunteur : exigée par la banque, elle s'ajoute à chaque mensualité. Son coût dépend du taux (en % du capital, ~0,1 % pour un jeune emprunteur en bonne santé, jusqu'à 0,5 %+ avec l'âge ou un risque aggravé) et de sa base de calcul (voir ci-dessous).

L'assurance emprunteur : contrat groupe ou délégation ?

La banque vous propose son contrat groupe : le taux d'assurance s'applique en général sur le capital initial — donc une cotisation fixe tout au long du prêt, même quand vous ne devez presque plus rien. La délégation d'assurance (un contrat externe que vous choisissez) calcule souvent la cotisation sur le capital restant dû — donc une cotisation dégressive qui diminue d'année en année. Sur la durée d'un prêt, la délégation est très souvent nettement moins chère, surtout pour les profils jeunes et en bonne santé. La calculatrice vous laisse comparer les deux bases.

Bon à savoir : depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier et changer votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais — pas besoin d'attendre une date anniversaire. Si vous avez un prêt en cours avec l'assurance groupe de la banque, c'est un des gestes d'optimisation les plus rentables et les plus simples à faire.

Ce que la calculatrice ne fait pas (volontairement)

Pour rester simple et lisible, cette calculatrice estime la mensualité, le coût total et le tableau d'amortissement d'un prêt amortissable standard. Elle ne gère pas :

• les frais annexes : frais de dossier (souvent 0,5 à 1 % du prêt, négociables), frais de garantie (caution type Crédit Logement, hypothèque ou PPD), frais de courtage, frais d'agence et de notaire — ces derniers (~7-8 % dans l'ancien) ne sont pas dans le prêt en général mais dans votre apport ;
• le TAEG (taux annuel effectif global), qui intègre tous ces frais : c'est le seul taux comparable d'une offre à l'autre, et c'est la banque qui vous le calcule dans son offre de prêt ;
• le remboursement anticipé, le prêt à paliers, le différé de remboursement, la modularité d'échéances, le prêt relais, le prêt à taux zéro (PTZ) cumulé ;
• votre taux d'endettement (mensualité ÷ revenus, plafonné à ~35 % assurance comprise par les recommandations du HCSF) — c'est un autre calcul, qui dépend de tous vos revenus et charges.

Cette calculatrice sert à comprendre comment marche votre crédit et à avoir l'ordre de grandeur avant le rendez-vous bancaire — pas à se substituer à l'offre de prêt officielle.

Emprunter pour investir : l'effet de levier

Quand vous empruntez pour un investissement locatif, ce ne sont pas vos économies qui sont immobilisées : c'est l'argent de la banque qui achète le bien, et ce sont (en partie ou en totalité) les loyers qui remboursent la mensualité. C'est l'effet de levier : avec un petit apport, vous pilotez un actif bien plus gros, et la rentabilité de votre apport en est démultipliée — à condition que le bien soit bien choisi et que les loyers couvrent l'échéance + les charges (utilisez aussi notre calculatrice de rentabilité locative pour vérifier ça avant d'acheter).

Si vous voulez aller plus loin sur l'investissement locatif — trouver le bon bien, monter un dossier de prêt béton, négocier le taux et l'assurance, gérer la fiscalité —, j'ai mis tout ce que je sais dans la formation Liberté Immo (j'investis dans l'immobilier locatif depuis plus de dix ans, parkings, garages et appartements compris).

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FAQ — crédit immobilier

Comment calculer ma mensualité de prêt ?

Mensualité hors assurance = capital × (taux annuel ÷ 12) ÷ (1 − (1 + taux mensuel)^{−nombre de mois}). Concrètement : entrez votre montant, votre taux et votre durée dans la calculatrice ci-dessus, elle vous donne le chiffre (avec et sans assurance) instantanément.

Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans ?

Sur 25 ans, la mensualité est plus basse (donc plus facile à faire passer côté taux d'endettement), mais vous payez nettement plus d'intérêts au total. Sur 200 000 € à 3,4 %, l'écart est d'environ 150 €/mois et ~25 000 € de coût total. La règle : emprunter la durée la plus courte que votre budget supporte sans tension — quitte à allonger d'un cran si c'est ce qui rend le dossier acceptable.

Le taux d'assurance, c'est sur quel montant ?

Ça dépend du contrat. Le contrat groupe de la banque applique en général le taux sur le capital initial (cotisation fixe). Une assurance déléguée le calcule souvent sur le capital restant dû (cotisation dégressive) — généralement moins chère sur la durée. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, gratuitement.

Le simulateur me donne-t-il le TAEG ?

Non — le TAEG inclut tous les frais (dossier, garantie, courtage, assurance…) et c'est la banque qui le calcule dans son offre de prêt. La calculatrice ci-dessus donne la mensualité, le coût des intérêts et de l'assurance, et le coût total du crédit — pour comprendre et comparer les ordres de grandeur, pas pour remplacer l'offre officielle.