À l’heure de l’explosion de l’inflation et des prix de l’immobilier, de plus en plus de Français s’intéressent à l’investissement dans les parkings garages. Plusieurs raisons expliquent cet engouement pour ce type d’investissement immobilier. Nous allons tenter ici de vous les présenter.
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- Plutôt box ou parking ?
- C’est abordable
- La loi est du côté du propriétaire
- À prix équivalent avec un appartement, on dilue les risques de vacances locatives
- Peu de problèmes de maintenance avec les parking garages
- Il y a plein de bonnes affaires
- La forte rentabilité des boxs parkings garages
- C’est plus facile à revendre qu’un appartement.
- Devriez-vous investir dans les box parking garages ?
- Je veux recevoir les 4 vidéos pour apprendre comment devenir rentier immobilier avec l’argent de la banque et sans payer d’impôts !
Avant toute chose, je tiens à rappeler que je suis moi-même investisseur dans les box parkings garages depuis 2014. Je parle donc en connaissance de cause, car outre le fait que je sois propriétaire bailleur, j’apprends aussi à mes clients comment investir dans ce type d’actif. En effet, j’y consacre un module complet de mon programme IMMO LIBERTÉ.
Posséder de l’immobilier locatif, c’est un bon moyen de réussir à obtenir de l’argent, sans être contraint de travailler.
Chaque mois, vos locataires vous payent un loyer que vous encaissez. Vous devenez ainsi rentier, même avec des petits montants. L’objectif est donc de réussir à augmenter vos rentes, vos revenus locatifs, aussi vite que possible.
Du fait de leur rareté, dans les grandes villes, les places de parking situées dans des résidences sécurisées s’arrachent à prix d’or. L’achat d’un garage box ou d’un emplacement de stationnement est aussi un bon moyen de se débancariser en achetant un actif tangible, comme de la pierre.
En effet, un box à louer ou un parking sécurisé peut être un très bon placement à long terme pour votre épargne.
Plutôt box ou parking ?
À titre personnel, je préfère investir dans un box fermé, plutôt que dans une place de parking. À mon sens, le box garage fermé peut-être également utilisé comme lieu de stockage, ce qui n’est pas possible avec une place de stationnement.
Toutefois, les boxs sont en général plus chèrs que les places de parking. C’est normal car on peut faire plus de choses avcec un box. Aussi, il faut remettre cette question en perspective avec l’emplacement du bien immobilier et sa rentabilité locative.
En effet, une place de parking située en plein centre d’une grande ville, dans une résidence récente, se louera plus cher et plus facilement qu’un garage situé en pleine campagne. Hors des grands centres urbains, les boxs seront à privilégier.
Pourtant, un garage parking est bien placé, il sera beaucoup plus cher à l’achat et il se peut que la rentabilité de l’opération soit moindre. Un parking à proximité ou proche du centre sera toutefois un actif de qualité qui vous permettra de vite gagner de l’argent.
C’est abordable
Investir dans un parking garage reste abordable. C’est même un des principaux avantages lorsqu’on décide de se lancer dans l’immobilier locatif à petit prix. Les box parkings garages vous permettent de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif sans nécessairement devoir dépenser des dizaines de milliers d’euros.
En 2011, j’avais décidé de revendre ma résidence principale, afin d’emménager avec ma compagne. Je décide donc de passer du statut de propriétaire vers celui de locataire.
Lors de la revente de mon appartement, j’ai récupéré 30 000 € de plus-value. J’avais envie de me lancer dans l’avertissement immobilier locatif, mais sans prendre de risques. Je n’allais pas commencer immédiatement à faire des emprunts immobiliers pour investir dans les parkings garage.
J’ai décidé d’investir dans un premier parking garage. Plus tard, quand j’ai réussi à appréhender les mécanismes de location et gagner en expérience, je me suis senti prêt à investir grâce à un emprunt immobilier. De fait, l’effet de levier est un outil très puissant lorsque vous l’utilisez à bon escient pour vos investissements immobiliers locatifs.
Louer un garage est donc un bon moyen d’obtenir un revenu locatif. C’est ce qu’a fait l’une de mes clientes Aurélie. Elle avait emménagé dans un appartement qui était fourni avec un garage individuel. Comme elle n’avait pas besoin de ce grand garage, je lui ai proposé de le louer pour avoir des revenus fonciers. Ainsi, elle gagne 150 euros chaque mois !
La loi est du côté du propriétaire
Beaucoup de personnes craignent de se lancer dans l’immobilier locatif à cause des lois protectrices à l’égard des locataires. En effet, si un locataire ne vous paye pas, vous ne pouvez pas pour autant décider de l’expulser par vous-même. Vous êtes contraint de suivre une procédure stricte avec huissier de justice et lettre recommandée afin de récupérer votre bien. Il y a certes des assurances qui peuvent vous protéger contre les loyers impayés, mais il faut savoir que celles-ci viendront gréver la rentabilité de votre investissement immobilier.
Avec les box parking garage, vous n’avez pas à vous soucier de ces questions. Si le locataire ne paye pas, il vous suffit de lui donner congé et de reprendre possession de votre box. Il n’y a pas de délai d’attente, ni de trêve hivernale.
Par ailleurs, dans certaines villes, on voit apparaître le plafonnement des loyers des biens d’habitation avec interdiction de louer certains biens immobiliers dont le diagnostic de performance énergétique ne sera mauvais. On parle alors de passoire énergétique. Ces nouvelles restrictions rendent le diagnostic de performance énergétique très important dans le choix du bien immobilier d’habitation que vous envisagez d’acquérir.
Ces questions n’existent pas dès lors que vous envisagez d’acquérir un parking garage. S’il s’agit d’un parking, alors une personne va simplement et garer un véhicule ou stocker des affaires dans le cas d’un box.
Avec les parkings, vous pouvez pratiquer le loyer que vous souhaitez, augmenter du jour au lendemain si vous en avez envie. Dans le cas le plus négatif, les locataires vont partir. Ainsi, vous êtes bien plus libre de pratiquer les loyers que vous souhaitez.
Mise en location
Retenez que la location de place de parking ou la location de box sont aujourd’hui une excellente manière de vous constituer des rentes immobilières à long terme. En possédant plusieurs garages, vous sécurisez votre situation grâce aux revenus que vous allez encaisser chaque mois.
Lors des mises en location, je fais toujours un état des lieux en deux copies, un contrat de location (bail) en deux copies, et je demande une caution d’un mois de loyer. Ce dépôt de garantie sera restitué lorsque le locataire rendra les clés. En ce qui concerne le paiement, je préfère mettre en place un virement automatique pour les garages loués. Enfin, pour la résiliation, je demande au locataire de m’en informer au moins un mois à l’avance.
À prix équivalent avec un appartement, on dilue les risques de vacances locatives
Supposons que vous achetiez un appartement d’une valeur de 100 000 € et que vous le mettiez en location. Supposons que vous perceviez un loyer mensuel de 600 €. Si votre locataire quitte l’appartement, alors vous aurez des vacances locatives. L’appartement sera vide le temps de retrouver un autre locataire. Cela peut prendre plusieurs mois en fonction de l’emplacement et de la qualité du bien.
Vous allez devoir continuer à payer le crédit, alors que dans le même temps, vous n’aurez pas de revenu pour ce bien immobilier. Supposons maintenant que vous envisagiez d’acheter pour la même somme, 100 000 €, une dizaine de box parkings. Vous allez avoir 10 locataires dans 10 boxs différents.
Supposons que vous gagniez 60 € par box. Vous allez donc percevoir 600 € de loyers mensuels. Vous gagnez ainsi autant qu’avec un appartement mais votre investissement est 10 fois plus sécurisé. En effet, il est peu probable que vos 10 locataires vous donnent congé en même temps.
Vous aurez des vacances locatives bien moindres. En effet, il est quasiment impossible que vous deviez faire face seul à l’ensemble des charges du crédit, sans avoir de loyer à payer en face.
À titre personnel, je préfère l’achat d’une batterie de garages plutôt que l’achat d’un appartement. Je pense que c’est moins risqué. Louer un appartement présente aussi beaucoup d’avantages mais il faut vous former et il peut y avoir plus de dégradations que pour un box.
Peu de problèmes de maintenance avec les parking garages
Nombreux sont ceux qui rechignent à se lancer dans l’investissement immobilier par peur des problèmes auxquels ils vont devoir faire face. En effet, il faut savoir que quand on se lance dans l’immobilier locatif, il faut être prêt à investir une partie de votre argent dans des rénovations, ne serait-ce que pour maintenir la qualité du bien que vous souhaitez louer.
En général, lorsque le locataire quitte le lieu, il faudra penser à repeindre l’ensemble de l’appartement, mur et plafond en blanc mat, exécuter des petites réparations (volets coincés, changement des chasses d’eau, robinetterie, etc.). Par ailleurs, il faut savoir que tous les 10 ans il faudra changer le ballon d’eau chaude et vérifier le système de chauffage. Aucun de ces problèmes n’existe dès lors que vous envisagez d’acheter un parking garage.
Dans le cadre d’un box parking, vous n’aurez qu’à graisser de temps en temps les huisseries et utiliser une bombe de dégrippant comme du WD40 pour maintenir l’ensemble loin de la rouille.
Il y a plein de bonnes affaires
Il est parfois difficile de trouver de bonnes affaires dans les appartements, les studios ou les maisons. En revanche, il y a des garages à vendre partout en France. Il est certes important de veiller à ce que vous aimiez une rentabilité acceptable, mais il y a tout un ensemble de biens disponibles un peu partout en France.
S’il y a un garage qui existe, alors il est tout à fait possible de le louer. Je vous conseille de faire une annonce test sur un site d’annonces immobilières tel que le bon coin où se loger.com pour voir de quelle manière les personnes vont répondre. Cela vous permettra d’ajuster le prix.
Un premier moyen de trouver des bonnes affaires, c’est tout simplement de faire une recherche de garage dans les environs de votre lieu d’habitation et d’élargir petit à petit.
Vous n’avez pas besoin de vivre à côté du garage que vous envisagez de louer, car hormis la mise en location, vous n’aurez presque jamais à faire d’interventions.
À titre personnel, j’ai commencé par acheter un parking garage dans un rayon de 10 km par rapport à mon lieu d’habitation. Cela m’a permis d’être en confiance par rapport à cet investissement. Par la suite, j’ai acheté des parkings garage qui étaient à plusieurs centaines de kilomètres de mon lieu de résidence principale. Je n’ai pas de problème avec l’allocation, puisque je pratique des prix qui sont abordables. Le but est que les locataires restent longtemps à l’intérieur et qu’ils soient satisfaits du service que je leur propose.
Attentions aux frais et charges pour un parking garage
Attention toutefois, car quand vous voyez un garage à vendre, il faut prendre en compte le montant de la taxe foncière, des charges de copropriété, mais aussi des frais de notaire. On estime en général que pour l’achat d’un seul garage, le montant des frais de notaire sera d’environ plus ou moins 20 %. Cela peut sembler énorme, mais il faut prendre en compte le fait qu’il y a une part des frais qui sont fixes et donc en proportion, plus le bien sera peu cher et plus, ils seront importants.
Il convient donc de bien faire attention à vos simulations de rentabilité et c’est la raison pour laquelle je vous invite à utiliser un simulateur de rentabilité locative pour être sûr de ne pas vous tromper.
Si vous vous lancez dans la location de places de parkings, il vaut mieux éviter les agences immobilières et louer entre particulier pour économiser.
La forte rentabilité des boxs parkings garages
On peut déjà se dire qu’avec la location d’un parking box avec une porte basculante ou avec des places de stationnement, vous aurez toujours une meilleure rentabilité qu’en laissant dormir votre argent sur un livret A !
En tant qu’investisseur, vous aurez bien souvent une meilleure rentabilité sur les parkings garages que sur une habitation traditionnelle comme une maison individuelle, un appartement ou même un studio pour étudiant.
En effet, comme nous l’avons vu précédemment, vous êtes libre de fixer le montant du loyer et de l’augmenter à votre guise.
Un parking ou un garage est souvent plus facile à négocier qu’un appartement. À titre d’exemple, j’ai acheté en 2017 un garage pour 2500 € et je les ai mis en location pour une cinquantaine d’euros. J’arrive à sortir 13 % de rentabilité nette. J’ai pris soin de détecter le bon profil de vendeur et ensuite, j’ai fait une offre qui n’a pas pu refuser. Je vous invite à en faire de même et ne pas hésiter à être assez agressif sur vos propositions.
Vous pourriez ainsi réaliser de belles affaires et gagner beaucoup d’argent grâce à de forte rentabilité. Par ailleurs, cela mettra votre banquier dans de bonnes dispositions pour envisager de vous endetter pour de futures acquisitions.
Retenez qu’il n’est pas rare de réussir à faire des investissements immobiliers locatifs grâce aux parkings garages qui vous permettront de dégager des rentabilités à deux chiffres.
L’un de mes amis et investisseurs dans les parkings garage. Il en possède plus d’une centaine. Sa banque lui a expliqué qu’une des principales raisons pour laquelle elle a accepté de le financer plusieurs fois, c’est parce qu’il investissait dans des garages (dilution du risque).
Sa banque a estimé que compte tenu de son profil, de son historique, et du risque de vacances locatives, il pouvait s’engager aller beaucoup plus loin qu’il ne l’aurait fait avec un investisseur lambda.
La location de garage est devenue un business très lucratif pour ceux qui veulent gagner de l’argent sans devoir faire face aux ennuis. L’emplacement restera primordial dans le choix des biens immobiliers dans lesquels vous envisagez d’investir. À titre d’exemple, si vous achetez un parking en sous-sol proche de la gare dans une ville importante comme La Défense ou en hyper-centre, alors vous pourriez gagner beaucoup d’argent en louant cette place de stationnement à plusieurs véhicules 2 roues. Les biens les plus convoités seront donc les parkings à proximité des gares.
C’est plus facile à revendre qu’un appartement.
Un énorme avantage des parkings garage, c’est leur liquidité en cas de revente. En effet, j’entends par liquidité, la facilité avec laquelle vous parviendrez à revendre ce bien en cas de besoin.
Malheureusement, personne ne sait de quoi demain sera fait. Si vous deviez faire face à une urgence de la vie qui vous oblige à vous séparer de l’un de vos biens, alors vous revendriez plus facilement un de vos boxs plutôt qu’un appartement.
Vous pouvez vous adresser à une clientèle qui a besoin d’un espace de stockage ou a des investisseurs.
Retenez qu’un box garage est aussi une excellente alternative au box de stockage ou au garde-meuble qui peut être prohibitif.
Devriez-vous investir dans les box parking garages ?
Je ne m’investis pas que dans les parkings garage. J’achète aussi de l’immobilier d’habitation. J’ai commencé l’investissement immobilier locatif rentable grâce aux boxs. Je continue d’en posséder aujourd’hui encore. Il y a énormément d’avantages à posséder ce type de bien immobilier.
- Vous faites travailler votre argent à votre place
- Pas de problème de maintenant ou d’entretien
- La loi est de votre cote (pas de plafonnement des loyers, possibilité de donner congé simplifiée)
- Pas difficile à financer par une banque
- Forte rentabilité
- Forte liquidité
- Accessible pour des petits montants
- Dilution du risque
Il y a encore d’autres avantages que je pourrais énumérer. Néanmoins, je ne cherche pas à tordre la réalité : s’il y a un grand nombre d’avantages comme nous l’avons vu, il y a aussi des défauts qu’il ne faut pas négliger. J’y consacrerai d’ailleurs bientôt un nouvel article pour vous les présenter.
Si vous avez aimé cet article, n’oubliez pas de noter 5 étoiles et de le partager.
Si vous voulez aller plus loin et apprendre comment réussir vos investissements immobiliers locatifs, je propose le programme IMMO Liberté. C’est un programme de plus de 36 heures dans lequel je partage avec vous tout ce que je sais sur l’investissement immobilier locatif.
Jérémie Brygo
Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque) éditions Robert Laffont.
Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.
