Beaucoup de mes lecteurs se demandent s’il vaut mieux gérer son immobilier soi-même ou déléguer la gestion locative à une agence. Il n’y a pas de réponse toute faite. Prendre la décision de gérer vos biens vous-même ou par un cabinet va dépendre de votre situation personnelle ainsi que d’un certain nombre de paramètres que nous allons étudier dans cet article.
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- Quels sont les avantages à déléguer la gestion locative à une agence ?
- Déléguez la gestion de vos appartements pour les colocations
- Quels sont les inconvénients de déléguer la gestion locative à une agence ?
- Combien coûte la délégation de votre appartement auprès d’une agence ?
- Quels sont les risques de gérer soi-même un bien immobilier ?
- Est-ce que je délègue déléguer la gestion locative à une agence ?
- Jérémie Brygo
Votre patrimoine immobilier est précieux et lorsque l’on fait un investissement immobilier, on souhaite qu’il n’y ait jamais de loyers impayés.
L’agence va collecter le dépôt de garantie et s’occupera au besoin de la régularisation s’il y a des retards. Il faut faire attention lors de la sélection de la gérance. La gestion immobilière est un véritable métier qui ne s’improvise pas. On trouve parmi ces agences certaines qui sont très professionnelles et vous feront bénéficier de leur expertise, de leur réseau et de leur savoir -faire. D’autres agences immobilières se comportent parfois comme de véritables margoulins, se contentant d’accumuler les mandats de gestion pour augmenter leurs revenus réguliers.
Confier la gestion courante de votre investissement immobilier locatif va vous permettre de gagner en tranquillité mais cela va affecter la rentabilité locative. Je vous conseille d’être très vigilant dans la sélection de l’agence ou du mandataire à qui vous allez confier votre investissement immobilier locatif. Au fond, c’est comme si vous vous apprêtiez à confier de l’argent à quelqu’un. Vous feriez bien de vous renseigner pour vérifier que cette personne ne le gaspille pas. La réputation d’une agence immobilière est donc capitale, au même titre que la réputation d’une banque. Vous devez discuter avec d’autres clients, demander des avis, contrôler aussi les avis internet et Google. Ceux-ci pourraient bien vous donner des indications sur le sérieux et la réputation !
Quels sont les avantages à déléguer la gestion locative à une agence ?
Déléguer la gestion locative à une agence apporte de la tranquillité
Le premier avantage de taille, c’est la tranquillité d’esprit. Vous payez une agence dont le travail consiste à vous remplacer en tant qu’interlocuteur auprès de vos locataires.
C’est comme un filtre entre le bon locataire et vous-même.
En sommes, vous n’aurez plus à vous embarrasser par les visites, les éviers bouchés ou les problèmes de fermeture de porte.
L’agence est censée vous remplacer de sorte que le locataire n’est pas supposé interagir avec vous.
Cela peut être particulièrement intéressant dans le cas où vous auriez des locataires tatillons ou très procéduriers. C’est d’ailleurs une situation que j’ai déjà connu plusieurs fois et je dois dire que j’étais vraiment content de ne pas avoir à gérer des locataires ultra exigeants par moi-même, de les entendre se plaindre ou même de vouloir abuser de ma gentillesse. Je connais plusieurs propriétaires de biens immobiliers qui ont connu cette situation et qui sont aujourd’hui heureux de ne plus avoir à s’occuper de tout cela.
Déléguer vos investissements “prises de tête” ou vendez-les !
On a parfois tendance à minimiser l’impact d’un investissement risqué sur notre mental. Si vous n’arrêtez pas d’y penser, que cela provoque du stress et de l’angoisse au point que vous n’arrivez plus à trouver le sommeil. Vous devriez alors déléguer ou bien vous défaire de cet investissement risqué qui occupe un peu trop votre esprit. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles j’ai revendu mes studios. Si sur le papier l’affaire semblait fort rentable, cela fut dans la pratique bien plus compliquée. En effet, la maison était vieille et il y avait toujours des problèmes et des surprises cachées tels que des fuites sur la toiture, un problème de moisissure sur le plancher, des problèmes de plomberie, ou d’électricité. Chaque jour me réservait son lot de surprises. L’agence était par ailleurs particulièrement incompétente, j’en étais fatigué et dégoûté. J’ai préféré revendre en encaissant au passage une jolie plus-value.
Cela m’a permis de me sentir mentalement plus libre et soulagé de cet investissement qui était devenu un véritable problème qui me prenait la tête au sens propre. Tout mon esprit était occupé par les problèmes. Encore un locataire qui a dégradé, un appartement qui risque d’être encore inoccupé, des frais de gestion astronomiques, une réparation imprévue… C’est aussi une des raisons pour laquelle je privilégie aujourd’hui l’investissement dans des biens beaucoup plus récents. J’affectionne en particulier l’investissement dans les biens en fin de défiscalisation pour pouvoir bénéficier de superbes opportunités très rentables avec une forte décote au moment de la phase d’achat.
Déléguer la gestion de ses biens auprès d’une agence permet de gagner en liberté
Déléguer la gestion locative à une agence va vous libérer un maximum de temps pour vos projets personnels.
Si vous avez souhaité investir dans l’immobilier locatif, c’était pour vous constituer des revenus alternatifs, certainement pour devenir gérant d’immeuble !
Lorsqu’on a un seul appartement à s’occuper, cela reste assez facile de le manager sans pour autant devoir y consacrer trop de temps.
En revanche, dès que l’on commence à multiplier les achats, la situation peut vite devenir compliquée. En d’autres termes, si vous souhaitez réussir à évoluer et faire grossir votre patrimoine, vous devrez gagner en expérience et en professionnalisme. Cela passera bien entendu par un accompagnement par des professionnels dédiés, parmi lesquels l’agent immobilier et le gérant auront un rôle singulier.
Supposez que vous souhaitiez acheter des studios pour les louer à des étudiants en meublé sous le statut LMNP ( loueur meublé non-professionnel) ou que vous vouliez louer à des touristes (location saisonnière ou location courte durée). Vous allez devoir y consacrer du temps entre les entrées et sorties de locataires, le ménage, l’entretien du mobilier qui s’abime beaucoup plus vite.
Vous l’avez compris, si vous souhaitez gagner beaucoup d’argent, vous devrez accorder du temps à vos investissements ou bien faire le choix d’en déléguer la gestion auprès d’une agence immobilière. La sélection des candidats locataires peut aussi être une étape fastidieuse, tout particulièrement concernant la sélection des profils et les vérifications des dossiers. Il faut prendre le temps de vérifier la solvabilité des candidats afin de limiter les risques d’impayés. Il faudrait alors engager une procédure de Recouvrement
qui peut s’avérer longue et fastidieuse.
Déléguez la gestion de vos appartements pour les colocations
Une des techniques les plus efficaces pour gagner plus d’argent grâce à l’investissement immobilier locatif consiste à mettre en application la multi-location. Parmi ces stratégies, on compte la location saisonnière ou encore la colocation. Il faut savoir que pour de la location saisonnière, si vous décidez de déléguer la gestion locative à une agence, celle-ci prendra en moyenne 20 % de votre encaissement. Vous signerez pour cela un mandat de gestion locative et l’agence se chargera de l’encaissement des loyers. Si vous choisissez de faire ces opérations par vous-même, vous parviendrez à gagner bien plus d’argent.
Déléguer la gestion de ses biens auprès d’une agence vous cause moins de tracas
Un autre avantage à travailler avec un cabinet est d’encaisser l’argent des loyers des locataires à votre place. En d’autres termes, vous n’avez plus à vous tracasser de savoir si le locataire paye son loyer. En effet, c’est l’agence immobilière qui va prendre en charge cette partie. Dans le cas où le locataire paye en retard, c’est l’agence qui doit le rappeler et le relancer pour que vous perceviez votre argent. C’est encore une chose en moins à vous occuper.
Déléguer la gestion de ses biens immobiliers auprès d’une agence va vous faciliter la déclaration fiscale.
L’agence immobilière auprès de qui vous déléguez la gestion de votre bien immobilier va vous aider pour votre déclaration fiscale (notamment le fameux CERFA 2044). C’est encore du tracas en moins et du temps à gagner pour vous consacrer à ce qui est vraiment important. Les revenus locatifs sont dans la plupart des cas des revenus fonciers. Vous devez les déclarer chaque année en tant que propriétaire bailleur, même si vous déléguez la gestion de votre bien immobilier.
Un certain nombre de frais sont déductibles de ce revenu locatif. On compte par exemple les charges de copropriété, charges locatives, entretien et réparations, assurances PNO (propriétaires non occupants) en cas de sinistres, et intérêts d’emprunt, honoraires de l’Administrateur de biens, états des lieux et frais de rédaction du contrat de location, assurance loyers impayés, frais de gestion courante. L’ensemble de ces frais est important à considérer tout particulièrement s’il s’agit d’un investissement dans l’immobilier ancien. C’est le principe même de la défiscalisation…
Je vous conseille de faire très attention aux dispositifs de défiscalisation organisés (Scellier, Bouvard, Pinel, Duflot et Robien) car malheureusement il est probable que vous achetiez ces biens bien trop chers par rapport à leur valeur réelle sur le marché de l’immobilier.
La fiscalité est un des éléments clés pour la réussite de votre investissement locatif. L’agence pourra aussi vous aider à trouver des solutions efficaces, particulièrement en faisant des travaux pour faire de la défiscalisation immobilière.
Quels sont les inconvénients de déléguer la gestion locative à une agence ?
Il ne faut pas croire que travailler avec une agence ne présente que des avantages, en effet, en fonction du type de bien, de la situation géographique, mais surtout de la qualité de l’agence, il arrive que l’on ait des surprises… et pas que de bonnes !
Une agence immobilière ne travaille pas gratuitement. Bien que vous puissiez déduire les coûts de celle-ci de vos recettes pour payer moins d’impôts, ce coût viendra amoindrir la rentabilité de votre investissement. Ces sociétés doivent avoir une carte professionnelle. Rien n’est gratuit en ce beau monde et si vous souhaitez obtenir des services de qualité, vous devrez les payer.
On n’est jamais mieux servi que par soi-même. C’est encore plus vrai dans le cas d’une agence immobilière. Il m’est arrivé de travailler avec certaines personnes qui n’étaient pas sérieuses dans la gestion des biens et des locataires. Des états des lieux d’entrée/sortie mal rédigés, des appartements rendus dans un état dégoûtant sans que j’en sois informé. Bonjour la surprise ! Il est évident que comme ça n’est pas leur appartement, mais juste un mandant parmi des centaines d’autres, ils n’y mettraient pas toujours la même rigueur que si vous aviez géré les choses vous-même.
Combien coûte la délégation de votre appartement auprès d’une agence ?
La délégation de la gestion locative de votre bien immobilier vous coûtera entre 6 % et 10 % des montants des loyers. Il s’agit d’un coût important qui doit se justifier par la qualité de service, mais aussi la réputation de l’agent immobilier en charge de la gestion qui entrera en ligne de compte. Vous entendrez parfois parler de “property manager”. Ils sont l’interlocuteur entre le locataire et vous-même, ils doivent être un véritable filtre qui vous permet de n’avoir aucun contact ni aucune interaction avec le locataire.
Il faut prendre en compte le fait que le prix de la prestation variera aussi en fonction des services proposés. Si la prestation vendue comprend la recherche de locataire, les visites, la sélection des dossiers, la vérification des pièces, la gestion avec l’édition et l’envoi de quittance, mais aussi les états des lieux d’entrée et de sortie, des locataires, vous vous doutez bien que le tarif ne sera pas le même.
À cela, il faut aussi rajouter d’autres services supplémentaires tels que du conseil, des opportunités. En sommes, vous faites le choix de travailler avec des professionnels de l’immobilier qui vous feront aussi profiter de leurs réseaux professionnels et de leur expertise.
Quels sont les risques de gérer soi-même un bien immobilier ?
Si vous prenez la décision de gérer vos biens immobiliers par vous-même, vous devez savoir qu’il va y avoir un certain nombre de risques auxquels vous allez vous exposer. Vous devez retenir que le problème principal auquel vous serez exposé (nous pourrions discuter du fait qu’il s’agisse d’un réel problème) tient au fait que vous allez gérer les locataires par vous-même.
Il n’y aura pas de filtres entre le locataire et vous-même.
Comme il vous paye pour cette location, il arrive parfois que certains soient très exigeants au point que vous deveniez leur obligé. Il s’agit d’une situation assez inconfortable.
Par ailleurs, si vous n’habitez pas près de l’appartement que vous mettez en location, ou s’il y a beaucoup de turnovers, il est évident que vous devrez vous appuyer sur les services d’une société ou d’une tierce personne. Retenez que manger des biens immobiliers ne se résume pas à envoyer une quittance et encaisser des loyers.
Est-ce que je délègue déléguer la gestion locative à une agence ?
Les biens que je préfère déléguer
À titre personnel, il y a certains biens que je gère moi-même et d’autres dont je préfère déléguer la gestion locative à une agence. En d’autres termes, je donne un mandat de gestion, pour gestion locative, à une agence immobilière.
Le mandataire va s’occuper de recherche d’un locataire. En effet, trouver un locataire peut être fastidieux. Je vous recommande de d’exiger une caution d’au moins un mois de loyer pour sécuriser votre investissement. Les quittances de loyer doivent habituellement être envoyées chaque mois. Elles ne sont pas forcément obligatoires mais si le locataire vous les réclame, alors les agences immobilières avec lesquelles vous travaillez ou vous-même, êtes dans l’obligation de les fournir. L’agence va s’occuper des états des lieux d’entrée et des états des lieux de sortie. Soyez très méfiants sur ceux-ci car il se peut que ces états de lieux ne soient pas correctement réalisés. Vous seriez malheureux si vous retrouviez votre appartement dégradé sans que le locataire indélicat en soit inquiété.
Parmi les biens immobiliers que je préfère mettre en gérance, il y a d’abord les appartements et plus particulièrement les deux pièces.
Jusqu’à maintenant j’ai préféré éviter au maximum tout contact avec les locataires en direct de manière à avoir plus de tranquillité d’esprit. Je pense que limiter les interactions entre les propriétaires bailleurs et les locataires pour le bien loué est une manière efficace de minimiser les risques de tracas. Mieux vaut alors de passer par un intermédiaire.
Par ailleurs, je ne vis pas à proximité de ces biens immobiliers et c’est la raison pour laquelle je préfère les mettre en gestion auprès d’une agence. L’agence va collecter les loyers pour ensuite les transférer ensuite.
Si par la suite je me rapproche de mes biens immobiliers, il est assez probable que je m’en occupe moi-même.
Les biens que jusqu’à maintenant je n’ai jamais délégués
Il y a des biens immobiliers qui sont plus difficiles à déléguer et parmi ceux-ci, on peut compter les parkings garages.
Comme il y a plus de turnovers, il peut être compliqué de passer par une agence. Les locataires ont tendance à rester moins longtemps que dans un appartement type T2. Pourtant, il faut savoir qu’un garage requiert la même rigueur qu’un logement lors de la mise en location. Il faut réaliser un état des lieux en bonne et due forme en deux copies, un bail en deux copies. Par ailleurs, il faut mettre en place un virement automatique depuis le compte du locataire. Cela demande du travail et compte tenu des montants, cela n’est pas très intéressant. Une solution existe toutefois, qui serait de négocier un forfait avec l’agence pour la gestion du bien.
Je possède également une maison dont le locataire est un très bon ami. Il y a entre nous une forte relation de confiance. Je n’ai donc pas besoin de passer par un intermédiaire pour gérer mon investissement immobilier, car tout se passe très bien depuis déjà quatre ans.
Si vous avez plusieurs biens immobiliers, vous pourriez en tirer un vous-même pour tester si vous êtes à l’aise ou pas avec cela.
Je pense qu’une des questions les plus importantes à considérer quand on se lance dans l’investissement, c’est le temps que l’on va pouvoir y attribuer. Si vous êtes déjà très pris par votre activité professionnelle ou votre vie personnelle, alors vous aurez besoin de réaliser des investissements ne nécessitant que peu d’action de votre part.
Dans le cadre de l’investissement immobilier, il pourra ainsi être judicieux d’envisager l’assistance d’une agence pour déléguer vos biens. Une autre manière de profiter de l’immobilier, c’est l’immobilier papier, en France on pensera notamment aux SCPI ou SIIC ou encore aux REIT (real estate investment trust). Il s’agit d’acheter des parts de sociétés immobilières. Vous ne vous occupez de rien pour la gestion du bien est totalement déléguée à une société professionnelle. Toutefois, il ne faudra pas vous atteindre à des niveaux de rendements spectaculaires au travers de cette stratégie. En d’autres termes, les SCPI ne vous permettent pas d’atteindre la liberté financière.
À titre personnel, j’ai préféré déléguer la gestion locative à une agence pour ne pas avoir à m’en soucier. Malheureusement, cela ne s’est pas toujours bien passé, surtout à cause d’une agence qui prenait des mandats de gestion mais sans réellement suivre. L’employée unique de cette agence 3 gérait 3 (si on peut dire…) plus de 400 biens mis en location ! Comment faire preuve de sérieux dans de telles conditions ! Cette pauvre femme exploitée par sa patronne était au bord du surmenage à cause de la surcharge de travail.
Dans la vie, il faut faire des choix et vous devez toujours penser au fameux couple rendement / risque pour rester cohérent dans vos choix d’investissement. Si vous n’en tenez pas compte, alors vous ne parviendrez pas à gagner de l’argent à long terme.
C’est un des conseils de base qui fait partie de l’ensemble que je transmets à mes clients aux travers de mes formations, et tout particulièrement du PROTOCOLE 4P (les 4 piliers de votre indépendance financière, le protocole 4P s’appuie sur la mise en pratique du frugalisme au quotidien, l’investissement immobilier locatif rentable avec effet de levier, l’investissement en bourse via les intérêts composés et la diversification intelligente de vos investissements).
Jérémie Brygo
Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque).
Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.
