Délai de restitution du dépôt de garantie : 1 ou 2 mois

Le délai de restitution du dépôt de garantie tient dans l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il tombe à un mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Il passe en revanche à deux mois dans tous les autres cas. Le compteur démarre à la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, pas au jour du déménagement. Passé l'échéance, la somme encore due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal. Cette majoration tombe ensuite pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Pourquoi un bailleur en retard peut devoir le double

Un propriétaire qui garde ton dépôt dix mois de trop doit en rendre le double. Ce résultat sort d’une multiplication, pas d’un forum de locataires en colère. Il tient d’ailleurs à deux conditions. Aucune retenue justifiée ne doit avoir absorbé la somme, et tu dois réclamer la pénalité. La loi plafonne d’abord le dépôt d’une location vide à un mois de loyer. Elle fixe ensuite la pénalité de retard à 10 % de ce même loyer par période mensuelle entamée. Dix périodes, dix fois 10 %. La pénalité égale alors le dépôt. Presque personne ne pose ce calcul.

Ce que fixe l’article 22, et le jour où le compteur démarre

L’argent immobilisé chez un tiers reste ton argent. Le frugaliste qui suit ses flux à l’euro près ne laisse pas un mois de loyer dormir sur le compte de quelqu’un d’autre. La loi lui donne donc un calendrier opposable et un tarif de retard.

Le délai de restitution du dépôt de garantie se lit sur quatre alinéas de l’article 22 de la loi n° 89-462, dans sa version en vigueur. Ces alinéas posent deux durées distinctes et un point de départ unique. Ils posent aussi une condition à la charge du locataire. Rater cette condition fait donc sauter la sanction attachée aux deux durées.

Caution et dépôt de garantie ne désignent pas la même chose

Le vocabulaire courant mélange deux objets que la loi sépare. La caution est une personne. C’est celle qui s’engage à payer à ta place si tu ne paies pas. Le dépôt de garantie, en revanche, est une somme d’argent. Tu la verses à la signature du bail pour garantir l’exécution de tes obligations locatives. Demander la restitution de la caution n’a donc aucun sens juridique, même si tout le monde le dit.

La distinction change ce que tu écris dans ton courrier. Une demande de remboursement de la caution se discute. Une demande de restitution du dépôt de garantie s’appuie en revanche sur un article, un délai maximal et un tarif de retard. Le montant de la caution, au sens du garant, n’existe pas. Le montant du dépôt de garantie, lui, est ainsi plafonné par la loi.

Le dépôt n’est pas obligatoire, et il est parfois interdit

L’alinéa 1 s’ouvre sur une condition que la plupart des lecteurs sautent. Elle tient en une formule : lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location. Demander un dépôt est donc une faculté du bailleur, pas une obligation légale. Un bail conclu sans dépôt reste valable.

L’alinéa 2 pose ensuite une interdiction. Aucun dépôt ne peut être prévu quand le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Un loyer trimestriel entre par exemple dans ce cas. Le texte réserve toutefois une exception. Si le locataire demande à payer son loyer au mois, le bailleur retrouve le droit d’exiger un dépôt.

La remise des clés lance le délai, pas ton départ du logement

L’alinéa 3 est précis sur la forme. Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Cette remise se fait en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le mandataire compte d’ailleurs autant que le propriétaire. Rendre les clés à l’agence qui gère le bien démarre donc le compteur. C’est la situation courante quand le propriétaire a choisi de déléguer la gestion locative à une agence.

La forme n’est pas décorative. Le 14 novembre 2019, la Cour de cassation a cassé une condamnation pour retard de restitution (pourvoi n° 18-17.729). Le motif tient en une ligne. Les juges n’avaient pas constaté que les clés avaient été remises selon l’un de ces deux modes. Le locataire qui dépose son trousseau dans une boîte aux lettres un vendredi soir n’a donc aucune date opposable. Il tient en revanche sa créance, pas son chronomètre.

Le réflexe utile tient en deux gestes. Fais d’abord signer un récépissé daté au moment de la remise. Ou envoie les clés en recommandé avec avis de réception. C’est la seule pièce qui transformera plus tard un agacement en décompte chiffré.

Un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme

L’alinéa 4 réduit le délai maximal à un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Aucune dégradation constatée, aucune retenue à instruire. Il n’y a donc aucune raison de garder l’argent plus longtemps. Dans tous les autres cas, le bailleur dispose en revanche de deux mois pour chiffrer ce qu’il retient et restituer le reste.

Ce document mérite ton attention avant que tu signes ta sortie. L’article 3-2 de la même loi impose un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties. Quand cela devient impossible, un commissaire de justice l’établit à l’initiative de la partie la plus diligente. Les parties sont alors averties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. Les frais se partagent ensuite par moitié entre bailleur et locataire. Un locataire pressé qui signe un état des lieux contestable achète deux mois d’attente et une retenue à contester.

Sans ta nouvelle adresse, tu gardes ta créance et tu perds la pénalité

L’alinéa 3 se termine par une obligation qui passe inaperçue. Le locataire indique au bailleur ou à son mandataire l’adresse de son nouveau domicile, lors de la remise des clés. L’alinéa 7 en tire ensuite la conséquence. La majoration de retard n’est pas due quand le retard vient de l’absence de transmission de cette adresse.

Lis bien la portée exacte de cette exception. Elle éteint donc la pénalité, pas la dette. Le dépôt reste dû, même dix-huit mois plus tard, même si tu as changé de ville sans prévenir. Ce que tu perds, c’est le levier financier qui pousse un bailleur lent à s’exécuter. Une ligne dans le procès-verbal de sortie vaut plusieurs centaines d’euros de rapport de force. Elle contient ton adresse et ton relevé d’identité bancaire.

La majoration de 10 %, son assiette et son compteur

La formule du texte tient en une phrase. Chacun de ses mots a pourtant un effet chiffré. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’assiette est le loyer hors charges, pas le montant du dépôt de garantie

En principal désigne le loyer hors charges, sans les provisions. Prends un logement facturé 750 euros de loyer et 90 euros de charges. La majoration vaut donc 75 euros par période, pas 84 euros. L’erreur paraît mineure sur un mois. Elle atteint pourtant 90 euros sur dix périodes, dans un dossier où chaque euro se discute.

Le texte ajoute une précision. La majoration porte sur le dépôt restant dû. Si le bailleur justifie des retenues qui absorbent la totalité du dépôt, il ne reste rien à restituer. Il ne reste donc rien à majorer. La pénalité sanctionne la lenteur sur une somme réellement due, pas la contestation d’un décompte.

Une journée de dépassement coûte une période entière

Pour chaque période mensuelle commencée en retard est la mécanique la plus favorable au locataire de tout l’article. Les pages grand public parlent de mois de retard commencé, ce qui revient au même. Le compteur ne fonctionne en revanche pas au prorata des jours. Il s’incrémente d’un cran dès qu’une nouvelle période mensuelle s’ouvre. Peu importe que le virement arrive le lendemain. Chaque mois de retard entamé vaut donc un cran plein.

Un exemple rend la chose lisible. Les clés sont remises en main propre le 12 avril, contre récépissé. L’état des lieux de sortie est conforme, donc l’échéance légale tombe le 12 mai. Un virement reçu le 13 mai déclenche une première période. Le même virement reçu le 20 juillet en déclenche trois : du 13 mai au 12 juin, du 13 juin au 12 juillet, puis la période ouverte le 13 juillet.

Ce que le Conseil constitutionnel a tranché en février 2019

Le web répète que le locataire lésé cumule la majoration et les intérêts de retard. Cette lecture ne tient pourtant pas. Le Conseil constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité sur le septième alinéa de l’article 22. Il l’a déclaré conforme à la Constitution le 22 février 2019 (décision 2018-766 QPC). Le raisonnement tient à la nature de la somme. Cette majoration est versée au locataire lésé et vise à compenser son préjudice. Elle a donc un caractère indemnitaire, et non punitif. Le Conseil relève ensuite un point décisif. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, cette majoration ne peut pas se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal.

Deux conséquences pratiques en découlent. Le locataire ne gagne d’abord rien à empiler deux demandes dans son courrier. La qualification indemnitaire affaiblit en revanche un argument du bailleur. Celui-ci ne peut plus facilement faire traiter cette somme comme une pénalité contractuelle excessive. La décision ne tranche pas cette question, elle la rend seulement plus difficile à plaider.

Le calcul complet, du premier jour de retard au doublement

Les trois régimes de la loi de 1989 ne traitent pas le dépôt de la même manière. L’écart n’est pourtant pas là où tu l’attends.

L’article 25-3 rend l’article 22 applicable aux logements meublés, délais compris. Seul le plafond change. L’article 25-6 le porte ainsi à deux mois de loyer en principal. Sur le bail mobilité, l’article 25-17 tient en une phrase : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. L’article 25-13 oblige même le contrat à porter une mention qui informe le locataire de cette interdiction. La question de la restitution ne se pose donc pas.

Le barème période par période sur un loyer de 750 euros

L’asymétrie saute aux yeux une fois chiffrée. Voici la montée de la pénalité sur une location vide, avec un loyer de 750 euros hors charges et un dépôt de 750 euros.

À la dixième période, la majoration égale le dépôt. Le bailleur rend alors le double de ce qu’il détenait. Transpose maintenant en meublé. Le dépôt peut atteindre 1 500 euros pour le même loyer. Mais l’assiette de la majoration reste un seul loyer mensuel, donc 75 euros par période. Il faut ensuite vingt périodes pour que la pénalité rattrape la somme retenue, soit un an et huit mois. Le texte est deux fois moins dissuasif là où le propriétaire détient deux fois plus d’argent.

Ce barème applique le texte à la lettre. Devant un juge, c’est lui qui arrête le compte. La loi ne fixe d’ailleurs aucun plafond à cette majoration. C’est la prescription de trois ans qui borne la réclamation, pas un nombre maximal de périodes.

Immeuble collectif, la seule retenue que la loi tolère après l’échéance

L’alinéa 5 traite le cas d’un appartement en copropriété. Le décompte définitif des charges y dépend d’une assemblée générale que le bailleur ne maîtrise pas. Le texte lui accorde donc une marge, et cette marge est étroite.

Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut ensuite conserver une provision plafonnée à 20 % du montant du dépôt de garantie. Cette provision doit être dûment justifiée. Elle court jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent enfin dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Les parties gardent la faculté de convenir amiablement de tout solder immédiatement.

Les trois pièges de la provision de 20 %

Trois pièges tiennent dans ces lignes. Le premier porte sur l’assiette. Ces 20 % se calculent d’abord sur le dépôt, pas sur le montant des charges attendues. Le deuxième vise le reste de la somme. Les 80 % au moins qui ne sont pas provisionnés suivent le délai ordinaire d’un ou deux mois. L’attente de l’assemblée générale ne les suspend en revanche pas. Le troisième tient à la justification. La provision doit être motivée, jamais posée par principe. Un bailleur qui conserve tout le dépôt en invoquant les comptes de l’immeuble est donc en retard sur au moins 80 % de la somme. Cela suffit alors à déclencher la majoration. Elle reste forfaitaire à 10 % du loyer mensuel, période après période.

Côté bailleur, ce qui se retient et ce qui ne se retient pas

Le raisonnement inverse mérite le même sérieux. Un propriétaire qui gère lui-même son bien a intérêt à instruire vite plutôt qu’à garder longtemps. C’est vrai aussi quand il pratique la gestion locative depuis l’étranger. Restituer le dépôt de garantie dans les temps coûte moins cher qu’un décompte bâclé défendu six mois plus tard.

Une retenue sur le dépôt sans pièce justificative ne tient pas

Les alinéas 3 et 4 autorisent deux déductions. Il y a d’abord les sommes restant dues au bailleur. Il y a ensuite celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire. Le texte pose une condition : elles doivent être dûment justifiées. La page dédiée de service-public.fr, vérifiée le 9 juin 2026, énumère les pièces recevables. Elle cite les états des lieux d’entrée et de sortie, les photographies et le constat de commissaire de justice. Elle cite aussi les factures ou devis de travaux, et la lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse.

Une retenue sur le dépôt annoncée par téléphone ne remplit pas cette condition. Un montant rond sans devis non plus. Une mention vague de remise en état du logement non plus. Le bailleur qui prend deux mois pour produire un décompte solide tient ainsi mieux devant un juge. Celui qui conserve tout le dépôt en trois jours sans pièce tient en revanche beaucoup moins bien.

Le propriétaire peut conserver une partie du dépôt, ou sa totalité, à hauteur de ce qu’il justifie. Trois motifs reviennent. Un impayé de loyers ou de charges. Un manque d’entretien avec des réparations locatives non faites. Les frais liés à une dégradation du logement. La dégradation imputable au locataire se distingue en revanche de la vétusté. C’est sur cette frontière que se jouent la plupart des litiges.

Le dernier loyer ne se paie pas avec le dépôt

La tentation est connue, et elle coûte cher au locataire. Celui qui part garde son dernier mois de loyer. Il se dit que le bailleur se remboursera sur le dépôt. Ce raccourci est pourtant illégal. Le loyer et les charges se paient à la date convenue jusqu’à la fin du bail. Rien n’autorise à en déduire le dépôt de garantie. Le propriétaire ne délivre alors aucune quittance, et il peut engager une saisie conservatoire.

Le résultat est mécanique. L’impayé devient une somme restant due. Le bailleur la déduit ensuite du dépôt en toute légalité. Le locataire perd du même coup son levier. Sans dépôt restant dû, il n’y a donc plus de base à majorer. En refusant de payer un mois, tu offres au bailleur le droit de traîner sans rien risquer.

La vétusté reste à la charge du propriétaire

La vétusté est l’état d’usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l’usage normal du logement. Elle ne se confond pas avec une dégradation imputable au locataire. Elle ne se facture donc pas au départ. Depuis le 1er juin 2016, le décret n° 2016-382 permet aux parties de convenir d’une grille de vétusté dès la signature du bail. La liberté s’arrête là. Cette grille doit être choisie parmi celles issues d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local. Elle ne s’invente en revanche pas pour l’occasion. Elle définit au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels, pour les principaux matériaux et équipements du logement.

Cette grille sert les deux camps. Le locataire ne paie pas une moquette de douze ans au prix du neuf. Le bailleur évite ainsi une discussion sans base au moment du décompte. Une grille se négocie à l’entrée, jamais à la sortie.

Si le logement a été vendu, le débiteur a changé

Le dernier alinéa de l’article 22 règle un cas fréquent et mal connu. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. Le locataire réclame donc à l’acquéreur, même si l’argent a été versé des années plus tôt au vendeur. L’acheteur d’un bien occupé qui néglige ce point hérite d’une dette qu’il n’a pas encaissée. Il hérite aussi d’un bail en cours et de ses contraintes. Cela va du régime fiscal des loyers aux obligations de décence énergétique.

Un dernier détail joue contre le locataire pendant toute la location. L’alinéa 6 précise que le dépôt ne porte pas intérêt à son bénéfice. Il ne se révise pas non plus, ni en cours de bail ni au renouvellement. Trois ans d’inflation grignotent ainsi la somme sans compensation. Rien ne bouge donc avant la fin du bail. La majoration de retard est la seule contrepartie que la loi prévoit, et elle ne s’ouvre qu’après l’échéance.

Quand le bailleur tarde à restituer le dépôt de garantie

La séquence pour récupérer son dépôt de garantie est balisée. La sauter coûte pourtant du temps. Commence d’abord par une relance écrite simple. Le geste suivant consiste à mettre en demeure le bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception. Rappelle-lui trois éléments : la date de restitution des clés, le délai applicable et le décompte des périodes entamées.

La voie amiable est obligatoire jusqu’à 5 000 euros

La tentative amiable n’est plus facultative. L’article 750-1 du code de procédure civile l’impose pour toute demande en paiement d’au plus 5 000 euros. Elle prend la forme d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative. La sanction est l’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office. Le même texte prévoit toutefois des dispenses. L’urgence manifeste en fait partie. L’indisponibilité de conciliateurs aussi, quand elle repousse la première réunion au-delà de trois mois. Or un dépôt de garantie de logement ordinaire dépasse rarement ce seuil de 5 000 euros. Aller droit au tribunal fait donc perdre plusieurs mois pour rien.

Deux guichets gratuits existent. Le conciliateur de justice se saisit d’abord en mairie ou en ligne. La commission départementale de conciliation est créée auprès du préfet par l’article 20 de la loi de 1989. Elle est compétente sur les litiges d’état des lieux, de dépôt de garantie, de charges locatives et de réparations. Son avis tombe ensuite dans les deux mois de sa saisine. Si rien n’aboutit, le juge des contentieux de la protection connaît des litiges de baux d’habitation (code de l’organisation judiciaire).

Surveille aussi l’horloge de fond. L’article 7-1 de la loi de 1989 prescrit par trois ans toutes les actions dérivant d’un contrat de bail. Ce délai part du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le même réflexe de documentation vaut pour d’autres litiges de bail. Il sert par exemple quand tu contestes une passoire thermique en location.

Action à réaliser

1. Ce soir, retrouve trois pièces : le procès-verbal de remise des clés avec sa date, l’état des lieux de sortie signé, et la dernière quittance qui distingue le loyer des charges.
2. Sous 48 heures, pose la date d’échéance légale sur ton agenda, un mois ou deux mois après la remise des clés selon la conformité de l’état des lieux.
3. Sous 7 jours après l’échéance dépassée, envoie une mise en demeure en recommandé avec le décompte chiffré des périodes entamées.
4. Vérification : tu sais que c’est fait quand tu peux énoncer un montant unique, dépôt et majoration additionnés, sans avoir à rouvrir un dossier.

Le décompte des périodes se fait vite à la main. Il se fait ensuite encore plus vite en le dictant à un assistant. Voici la formulation qui donne un résultat exploitable plutôt qu’un cours de droit.

Le calendrier de sortie se prépare à l’entrée, quand tu compares les montants exigés selon le type de bail. C’est d’ailleurs le moment où le budget d’un logement étudiant se joue. Un mois de dépôt en vide, deux mois en meublé, avant même de parler de restitution.

Questions fréquentes sur le délai de restitution du dépôt de garantie

Le délai court-il si j'ai laissé les clés dans la boîte aux lettres de l'agence ?

L’article 22 fait partir le délai de la remise des clés. Cette remise se fait en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le 14 novembre 2019, la Cour de cassation a censuré une décision qui avait fait courir le délai sans constater ce mode de remise. Une clé déposée sans récépissé ni recommandé laisse donc le point de départ contestable.

La majoration de 10 % se cumule-t-elle avec des intérêts de retard ?

Non. Le Conseil constitutionnel a jugé le septième alinéa de l’article 22 conforme à la Constitution, le 22 février 2019, dans sa décision 2018-766 QPC. Il retient que cette majoration est versée au locataire lésé et présente un caractère indemnitaire, pas punitif. Il relève ensuite que la jurisprudence constante de la Cour de cassation interdit son cumul avec les intérêts moratoires au taux légal. Réclamer les deux ne double pas la somme.

Mon bailleur garde tout le dépôt en attendant l'assemblée générale, est-ce légal ?

Non. En immeuble collectif, l’article 22 autorise une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie. Elle doit être dûment justifiée, et elle court jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Les 80 % restants suivent le délai normal d’un ou deux mois, retenues justifiées déduites. Le solde est versé dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes.

Les délais sont-ils les mêmes en location meublée ?

Oui. L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend l’article 22 applicable aux logements meublés, délais compris. Seul le plafond du dépôt change. L’article 25-6 le porte à deux mois de loyer en principal, contre un mois en location vide. La majoration de retard reste calculée sur un seul loyer mensuel. Elle est donc deux fois moins dissuasive.

J'ai déménagé sans laisser d'adresse, mon dépôt est-il perdu ?

Le dépôt reste dû. L’article 22 demande au locataire d’indiquer l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés. Il ajoute que la majoration n’est pas due quand le retard vient de l’absence de transmission de cette adresse. La sanction porte sur la pénalité, pas sur la créance.

Puis-je payer mon dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?

Non, et c’est illégal. Le loyer et les charges se paient à la date convenue jusqu’à la fin du bail, sans déduire le dépôt. Le propriétaire peut refuser la quittance et engager une saisie conservatoire. La manœuvre se retourne contre toi. L’impayé devient une somme restant due, le bailleur la déduit du dépôt, et il ne reste plus rien à majorer en cas de retard.

Combien de temps ai-je pour réclamer mon dépôt de garantie ?

Trois ans. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit par trois ans toutes les actions dérivant d’un contrat de bail. Le délai court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Pour une demande d’au plus 5 000 euros, l’article 750-1 du code de procédure civile impose aussi une tentative amiable avant le juge.