Amortissement LMNP : payer presque zéro impôt sur tes loyers

Ton voisin loue son studio meublé 750 € par mois. Chaque printemps, il déclare 4 500 € au fisc et signe un chèque. Toi, avec le même studio, le même loyer et le même locataire, tu déclares 0 €, et la loi est de ton côté. La différence ne tient pas à une niche fiscale exotique ni à un montage à la limite. Elle tient à une case que ton voisin n’a jamais cochée, et à un mot que son conseiller ne lui a jamais expliqué : l’amortissement.

L’amortissement LMNP, c’est quoi exactement

L’amortissement LMNP consiste à déduire chaque année, au régime réel, une charge comptable qui représente la perte de valeur du bien meublé et de son mobilier. Tu retranches cette charge de tes loyers sans avoir déboursé un euro cette année-là. C’est une dépense fictive sur le papier, bien réelle dans son effet : elle efface tout ou partie de l’impôt sur tes revenus locatifs.

Le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP, range tes loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, et non dans les revenus fonciers d’une location nue. Cette activité de location meublée ouvre une porte que la location vide n’a pas : la possibilité d’amortir le bien. Comprendre comment LMNP et amortissement fonctionnent ensemble, c’est saisir tout l’intérêt du statut.

L’idée est la même que pour une machine dans une usine. Un bien immobilier et ses meubles s’usent, vieillissent, se démodent. La comptabilité traduit cette usure en une charge annuelle. Tu n’as rien payé de plus dans l’année, mais le fisc accepte que tu retranches cette perte de valeur de ton résultat. Voilà pourquoi LMNP et amortissement forment le couple le plus efficace de la fiscalité immobilière, et pourquoi la majorité des bailleurs au micro-BIC le laissent sur la table par méconnaissance.

Micro-BIC ou régime réel : le match qui change tout

Tes loyers meublés relèvent par défaut du micro-BIC. C’est le régime automatique tant que tes recettes annuelles restent sous le seuil. Son principe est d’une simplicité trompeuse : l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, et tu es imposé sur la moitié restante. Aucune comptabilité à tenir, aucune charge à justifier.

Ce forfait paraît confortable, et c’est exactement le problème. L’abattement de 50 % suppose que tes dépenses représentent la moitié des loyers. Dès que tu as un crédit en cours, l’hypothèse vole en éclats : entre les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété et l’amortissement, tes déductions réelles dépassent largement la moitié des recettes. Le forfait te fait alors payer de l’impôt sur un bénéfice que tu n’encaisses pas.

Le régime réel inverse la logique. Tu ne déduis plus un forfait, tu retranches tes dépenses réelles, à l’euro près, puis l’amortissement du bien et du mobilier. Le LMNP est soumis au régime micro-BIC par défaut, ou au réel sur option auprès de ton service des impôts. En contrepartie d’une comptabilité à tenir, opter pour le régime réel est presque toujours gagnant sur un investissement immobilier financé à crédit.

Un repère sur les seuils 2026, pour situer ta location meublée.

Type de location meublée	Seuil de recettes	Abattement micro-BIC
Meublé classique, longue durée	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

Au-delà de ces seuils, le réel devient obligatoire. En dessous, il reste un choix, et c’est le bon dès que tu amortis un bien acheté à crédit. Les conditions exactes figurent sur la fiche officielle des revenus de location meublée, à vérifier à jour avant toute déclaration.

Comment fonctionne l’amortissement, le mécanisme comptable

Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ? Pas en appliquant un pourcentage unique sur le prix d’achat du bien. Le calcul de l’amortissement suit trois règles précises.

La valeur du terrain ne s’amortit pas. Un terrain ne s’use pas, il ne perd pas de valeur avec le temps. On le sort donc de la base amortissable, en général pour 10 à 20 % du prix total. Seule la valeur du bien bâti, la construction elle-même, entre dans le calcul.

Le bâti s’amortit par composants. La comptabilité découpe la construction en éléments qui ne vieillissent pas à la même vitesse : le gros œuvre tient plusieurs décennies, la toiture et la façade moins longtemps, les installations techniques et les agencements se renouvellent plus vite. Chaque composant est amorti en fonction de la durée pendant laquelle il sert. La durée d’amortissement moyenne du bâti d’un logement tourne autour de 25 à 33 ans.

Le mobilier s’amortit à part, et plus vite. Le mobilier en LMNP, c’est les meubles, l’électroménager et les équipements. Leur durée d’usage est courte, de 5 à 10 ans. Tu amortis ce bien mobilier sur ce rythme, ce qui crée une charge annuelle élevée les premières années. Un bien, mobilier ou immobilier, ne s’amortit donc jamais d’un bloc.

L’amortissement n’est pas plafonné en montant : tu déduis la perte de valeur du bien réelle, telle que le code général des impôts l’encadre. Le sérieux du calcul des amortissements repose sur une ventilation défendable du prix d’achat. C’est précisément le travail d’un expert-comptable spécialisé en LMNP, et la raison pour laquelle ce régime ne s’improvise pas sur un coin de table.

Simulation chiffrée : un exemple de calcul à 0 € d’impôt

Prenons un exemple de calcul concret, le studio meublé évoqué en ouverture. Tous les chiffres ci-dessous sont des hypothèses de travail, à adapter à ta situation.

• Prix d’achat, frais de notaire inclus : 150 000 €, dont 22 500 € de terrain non amortissable et 127 500 € de bâti.
• Mobilier et équipements : 8 000 €.
• Loyer : 750 € par mois, soit 9 000 € de recettes annuelles.

Au micro-BIC. L’abattement de 50 % ramène la base imposable à 4 500 €. Pour un bailleur dans la tranche marginale d’imposition à 30 %, en ajoutant les 17,2 % de prélèvements sociaux, l’impôt atteint environ 2 124 € par an.

Au régime réel. Tu déduis d’abord tes charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, honoraires de comptable et cotisation foncière des entreprises, la CFE. Comptons 5 400 € de charges. Ton résultat avant amortissement tombe à 3 600 €. Tu y appliques alors l’amortissement du bien : 4 250 € pour le bâti, 1 000 € pour le mobilier, soit 5 250 € disponibles. Comme l’amortissement ne peut pas créer de déficit, tu n’en utilises que 3 600 €, ce qui ramène ton résultat fiscal à 0 €. Impôt dû : 0 €.

Sur cet exemple, le réel économise 2 124 € d’impôt par an, parce qu’il autorise l’amortissement. Et ce gain se répète chaque année où l’amortissement reste disponible, c’est-à-dire pendant deux à trois décennies. Voilà la mécanique derrière le studio loué qui ne génère aucun impôt sur ses loyers.

Mettre la main sur le bon bien meublé, dans le bon quartier et au bon prix, reste le préalable à toute cette optimisation. C’est le sujet de ce manuel.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit, et c’est une bonne nouvelle

C’est la règle que beaucoup de bailleurs comprennent de travers. L’amortissement en LMNP ne peut jamais rendre ton résultat négatif. L’ordre de déduction est strict : tu retranches d’abord tes charges réelles de tes loyers, et seulement ensuite l’amortissement, dans la limite qui ramène ton résultat à zéro, pas en dessous.

Dans la simulation, sur 5 250 € d’amortissement disponibles, tu n’en as utilisé que 3 600 €. Les 1 650 € restants ne sont pas perdus. Ils constituent un amortissement réputé différé, reportable sans limitation de durée, sur les exercices futurs où ton résultat sera bénéficiaire. Tu te constitues une réserve de déductions qui te suivra des années.

Il faut distinguer cette réserve d’amortissement du déficit proprement dit. Si tes seules charges réelles, hors amortissement, dépassent déjà tes loyers, par exemple une année de gros travaux, tu génères un déficit BIC. Ce déficit s’impute sur tes bénéfices de location meublée des dix années suivantes. L’amortissement, lui, attend tranquillement son tour sans date d’expiration. Cette double mécanique explique pourquoi, sur un bien correctement piloté, l’impôt sur les loyers peut rester nul très longtemps.

Loi Le Meur : le piège qui change la sortie

Pendant des années, l’amortissement LMNP avait un défaut de cuirasse qui ressemblait à un cadeau. Tu déduisais l’amortissement de tes loyers pendant la détention, et lors de la revente, le calcul de la plus-value ne tenait aucun compte de ces amortissements. Tu effaçais ton impôt à l’entrée sans jamais le payer à la sortie.

La loi Le Meur, entrée en vigueur en février 2025, a fermé cette porte. Pour les cessions réalisées depuis, les amortissements pratiqués en LMNP pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ton prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements déduits, ce qui augmente d’autant la plus-value en LMNP imposable.

Un exemple. Tu achètes un bien immobilier 150 000 €, tu le revends 200 000 € après une douzaine d’années, en ayant déduit 40 000 € d’amortissements. Avant la réforme, ta plus-value imposable était de 50 000 €. Depuis la loi Le Meur, ton prix d’acquisition est ramené à 110 000 €, et la plus-value imposable grimpe à 90 000 €.

Ce surcroît d’assiette n’est pas intégralement taxé. La plus-value immobilière des particuliers bénéficie d’abattements pour durée de détention qui réduisent l’imposition en fonction de la durée pendant laquelle tu as gardé le bien, jusqu’à une exonération totale après plusieurs décennies, selon le barème officiel des plus-values immobilières. La leçon n’est pas de fuir le régime réel : il reste largement gagnant sur la durée de location. La leçon est de ne plus raisonner comme avant. L’amortissement n’est plus un gain net définitif, c’est un report d’imposition : un avantage de trésorerie pendant que tu loues, partiellement repris le jour où tu vends. Tu l’intègres dans ta stratégie de sortie dès l’achat.

Faut-il un expert-comptable pour amortir son bien en LMNP

La question est légitime, parce que le régime réel a un coût. La réponse tient en une comparaison.

Tenir la comptabilité d’une location meublée, établir la déclaration LMNP et ventiler le bien par composants n’est pas un travail de débutant. Une erreur de calcul des amortissements peut être redressée. En pratique, un loueur en meublé au réel passe par un expert-comptable spécialisé en LMNP, pour un coût annuel de l’ordre de 300 à 600 € selon la formule.

Ce coût n’est pas une perte sèche. Les honoraires du comptable LMNP sont eux-mêmes une charge déductible de tes loyers. Et surtout, mets ce montant en face du gain : dans la simulation, le réel économise plus de 2 000 € d’impôt par an. Même après avoir payé le comptable, le bailleur ressort largement gagnant. Le calcul s’inverse seulement si tu n’as ni crédit ni charges notables : dans ce cas précis, le micro-BIC et son abattement de 50 % peuvent rester pertinents. Pour tout le reste, et c’est la majorité des investissements immobiliers à crédit, le réel est le bon choix. La logique est la même que pour réduire ses impôts sans acheter de produit défiscalisant : tu ne paies que ce que tu dois réellement, pas un forfait défavorable. À la différence d’un investissement en Pinel vendu clé en main, l’amortissement n’est pas un produit qu’on te vend, c’est une mécanique comptable que tu actives.

Action à réaliser

1. Sors les chiffres de ta location meublée : loyers annuels, prix d’achat avec frais de notaire, valeur du mobilier, et le détail de tes charges réelles.
2. Fais tourner les deux régimes avec le prompt ci-dessus, ou demande une simulation à un expert-comptable spécialisé en LMNP. Compare l’impôt micro-BIC et le résultat au réel.
3. Si le régime réel gagne, exerce l’option auprès de ton service des impôts et fais ventiler ton bien par composants dès le premier exercice.
4. Anticipe la sortie : note le montant des amortissements déduits chaque année, puisqu’ils pèseront sur ta plus-value le jour de la revente.

Avant de viser l’optimisation fiscale, assure-toi d’acheter un bien sain et au bon prix. C’est ce qui fait la différence entre un investissement immobilier rentable et un boulet, comme le rappelle l’analyse sur le choix de l’emplacement d’un investissement locatif, et la décision plus large d’acheter à crédit pour profiter de l’effet de levier.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP est une charge comptable qui constate la perte de valeur d’un bien meublé et de son mobilier. Au régime réel, tu la déduis chaque année de tes loyers, sans avoir rien déboursé de plus dans l’année. C’est l’outil qui permet de réduire, souvent jusqu’à zéro, l’impôt sur les revenus locatifs d’une location meublée.

Comment se calcule l’amortissement d’un bien immobilier ?

Le calcul écarte d’abord la valeur du terrain, qui ne s’amortit pas, soit 10 à 20 % du prix. Le bâti restant est amorti par composants, gros œuvre, toiture, installations, agencements, chacun sur sa durée, pour une moyenne de 25 à 33 ans. Le mobilier est amorti séparément, sur 5 à 10 ans. La ventilation du prix d’achat doit être défendable, d’où le recours à un comptable.

Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans justificatif. Le régime réel déduit les charges réelles plus l’amortissement. Dès que tu as un crédit et des charges, le réel est presque toujours plus avantageux, car tes déductions dépassent 50 % des loyers. Sans crédit ni charges, le forfait peut rester suffisant.

L’amortissement LMNP peut-il créer un déficit ?

Non. L’amortissement ne peut jamais rendre ton résultat négatif. Tu déduis d’abord tes charges réelles, puis l’amortissement seulement jusqu’à ramener le résultat à zéro. La fraction d’amortissement non utilisée n’est pas perdue : elle se reporte sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants.

Quelle différence entre LMNP ou LMP ?

Le choix entre LMNP ou LMP ne dépend pas de toi mais de tes recettes. Tu bascules en loueur en meublé professionnel, le LMP, lorsque tes recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et le total de tes autres revenus d’activité. En dessous, tu restes loueur en meublé non professionnel. Les deux statuts amortissent le bien de la même manière.

Qu’a changé la loi Le Meur sur l’amortissement ?

Depuis la loi Le Meur, en vigueur en février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix d’acquisition est minoré des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. L’amortissement reste un avantage, mais devient un report d’imposition plutôt qu’un gain définitif.

---

Article rédigé par Jérémie Brygo. Publié le 22 mai 2026. Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Les seuils, taux et règles cités sont ceux en vigueur en 2026 et peuvent être révisés. Vérifie les chiffres à jour sur service-public.fr et impots.gouv.fr, et fais valider ta situation par un expert-comptable.