Le dispositif Pinel est-il une arnaque ?

Investissement dispositif Pinel : encore une escroquerie d’ampleur nationale ?

Vous savez que pour sortir de la rat race, être adepte du frugalisme ne sera malheureusement pas suffisant. Il sera toutefois utile pour vous rendre plus heureux maintenant. Toutefois, pour atteindre la liberté financière, il va falloir mettre votre argent au travail et vous savez qu’il est plus facile de perdre de l’argent que d’en gagner. Dans ce contexte, vous vous demander s’il serait pertinent d’investir dans l’immobilier défiscalisant grâce au dispositif Pinel ou si au contraire, il s’agit d’une véritable arnaque. Vous avez certainement déjà vu ces petites baraques qui servent de points de vente pour des futurs projets immobiliers. On vous y présente souvent des offres alléchantes, de superbes projets immobiliers, des résidences dite “Nature” avec une “toiture végétalisée”, le tout vous permettant de réduire votre assiette fiscale grâce à la fameuse DÉFISCALISATION, comprenez un agrément avec le gouvernement qui va vous permettre d’acheter un bien et de le louer tout en réduisant vos impôts. C’est ce qu’on pourrait appeler de l’immobilier facile. Il vous suffit pour cela d’acheter sur plan et ensuite une société va s’occuper de tout, de la construction à la gestion locative en passant par la maintenance, le syndic, bref vous n’avez rien à faire ! Ces sociétés vont parfois même jusqu’à vous proposer même de vous aider à la rédaction de votre déclaration fiscale annuelle. En outre il y a de fortes chances que vous obteniez des frais de notaires réduits voir offerts.

C’est donc à priori la solution idéale pour se constituer un patrimoine sans se casser la tête. Le client verra souvent dans ce type d’investissement l’opportunité de gagner de l’argent en réduisant ses impôts et en devenant acquéreur d’un bien qui par la suite générera des revenus réguliers…idéal pour préparer la retraite ! En plus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous avez réalisé des investissements locatifs. Les caractéristiques de cette réduction dépendent de la date à laquelle vous avez réalisé cet investissement.

• Depuis septembre 2014 (Pinel)(actif)
• De 2013 à août 2014 (Duflot)

Depuis septembre 2014 (Pinel)

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Enfin la réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014.

Conditions liées à l’investissement immobilier

Types d’acquisitions

La réduction d’impôt concerne les biens suivants :

• Des logement neufs
• Investissement par l’achat de logement en l’état futur d’achèvement
• Appartement ou maison que vous faites construire
• immeuble ou logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération)
• Les logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation
• Local transformé en logement d’habitation.

Attention : La réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an.

Délais d’achèvement du logement

Période de l’investissement

La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Localisation du logement

Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.

Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.

Type de logement	Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire	Réglementation thermique RT 2012(ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travaux	Label HPE rénovation 2009ou label BBC rénovation 2009

Attention : en outre-mer, des règles différentes s’appliquent.

Conditions liées au locataire

Enfin le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal. De surcroit son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 236 €	38 236 €	31 165 €	28 049 €	28 049 €
Couple	57 146 €	57 146 €	41 618 €	37 456 €	37 456 €
+ 1 personne à charge	74 912 €	68 693 €	50 049 €	45 044 €	45 044 €
+ 2 personnes à charge	89 439 €	82 282 €	60 420 €	54 379 €	54 379 €
+ 3 personnes à charge	106 415 €	97 407 €	71 078 €	63 970 €	63 970 €
+ 4 personnes à charge	119 745 €	109 613 €	80 103 €	72 093 €	72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 13 341 €	+ 12 213 €	+ 8 936 €	+ 8 041 €	+ 8 041 €

Conditions à la location

Le logement doit être loué comme habitation principale. Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Localisation du logement	Plafonds mensuels de loyer au m²
2018	2019
Zone A bis	16,96 €	17,17 €
Zone A	12,59 €	12,75 €
Zone B1	10,15 €	10,28 €
Zone B2 (sur agrément)	8,82 €	8,93 €

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur. Pinel arnaque: les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Déclaration

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

• Notice explicative
• Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver)

Montant de la réduction d’impôt

Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, vous avez reçu un acompte de 60 % de cette réduction d’impôt le 15 janvier 2019. Le solde sera versé en septembre 2019.

Plafond

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

• 300 000 € par personne et par an,
• 5 500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d’impôt

Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location.

• Ou bien un Engagement initial de 6 ans(actif)
• Engagement initial de 9 ans

Le cas de l’engagement initial de 6 ans

	Taux	Répartition de la réduction d’impôt
Période initiale de 6 ans	12 %	2 % par an
1re prolongation de 3 ans	6 %	2 % par an
2e prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an

Attention : les règles sont différentes outre-mer.

Et le prix d’achat dans tout ça ?

Bien souvent lors du montage fiscal vous devrez faire “un effort d’épargne”. Cela signifie que chaque mois vous allez débourser une somme d’argent car le crédit immobilier et les charges ne seront pas couverts par les loyers. Calculez le montant que vous devrez débourser sur dix ans. Vous comprendrez bien que dans ce cas il devient légitime de se demander s’il faut investir et acheter un appartement en Pinel. Même en investissant dans les grandes villes, rien ne vient garantir que vous vous enrichirez. En effet, la défiscalisation et les économies d’impôts ne vous permettront pas de gagner de l’argent. En vérité il y a même très peu de chances qu’à terme vous vous enrichissiez par ce type d’investissement. Dans 90 % des cas vous achèterez cet appartement au-delà du prix normal du marché. Les sociétés qui s’occupent de la promotion et de la vente de ces appartements génèrent d’immenses marges et les commerciaux essayent surtout de vendre auprès d’un public non éduqué à l’investissement immobilier. Des cibles faciles, avides d’argent simple à gagner. Leurs arguments chocs sont les suivants:

• Votre investissement locatif est plus cher mais il est tout neuf.
• Vous allez gagner de l’argent car vous payerez moins d’impôts.
• Vous faites une bonne action car vous permettez à des personnes aux revenus modérés de se loger dignement. Cet argument est à mon sens un des plus moralement pervers . En effet dans notre société Judéo-Chrétienne, l’enrichissement reste un tabou, pour s’enrichir il faudrait souffrir. Ainsi si vous vous enrichissez en soutenant réellement des personnes dans le besoin alors cet enrichissement serait moralement plus acceptable.
• Enfin dans une moindre mesure l’idée que vous contribuez à aider la société en louant à des personnes aux revenus modérés.

Ces arguments sont faux et stupides. Ils s’apparentent à de véritables mensonges. En achetant de la défiscalisation vous ne vous enrichirez pas. Le seul vrai moyen efficace de s’enrichir avec de la défiscalisation consiste à acheter un bien ancien et à le rénover. Vous augmentez ainsi la valeur du bien car vous transformez la vieille citrouille en joli carrosse.

Par ailleurs, 10 ans après que vous ayez acheté votre 2 pièces grâce au dispositif Pinel, qui donc va payer la facture de rénovation de cette fameuse toiture végétalisée ? Que va-t-il en rester dans 10 ans ? Vous comprenez bien que les charges risquent d’exploser, faisant fondre la rentabilité de votre investissement comme neige au soleil. Un autre problème va se poser: une dizaine d’année après l’achat, vous ne pourrez plus défiscaliser. Certains vous diront alors que vous devriez vendre votre appartement pour de nouveau investir un nouveau Pinel, Duflot, etc… C’est le serpent qui se mord la queue ! Enfin c’est souvent à ce moment que les ennuis commencent. Votre bien qui est considéré comme ancien se retrouve en concurrence avec d’autres biens, eux aussi anciens et souvent en très bon état. Ces derniers n’ont pas étés achetés par dispositif défiscalisant, donc probablement beaucoup moins cher. Vous ne pourrez pas revendre au prix du neuf car votre appartement ne sera plus considéré comme tel. Vous serez donc obligé de vous aligner sur les prix du marché et si ce dernier n’a pas progressé durant la période alors vous aurez perdu de l’argent.

Est-ce que je vais gagner de l’argent au moment de la revente ?

Vous pourrez peut-être revendre plus cher à condition que l’immobilier ait entre temps fortement monté dans votre ville; mais ça, personne ne le sait à l’avance. Afin de compléter au mieux ces éléments d’informations, je vous invite à lire l’article que j’ai écrit au sujet des croyances que l’on a sur les prix de l’immobilier “L’immobilier ça monte tout le temps. Vrai ou faux ?“. Par ailleurs il faut aussi considérer la valeur réelle faciale en tenant compte du niveau d’inflation annuel et de la valeur de la monnaie par rapport à la monnaie dominante mondiale (encore le dollar aujourd’hui). Il n’est donc pas du tout évident que vous parveniez à vous enrichir grâce à ce dispositif.

Devriez-vous investir grâce au dispositif Pinel ou bien est-ce une arnaque ?

Je vais vous donner une astuce, lorsque vous rencontrerez un de ces commerciaux ou promoteurs qui veut vous vendre ce type de produit si intéressant, demandez-lui s’il s’en est acheté un pour lui-même. Si la réponse est positive alors, demandez à les visiter pour vous vérifier s’il vous ment. Allez-y au culot, vous serez surpris de la réponse.

Peut-on s’enrichir grâce au dispositif Pinel?

Il y a plusieurs moyens très efficaces pour vous permettre de gagner beaucoup d’argent grâce aux dispositifs défiscalisants.

• Soyez le vendeur ou le promoteur !  Si cela n’était pas une activité très rémunératrice, il y en aurait beaucoup moins !
• Faites votre propre Pinel: achetez un terrain en zone éligible, construisez des logements par vous même et louez les. Personnellement j’ai essayé et je n ai jamais trouvé ni le terrain, ni le constructeur adapté pour ce type de projet. Notez par ailleurs qu’il s agit d’un projet coûteux et qu’il vous faudra créer une société dédiée. Vous devrez aussi trouver les financements et un constructeur sérieux. À réserver aux plus expérimentés.
• Investir dans des biens en fin de défiscalisation, c’est à dire acheter ces appartements lorsque le propriétaire ne peut plus défiscaliser et décide de se défaire du bien. Je vous garantis qu’il y a possibilité de faire de très bonnes affaires car les vendeurs ont généralement des profils qui vous permettront de larges marges de négociation.

Cas concret : Ville moyenne Valenciennes dans le Nord Pas de Calais, immeuble 12 ans Un appartement d’une surface de 48 m2, prix de vente affiche 75000 euros, proposition d’achat à 57000 euros, prix de vente 60000 euros. Je savais que j’avais la possibilité de faire une négociation agressive car l’agent m’a appris que le vendeur n’avait quasiment plus rien à rembourser auprès de sa banque. Appartement aujourd’hui loué 460 euros chaque mois et j’ai un ratio de 6,5% net – financement 110 % soit achat, notaire, frais d’agence. Résultat vous vous retrouvez avec un appartement encore en très bon état (10 – 12 ans ). Il vous suffira de faire une rénovation simple, comprenez un bon coup de peinture (blanc mat évidemment), d’installer une petite cuisine(j’en ai trouvé de très mignonnes pour moins de 500 euros ! ), d’installer du parquet dans la chambre (enlevez systématiquement tout ce qui ressemble à de la moquette) et changez les robinets pour des modèles plus onéreux mais très résistants (la fameuse marque allemande…). Vous pourrez déduire les frais de rénovation de vos loyers pour le calcul de votre imposition dans votre déclaration. Nous reviendrons là dessus dans un prochain article. Le message que je souhaitais vous faire passer au travers de cet article, c’est que les défiscalisations dites faciles ne vous permettront quasiment jamais de vous enrichir in fine. Enfin gardez en tête que vous ne savez pas d’avance comment ni dans quelles conditions vous devrez vendre votre bien. Serez-vous dans l’urgence ? Est ce que le marché immobilier sera complètement amorphe ? Est ce que les taux d’emprunts se seront envolés ? Le prix du m² aura t’il augmenté ? Aurez-vous des dettes à rembourser ? Un divorce difficile ? Nous n’en savons absolument rien. C’est la raison pour laquelle vous devez être certain de réaliser une bonne affaire à l’achat, en acquérant votre bien pour un prix inférieur à celui du marché.

Devriez-vous investir en Pinel au risque d’être victime d’une arnaque ?

Ne vous attendez pas à gagner beaucoup d’argent avec des investissements faciles. Les vendeurs de ces dispositifs, notamment les conseillers en gestion de patrimoine gagne des commissions de parfois plusieurs milliers d’euros sur des ventes de programme défiscalisant. C’est donc dans leur intérêt de vous pousser à investir en Pinel et c’est en cela qu’il y a un manque de transparence et donc potentiellement une forme d’arnaque. Cela vous demandera de la réflexion et beaucoup de travail pour vraiment savoir s’il est vraiment pertinent pour vous d’investir dans un appartement via le dispositif Pinel. Si vous souhaitez aller beaucoup plus loin pour apprendre comment détecter les opportunités et investir SANS VOUS TROMPER, je propose un programme d’accompagnement personnalisé qui comprend plus de 25 heures de vidéos ainsi que des séances de coaching privées et collectives. Ça n’est pas une recette de cuisine, mais un programme personnalisé en fonction de votre profil et votre situation pour vite réussir.

Jérémie Brygo

Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque). Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.