Investissement immobilier à Paris : faut-il sauter le pas ?

Faire un investissement immobilier à Paris, est-ce encore une bonne idée en 2026 ? Il paraît que les Français sont accros à la pierre. Il paraît aussi que l’immobilier monte tout le temps dans les capitales. On dit même que c’est le meilleur placement au monde. Regardons ça ensemble.

C’est vrai que c’est l’un des placements favoris des Français, à en juger par le succès des dispositifs fiscaux visant à inciter l’investissement (Duflot, Pinel, De Robien). Ces mesures sont elles-mêmes soutenues par une importante communication du gouvernement. La plupart des gens considèrent qu’il s’agit d’un investissement très sécurisant et toujours rentable, puisque « l’immobilier ça prend toujours de la valeur ». Rien n’est plus faux.

Investissement immobilier à Paris, des prix qui montent encore ?

En effet, les prix de l’immobilier ne montent pas toujours, même dans les grandes villes. Si vous doutez, demandez-le aux Londoniens. Depuis le Brexit, les prix de l’immobilier à Londres ont sérieusement chuté (-2,6 % en 2020 d’après Le Figaro).

Pire : la valeur de la Livre Sterling a chuté de près de 25 % entre 2015 et 2018. Elle était à 1,43 euro en 2015 contre 1,08 euro aujourd’hui. En valeur faciale, la claque reste colossale. Le niveau d’inflation cumulé atteint environ 7 % entre 2015 et 2019. J’ai plusieurs amis anglais investisseurs à Londres : la plupart sont inquiets. Cette baisse vient toutefois pondérer des hausses spectaculaires sur la décennie précédente.

Investissement immobilier à Paris : l’évolution historique des prix

Sur ce graphique, on note qu’entre 1990 et 1997, les prix de l’immobilier à Paris sont en constante baisse. On passe de presque 5 000 euros du m² à moins de 3 000, soit une baisse cumulée de 40 %. J’ai des amis qui ont acheté leur appartement en 1999. Aujourd’hui ils sont contents, car ils ne pourraient plus l’acheter. Un investissement immobilier à Paris n’est donc pas une garantie d’enrichissement, sauf à conserver le bien plusieurs décennies.

D’autres baisses sont à noter, notamment après la crise des subprimes en 2008 et en 2012. Sur les 10 dernières années, des baisses spectaculaires sont apparues en régions. Selon les données Notaires de France, le m² parisien a même reculé d’environ 10 % entre 2020 et 2024. Aujourd’hui, l’immobilier reste à des niveaux élevés. Cette situation reste dangereuse car les prix deviennent artificiellement hauts.

Une bulle immobilière à Paris ?

Je pense franchement que nous sommes dans une bulle et que la chute risque de faire mal quand les taux vont repartir à la hausse. Mon conseil, c’est d’acheter en dessous du prix moyen en négociant systématiquement. Gardez à l’esprit que l’immobilier ne monte pas toujours, des longues baisses peuvent se produire comme dans l’exemple 1990 – 1997.

On ne fait pas forcément de plus–value et surtout, on ne sait pas dans quelles conditions il faudra revendre. Il se pourrait que vous soyez face à une urgence financière et que vous ayez rapidement besoin de liquidités. C’est la raison pour laquelle je n’ai pas encore fait un investissement immobilier à Paris.

Dispositifs de défiscalisation et investissement immobilier à Paris

Un point sur les dispositifs Pinel, Duflot et Robien : la plupart de ces dispositifs de défiscalisation sont des arnaques (cf mon article dédié sur le Pinel). À retenir : le Pinel est clos depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (source service-public.fr{target=“_blank” rel=“noopener”}). Sur ces produits, on propose d’acheter un bien défiscalisant. Quand vous prenez des informations, une commerciale au téléphone vous demande si vous voulez payer moins d’impôts. Évidemment, tout le monde répond oui. Vous achetez donc presque toujours un bien au-delà du prix du marché. Alors faut-il faire un investissement immobilier à Paris ?

Sachez que si vous faites ce choix, avec ou sans dispositif défiscalisant, vous devrez probablement faire un « effort d’épargne ». Traduction : chaque mois, vous devrez mettre la main à la poche.

Retenez qu’adopter une approche frugaliste avec vos investissements reste le meilleur moyen de sécuriser votre situation à long terme.

Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à le partager et à me laisser un commentaire !

Rejoignez le mouvement