Cash-flow locatif 2026 : quand le loyer couvre le crédit

Le cash-flow locatif, c’est l’argent qui reste sur ton compte à la fin du mois. D’abord tu encaisses le loyer. Ensuite tu paies la mensualité du crédit et les charges. Ce qui reste, c’est le cash-flow.

Il peut aussi manquer. Dans ce cas, tu remets de ta poche tous les mois.

Voilà. C’est tout. Il n’y a rien de plus compliqué là-dedans.

Le problème arrive juste après. Presque tous les calculs qu’on te montre tiennent en deux lignes : le loyer d’un côté, la mensualité de l’autre. Le loyer est plus gros, donc c’est bon. Sauf que six autres lignes attendent leur tour, et le locataire n’en paiera aucune.

Cash-flow locatif : la formule complète tient en cinq morceaux

Voici la formule entière. D’abord, tu pars du loyer encaissé. Ensuite, tu enlèves la mensualité de crédit, puis l’assurance emprunteur. Après quoi tu retires toutes les charges que le locataire ne te rembourse pas. Enfin, tu déduis l’impôt. Ce qui survit, c’est ton cash-flow locatif.

Cinq soustractions, donc. La présentation commerciale, elle, s’arrête à la deuxième. Elle compare un loyer à une mensualité, elle annonce un excédent, et le dossier a l’air propre.

Ce n’est pas une erreur de calcul. Les trois soustractions manquantes sont justement celles que tu ne peux refiler à personne.

La liste de 1987 qui décide de ton cash-flow locatif

Un texte tranche la question. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère les charges que tu as le droit de refacturer au locataire. Cette liste est limitative. Ce qui n’y est pas n’est pas récupérable.

Sur la liste : l’ascenseur, l’eau, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Absents de la liste, en revanche : les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, la taxe foncière, les gros travaux.

Et tu ne peux rien y changer, puisqu’un bail qui prévoit l’inverse ne vaut rien sur ces lignes.

Le calcul complet du cash-flow locatif, ligne par ligne

Je pose les hypothèses d’abord, afin que tu puisses refaire l’opération sur ton dossier. Aucun de ces chiffres ne décrit un bien réel. Ils servent à mesurer l’écart entre deux façons de compter.

Les hypothèses, posées avant tout

Tu achètes un appartement. Comme tout est financé, frais inclus, tu empruntes 100 000 euros sur 20 ans.

Le taux vient de la Banque de France, publication du 5 août 2026, crédits nouveaux à l’habitat hors renégociations. Il ressort à 3,27 % en juin 2026. Un an plus tôt, il était à 3,10 %. Emprunter coûte donc plus cher aujourd’hui qu’il y a un an.

L’assurance emprunteur, je la pose à 0,30 % du capital initial, soit 25 euros par mois. Le loyer hors charges vaut 650 euros. Cela donne un rendement brut de 7,8 %, le chiffre que tout le monde compare. Il ne calcule aucune trésorerie.

La mensualité de crédit seul tombe à 568,21 euros. Avec l’assurance, tu paies 593 euros par mois.

La version qui tient dans une brochure

Deux lignes. Loyer : 650 euros. Mensualité : 593 euros.

L’excédent affiché est donc de 57 euros par mois. Le loyer couvre le crédit, et il en reste. Belle affaire.

Ce chiffre est exact. Il est cependant incomplet, et l’incomplétude va toujours dans le même sens.

La version qui décrit ton compte en banque

Six lignes s’ajoutent, toutes annuelles, toutes hors du bail. Les montants ci-dessous sont des hypothèses de travail, jamais des moyennes de marché.

Ce que le locataire ne rembourse pas

Ligne annuelle	Montant	Par mois
Taxe foncière	900 €	75 €
Charges de copropriété non récupérables	400 €	33 €
Cotisation au fonds de travaux	60 €	5 €
Assurance propriétaire non occupant	120 €	10 €
Provision d’entretien, 5 % du loyer annuel	390 €	33 €
Total	1 870 €	156 €

Refais la soustraction : 650 moins 593 moins 156. Le cash-flow réel vaut −99 euros par mois. Sur l’année, tu sors 1 188 euros de ta poche pour détenir ce bien.

L’écart entre les deux versions vaut 156 euros par mois. Il ne vient d’aucun accident ni d’aucune malchance. Il vient uniquement de lignes que le premier tableau n’affichait pas.

La cotisation au fonds de travaux, la ligne la plus oubliée

Celle-là mérite un mot, car elle est récente et presque jamais simulée. L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. L’obligation vise les immeubles d’habitation, dix ans après la réception des travaux de construction. Une copropriété neuve y échappe donc encore.

Si un plan pluriannuel de travaux est voté, le plancher devient 2,5 % du montant des travaux prévus, en plus des 5 % du budget prévisionnel.

Et cette cotisation n’apparaît nulle part dans le décret de 1987. Donc elle ne se refacture jamais.

L’impôt, quant à lui, n’est pas dans le tableau, car il dépend de ton régime fiscal, de tes autres revenus et du montage. Il se soustrait après toutes les lignes précédentes. Le détail des régimes est dans mon article sur l’impôt sur le revenu locatif. Quant au mécanisme qui l’efface en partie en meublé, il est dans celui sur l’amortissement en LMNP.

Le test des onze loyers, la seule mesure qui compte

Ce test passe avant tout le reste. Il tient en une soustraction.

Tu refais ton calcul annuel avec onze loyers encaissés au lieu de douze. Les charges, en revanche, restent à douze.

Ce n’est pas une statistique. C’est une convention de résistance, et je l’assume comme telle. Un mois manquant par an, ça couvre une relocation ordinaire, un mois de travaux entre deux locataires, ou un loyer payé en retard.

Sur le montage ci-dessus, le résultat tombe à −153 euros par mois, soit 1 836 euros sortis dans l’année. Ce bien ne passe pas le test.

Convertis ton excédent en semaines de vacance

Un cash-flow positif ne se juge pas à son signe. Il se juge plutôt au nombre de semaines de loyer manquant qu’il encaisse avant de passer sous zéro.

La formule est simple. Tu divises ton excédent annuel par le loyer hebdomadaire. Et le loyer hebdomadaire, c’est le loyer mensuel multiplié par 12, puis divisé par 52.

Reprends la version brochure. Excédent annuel : 684 euros. Loyer hebdomadaire : 150 euros. Ce bien absorbe donc 4,6 semaines de vacance par an.

Traduction concrète : un locataire part fin juin, le suivant entre début août, et ton année est déjà à zéro.

La version complète, elle, absorbe zéro semaine. Elle est négative avant le premier jour de vacance.

Le loyer qu’il fallait pour un cash-flow locatif solide

Prends maintenant le problème à l’envers. Ce bien doit payer 1 870 euros de charges, 7 116 euros de mensualités, et quatre semaines de vacance par an.

Il faut alors un loyer de 812 euros, soit un rendement brut de 9,7 % sur le prix payé, frais inclus. C’est donc ce seuil qui mesure la rentabilité d’un investissement immobilier, et non le chiffre affiché sur l’annonce.

Ce seuil vaut pour ce montage précis. Change une hypothèse et il bouge. Refais-le sur ton dossier avec ma calculatrice de rentabilité locative, qui applique les mêmes lignes.

Les cinq lignes que 2026 fait bouger sans te prévenir

Un montage à l’équilibre suppose que ses hypothèses tiennent dix ans. Or cinq d’entre elles bougent toutes seules. Et elles bougent toutes dans le même sens.

La fiscalité locale monte pendant que le loyer plafonne

La taxe foncière augmente avant même le vote de ta commune. L’article 1518 bis du code général des impôts revalorise chaque année les valeurs locatives cadastrales. Le calcul part de l’indice des prix à la consommation harmonisé de novembre. L’INSEE a mesuré cet indice à plus 0,8 % sur un an en novembre 2025. Le coefficient 2026 vaut donc 1,008. Le taux voté par ta commune s’ajoute ensuite à cette base déjà relevée.

Le loyer, lui, ne suit pas la même pente. Au deuxième trimestre 2026, l’indice de référence des loyers s’établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an, après 0,78 % au trimestre précédent. Cet indice plafonne ta révision. Et il ne s’applique qu’une fois par an, à la date prévue au bail.

L’étiquette énergétique décide de ta capacité à indexer

Une mauvaise étiquette supprime la révision. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 écarte la révision et l’augmentation du loyer dans les logements classés F ou G. La mesure vient de l’article 159 de la loi Climat et Résilience. Elle vise les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. Ton loyer est figé, ta base d’imposition monte.

Le calendrier de décence resserre ensuite l’étau juridique. Un logement classé G est indécent depuis le 1er janvier 2025. Un F le sera au 1er janvier 2028. Tu peux encore le louer, mais tu offres au locataire un motif d’action devant le juge. Le tour du E viendra le 1er janvier 2034. J’ai détaillé pourquoi la décote frappe bien avant l’échéance sur les biens notés E. Côté occupant, les droits liés à une passoire thermique suivent la même logique.

Les charges de copropriété, enfin, ne se pilotent pas depuis ton salon. Je n’ai pas trouvé de statistique publique nationale du coût des charges au mètre carré. Les observatoires privés donnent des ordres de grandeur qui vont du simple au double. Je préfère te le dire plutôt que de citer un chiffre invérifiable. Ce que tu peux vérifier avant d’acheter, ce sont les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant du fonds de travaux déjà constitué.

L’impayé n’est pas une probabilité, c’est un délai

On raisonne mal l’impayé en pourcentage. Ce qui abîme ta trésorerie, ce n’est pas la fréquence du sinistre. C’est sa durée. Pendant toute la procédure, ta mensualité continue de partir.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le premier palier. La clause de résiliation de plein droit produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite. Ce délai vaut pour les baux conclus depuis la loi du 27 juillet 2023. Les baux antérieurs, en revanche, restent à deux mois.

Six semaines ouvrent la procédure. Elles ne la terminent pas. Selon les chiffres de la Chambre nationale des commissaires de justice relayés par la Banque des Territoires, 175 000 commandements de payer ont été délivrés en 2025. Ils ont donné 63 700 demandes de concours de la force publique et 30 500 expulsions effectives, en hausse de 27 % sur un an.

Compare le premier chiffre au dernier. Tu as la longueur du chemin.

Visale, la garantie gratuite de ton cash-flow locatif

Elle existe, elle ne coûte rien, et pourtant presque personne ne la demande. La garantie Visale d’Action Logement est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Elle couvre jusqu’à 36 mensualités de loyer et de charges impayés dans le parc privé.

Depuis le 6 janvier 2026, ses conditions ont changé. La garantie porte désormais sur les trois premières années d’occupation. Les deux plafonds se combinent : jusqu’à 36 mensualités indemnisées, à condition qu’elles tombent dans cette fenêtre de trois ans. Le plafond de loyer garanti passe à 1 940 euros en Île-de-France et à 1 575 euros dans les villes de plus de 100 000 habitants. Un salarié du privé de plus de 31 ans y accède jusqu’à 1 710 euros de salaire net mensuel.

Mets ce zéro en face du prix d’une assurance loyers impayés avant de signer quoi que ce soit. Et si tu délègues, sache que les honoraires d’une agence de gestion locative s’ajoutent à la colonne des charges non récupérables, jamais à celle du loyer.

Vacance locative : ce que les chiffres publics ne disent pas

L’INSEE compte 3,0 millions de logements vacants au 1er janvier 2025, soit 7,7 % d’un parc de 38,4 millions. Cette part recule depuis 2019, où elle atteignait 8,1 %.

Ce chiffre décrit un parc. Il ne décrit pas ton bien. Il mélange les logements en attente de vente, ceux en travaux, et ceux qui sont durablement inhabitables dans des communes qui se vident.

Je n’ai pas trouvé de statistique publique de la durée moyenne de vacance entre deux locataires dans le parc privé. C’est exactement pour cette raison que le test des onze loyers repose sur une convention assumée, et pas sur une moyenne que personne ne publie. Une hypothèse annoncée vaut mieux qu’un chiffre emprunté à un site commercial.

Ce que tu peux mesurer avant d’acheter tient en deux gestes. Un : compte les annonces de biens comparables dans le même quartier. Deux : reviens sur ces mêmes annonces trois semaines plus tard et regarde lesquelles sont encore là. Un marché où tout part en dix jours n’a rien à voir avec un marché où les annonces stagnent un trimestre.

Copie ce prompt dans ton outil d’IA pour construire ton propre tableau avant de rappeler l’agence :

Les six vérifications qui protègent ton cash-flow locatif

Reprends ces points dans l’ordre, sur ton dossier réel. Chacun se traite en une soirée.

1. Réclame les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant du fonds de travaux. Un plan pluriannuel voté te dit ce que tu paieras dans cinq ans. Cette somme n’est jamais récupérable.

2. Coupe les charges de copropriété en deux colonnes, décret de 1987 en main. Seule la colonne récupérable revient dans les provisions du locataire. L’autre, en revanche, sort de ta poche.

3. Demande l’avis de taxe foncière de l’année en cours, jamais une estimation. Ajoute la revalorisation automatique de la base. Puis regarde les délibérations de taux de ta commune sur trois ans.

4. Vérifie l’étiquette énergétique avant de projeter la moindre indexation. Sur un bien classé F ou G, ta ligne de révision annuelle vaut zéro pour toute la durée du bail.

5. Refais le calcul avec onze loyers. Si le résultat te met mal à l’aise, ce n’est pas le calcul qui est pessimiste, mais le montage qui est tendu.

6. Calcule ta réserve en mois de mensualité. Six mensualités d’avance transforment un impayé en contrariété. Sans elles, le même impayé devient une vente forcée.

Ce réflexe de vérifier ligne à ligne, c’est le frugalisme appliqué à l’investissement immobilier locatif. Tu ne laisses personne d’autre calculer ce que tu vas payer. Mes astuces pour devenir frugaliste posent les gestes de base côté budget. Et le rendement réel d’un parking refait le même exercice sur un actif aux charges bien plus courtes.

Cash-flow locatif : les questions fréquentes

Un cash-flow locatif positif suffit-il à valider une affaire ?

Non, parce que le signe ne dit rien de la marge. Convertis ton excédent annuel en semaines de loyer : divise-le par le loyer mensuel multiplié par 12 puis divisé par 52. Sur le montage chiffré plus haut, un excédent de 684 euros par an absorbe 4,6 semaines de vacance. Au-delà, tu remets de l'argent de ta poche.

Quelles charges le locataire ne rembourse-t-il jamais au propriétaire ?

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative de charges récupérables. Tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur. Cela vise la taxe foncière hors ordures ménagères, les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les gros travaux et la cotisation au fonds de travaux de la copropriété.

Puis-je augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?

Non. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 écarte la révision et l'augmentation du loyer dans les logements classés F ou G. La mesure vient de l'article 159 de la loi Climat et Résilience et s'applique aux baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. Ton loyer reste figé pendant que la taxe foncière, elle, continue de monter.

Combien de temps sépare un premier impayé de la résiliation du bail ?

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fait produire effet à la clause de résiliation six semaines après un commandement de payer resté sans suite, pour les baux conclus depuis la loi du 27 juillet 2023. Les baux antérieurs restent à deux mois. Ce délai ouvre la procédure, il ne la termine pas : en 2025, 175 000 commandements de payer ont été délivrés pour 30 500 expulsions effectives.

Comment couvrir le risque d'impayé sans payer d'assurance ?

La garantie Visale d'Action Logement est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Elle couvre jusqu'à 36 mensualités de loyer et charges impayés dans le parc privé. Depuis le 6 janvier 2026, elle porte sur les trois premières années d'occupation et le plafond de loyer garanti monte à 1 940 euros en Île-de-France.

De combien la taxe foncière augmente-t-elle mécaniquement en 2026 ?

La base d'imposition est revalorisée chaque année selon l'article 1518 bis du code général des impôts, à partir de la variation de l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre. L'INSEE a mesuré cet indice à plus 0,8 % sur un an en novembre 2025, ce qui donne un coefficient de 1,008 pour 2026. Le taux voté par ta commune s'ajoute à cette hausse automatique.