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Comment s’assurer pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, l’organisme bancaire va se couvrir en vous demandant d’assurer cet emprunt. L’idée qu’il faut vraiment comprendre, c’est que la banque veut fortement limiter sa prise de risque. Elle se couvre dans l’hypothèse dans laquelle vous ne seriez plus capable de rembourser votre emprunt. Dans ce cas précis, la banque ferait « marcher l’assurance emprunteur ». Cela signifie que l’assurance remboursera illico la banque avant de se retourner contre vous. Elle pourrait in fine vous forcer à solder votre dette, notamment par la vente du bien immobilier que vous avez acquis.

Temps de lecture estimé : 15 minutes

L’assurance emprunteur est devenue incontournable pour ceux qui souhaitent contracter un emprunt immobilier. Elle va vous protéger et prendre le relais si à un moment de votre parcours vous n’étiez plus en capacité de rembourser (décès, handicap, perte d’emploi). 

Comme toutes les assurances, les compagnies proposant de s’assurer pour un prêt immobilier ne sont pas gratuites. Plus vous augmentez les garanties et les options, plus vous ferez monter la note.

Il y a d’énormes écarts de prix en fonction des assureurs, mais aussi des types de contrats auxquels vous allez souscrire et de leurs clauses.

Cet article du blog Frugalisme va vous aider à vous y retrouver pour assurancer un prêt immobilier, car vous pourriez bien réussir à économiser plus de 15 000 euros en moyenne en suivant mes conseils.

Est-il obligatoire de s’assurer pour un prêt immobilier ?

Voici une question importante à laquelle je souhaite apporter des éléments de réponses clairs. S’assurer pour un prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais votre banque peut vous y contraindre.

Vous devez savoir qu’il n’y a pas que l’assurance comme solution dont dispose la banque pour se couvrir. Elle peut exiger par exemple une hypothèque au privilège du prêteur de deniers sur un bien immobilier. Cela signifie que si vous ne pouvez pas rembourser le prêt immobilier, le bien sera vendu pour solder la dette.

La banque va vous obliger à assurer votre prêt immobilier

Laissez-moi vous raconter mon histoire. Lorsque j’ai souhaité acheter mon tout premier appartement (il s’agissait de ma résidence principale), mon profil d’emprunteur était plutôt moyen. Je précise qu’avant de partager mon expérience dans l’immobilier locatif auprès de mes clients, j’ai commencé par faire tout ce qu’il vaut mieux éviter si vous voulez vous enrichir à long terme. Mon dossier bancaire semblait alors plutôt moyen car j’étais un jeune travailleur se lançant dans la vie active.

Ma banque avait demandé à ce que j’aie un garant pour mon emprunt. Au moment de la signature de l’offre, la banque a demandé une hypothèque sur la maison de ma mère, car sa valeur était supérieure au prix de l’appartement que je souhaitais acheter.

Dans ce type de situation, il vaut mieux privilégier l’assurance emprunteur à l’hypothèque ! L’assurance vous reviendra moins chère.

Refuser la compagnie d’assurance proposée par l’étalissement bancaire

Même si s’assurer pour un prêt immobilier ne s’avère pas obligatoire, dès lors que l’organisme prêteur l’exige, vous devez y souscrire. Si vous refusez d’assurer votre emprunt, votre banquier peut tout simplement refuser de vous prêter. Il s’agit d’une forme de chantage qui prend tout son sens quand on sait que le métier d’une banque est avant tout celui d’un gestionnaire de risque. Vous serez donc, dans la plupart des cas, contraint d’assurer votre crédit immobilier.

Retenez que l’assurance emprunteur la plus connue c’est “crédit logement” qui travaille avec la majorité des banques en France.  

Quelles sont les caractéristiques de ce type de contrat ?

En fonction de votre profil, de votre situation et du type de bien que vous envisagez d’acquérir, la banque va exiger des conditions spécifiques.

Les garanties minimales requises sont la garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).

D’autres options et garanties peuvent être proposées comme une assurance avec une garantie perte de votre emploi. Parmi celles-ci, on trouvera aussi l’ITT (incapacité temporaire totale), l’IPT (invalidité permanente totale) et l’IPP (l’invalidité partielle permanente). Certaines clauses et garanties pourraient être utiles dans un cas d’invalidité.

Si vous envisagez de faire un investissement immobilier locatif, je vous conseille de ne souscrire qu’aux conditions minimales. 

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Acheter des biens avec un prêt immobilier va vous permettre d’utiliser l’effet de levier

Envisageons la situation la plus négative dans laquelle vous ne pouvez plus rembourser votre organisme créancier alors que vous avez fait un investissement locatif. Il vous suffirait de revendre le bien pour solder votre dette, dans le respect des conditions exigées par le prêteur. En effet, vous pourriez être amené à payer des indemnités de remboursement anticipé. 

À quel assureur emprunteur souscrire ?

La banque que vous sollicitez pour faire financer l’achat du bien immobilier va vous faire son offre de prêt, elle va tout naturellement vous proposer l’assurance « groupe » via un établissement de crédit partenaire. Ce contrat-groupe proposé par la compagnie d’assurance n’est souvent pas la meilleure solution, car il va vous coûter beaucoup trop cher par rapport à ce que vous pourriez trouver ailleurs. Seulement, votre conseiller bancaire, à qui vous faites tellement confiance, est avant tout un agent commercial et il ne va pas vous dire que vous pourriez avoir mieux en allant ailleurs.

Son but est de vous vendre un maximum de contrats, pas de vous aider à vous enrichir ! Il travaille pour celui qui le nourrit, en l’occurrence son employeur. En effet, il faut savoir que les banques gagnent assez peu d’argent sur les crédits immobiliers. Pour le banquier et c’est surtout beaucoup de paperasse pour ce qui s’avère être un produit d’appel destiné à capter une nouvelle clientèle. Par la suite, ils en profiteront pour vous vendre des services.

C’est la raison pour laquelle les banques se rattrapent en proposant des produits assurantiels, notamment sur l’assurance emprunteur. S’assurer pour un prêt immobilier auprès de votre banque va ainsi s’avérer beaucoup plus cher que la normale.

S’assurer sur le capital restant dû

Pendant très longtemps, les banques ne proposaient que des assurances sur le capital total emprunté. Supposons que vous assuriez un emprunt d’un montant de 150 000 euros. Au fur et à mesure de la vie du crédit, vous allez rembourser la banque. Votre dette sera donc de plus en plus petite. En vous assurant sur la totalité du capital emprunté, vous souscriviez à une assurance portant sur la totalité de l’emprunt 150 000 euros durant toute la durée.

Pourtant, au bout de la dixième ou de la douzième année, il ne vous resterait même pas la moitié alors que vous continuerez à payer pour une assurance portant sur la totalité du montant.

C’est la raison pour laquelle vous devez veiller à souscrire à une assurance emprunteur portant sur le capital restant dû. Vous allez ainsi réussir sans effort ni contrainte à économiser plusieurs milliers d’euros ! Par ailleurs, c’est plus simple à faire que de renégocier votre crédit immobilier.

Peut-on refuser l’assurance de la banque ?

Vous pouvez refuser l’assurance proposée par la banque. Cette dernière peut aussi refuser de vous prêter le montant pour laquelle vous la sollicitez ! Si vous voulez vous faire financer dans les meilleures conditions, il va falloir négocier pour obtenir ce que vous souhaitez. Vous devrez parfois lâcher du lest ou acheter certains produits bancaires que le banquier vous demande pour avoir votre crédit.

C’est du donnant donnant. Votre dossier bancaire doit être irréprochable, surtout les trois derniers mois. Il faudra faire très attention à vos dépenses. Il vaudrait mieux éviter aussi les crédits à la consommation. Notez que dans tous les cas, la banque est dans l’obligation de vous fournir une fiche standardisée sur laquelle vont apparaître les caractéristiques de votre crédit ainsi que les garanties minimales de l’assurance emprunteur exigée. Cela fait partie des engagements à l’égard des souscripteurs, en vue qu’ils soient le mieux informés possible.

Vous serez contraint de respecter ces exigences pour obtenir votre financement.

Dans mon cas, lorsque je fais un nouveau crédit immobilier auprès de ma banque, je passe toujours par une délégation d’assurance. Cela consiste à ce que je passe par une assurance externe avant même l’émission d’offres de prêt de la banque. La banque accepte que je le fasse, car elle sait très bien que de toute façon tôt ou tard, j’irais au moins cher. On parle aussi parfois de demande de déliaison de l’assurance emprunteur, parce que votre assurance n’est alors normalement plus liée directement à l’organisme prêteur.

Peut-on changer d’assurance en cours de prêt immobilier ?

Oui et je dirais même que je vous le recommande vivement.

En effet, depuis 2015 et la loi Hamon, les assurés peuvent très facilement changer d’assurance après une année.

Je vous propose une étude de cas réelle puisqu’il s’agit de ce que j’ai vécu.

J’envisage de faire un investissement immobilier et de m’endetter à hauteur de 100 000 euros afin de devenir propriétaire d’un ensemble de box garages. Nous sommes alors en 2014. La banque me fait comprendre que si je souhaite obtenir un taux d’emprunt très intéressant (2,15 % TAEG), ainsi qu’une remise sur les frais de dossier, je ferais mieux de souscrire à l’assurance emprunteur qu’ils me proposent. Je savais bien que cette assurance n’était pas la meilleure option pour réussir à limiter les coûts.

Je savais aussi qu’un projet de loi était en préparation pour apporter une solution efficace à tous ceux qui souhaitent changer d’assurance. À peine la loi Hamon fut votée que je fus un des premiers en France à y souscrire. Les assurances ne savaient même pas comment s’y prendre.

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N’hésitez pas à comparer les offres des différents assureurs

Heureusement, la situation a évolué depuis, car il est devenu très simple de changer d’assurance emprunteur pour votre prêt immobilier. C’est même un jeu d’enfant car le nouvel assureur du crédit immobilier s’occupe de tout !

Dans la pratique, le nouvel assureur que vous allez solliciter va tout prendre en charge pour le transfert d’assurance. Il vous demandera aussi votre contrat d’assurance original, parce qu’il va se caler rigoureusement sur les mêmes conditions de contrats. Lorsque vous changez d’assurance, les nouvelles conditions doivent au moins être les mêmes que sur l’ancien contrat.

Quels documents fournir pour s’assurer pour un prêt immobilier

Les documents à fournir pour souscrire à une assurance qui couvre correctement vos risques sont les suivants :

  • votre pièce d’identité
  • le tableau d’amortissement du prêt immobilier
  • les coordonnées de la banque ou de l’institution financière auprès de laquelle vous contractez un prêt immobilier
  • votre relevé d’identité bancaire
  • les garanties minimales requises par la banque
  • éventuellement le questionnaire de santé

Je vous déconseille fortement “d’arranger la vérité” ou d’omettre certaines informations obligatoires car l’assurance pourrait se retourner contre vous, exiger des pénalités ou même annuler le contrat.

Faut-il remplir un questionnaire médical pour assurer un prêt immobilier ?

Jusqu’au premier juin 2022, il y avait un questionnaire médical auquel vous étiez soumis avant de souscrire à l’assurance. Parmi les questions qui vous étaient posées, on vous demandait votre âge, votre activité professionnelle et vos antécédents médicaux (cancer, longue maladie, opérations).

Il vous était aussi demandé si vous pratiquez certains sports qui sont considérés comme étant plus à risques (plongée sous-marine, sports de combat) ou même si vous étiez fumeur (nombre de cigarettes par jour, antécédent d’asthme ou de maladie cardio-vasculaire).

La fin du questionnaire médical

Certaines banques ont été particulièrement innovantes à l’image du Crédit Mutuel. En effet, celle-ci propose depuis 2022 à ses fidèles clients un crédit immobilier pour lequel les formalités médicales sont supprimées dans le cadre de l’achat de la résidence principale.

Il s’agit là d’une mesure juste qui va dans le bon sens pour démocratiser l’accès à la propriété, même pour les personnes qui ont déjà eu des problèmes médicaux.

Seuls les clients depuis plus de 7 ans ont accès à cette offre. Il faut aussi avoir moins de 62 ans.

Depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine offre aux emprunteurs la possibilité de se faire financer sans questionnaire médical. Cela concerne les crédits immobiliers d’un montant de moins de 200 000 euros pour une personne ou 400 000 euros pour un couple.

Cinq ans après leur guérison, les malades de cancer ou d’hépatites C ne seront plus tenus de le déclarer à leur établissement prêteur. C’est le fameux droit à l’oubli. C’est un immense progrès car cette loi permet à un grand nombre de personnes qui ne pouvaient pas se financer auprès d’une banque de réussir à obtenir un prêt immobilier.

Une bonne nouvelle en trompe-l’œil

C’est une bonne nouvelle pour les personnes ayant été malades. Hélas, ça ne l’est peut-être pas pour ceux qui souhaitent emprunter de petits montants.

En effet, les banques (et les assurances) étant des gestionnaires à risque, n’ayez aucun doute quant au fait que le prix des contrats d’assurances emprunteur pour un bien immobilier vont augmenter pour prévenir les risques. C’est le petit emprunteur qui paiera la note car le coût de l’assurance sera tout plus important. De doute façon le prix dépend de la durée du prêt.

Comment économiser sur l’assurance de votre emprunt immobilier

Si vous voulez payer moins cher votre assurance emprunteur, comparez les offres et changez de crèmerie. Faites jouer la concurrence, c’est aussi simple que cela ! N’importe quel comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne vous permettra d’obtenir des propositions bien plus intéressantes que celle de la banque prêteuse.

Votre inaction vous revient très cher. Il vous suffit d’aller sur n’importe quel comparateur en ligne et de lancer une étude. Vous allez obtenir plusieurs propositions d’assurance. Choisissez celle qui sera la moins chère.

Si vous n’avez pas encore signé vos éditions d’offres de l’établissement bancaire, envisagez la délégation d’assurance pour votre projet immobilier. Dans le cas contraire, utilisez la loi Hamon pour changer d’assurance dès que possible et économiser des milliers d’euros.

La nouvelle assurance s’occupera de l’ensemble de la procédure et procédera à la résiliation du précédent contrat. Moins vous dépenserez d’argent pour cette assurance, plus il vous en restera dans le porte-monnaie ! Vous allez payer des mensualités à cette assurance. Plus le taux de l’assurance sera élevé, plus le prix de celle-ci sera cher.

15 000 euros d’économies sur l’assurance du prêt immobilier !

Je connais beaucoup de personnes qui ont souscrit à un emprunt immobilier il y a quelques années. Malheureusement elles n’osent ni renégocier le taux, ni envisager un rachat, ni changer d’assurance emprunteur. Ces personnes savent qu’elles pourraient le faire et gagner beaucoup d’argent. Pourtant, elles préfèrent éviter les problèmes et choisir une apparente simplicité. Cette apparente simplicité leur coûte très cher. C’est le coût de l’opportunité ! Si vous avez déjà souscrit à un prêt immobilier, prenez le taureau par les cornes. Mettez le nez dans vos documents et comparezles assurances avec la votre . Il se pourrait bien que vous puissiez ainsi récupérer plusieurs milliers d’euros. Pour cela, encore faut-il se décider à agir et passer à l’action. C’est à vous de jouer ! Si vous n’avez pas encore souscrit à une assurance emprunteur, veillez à être assuré avec les conditions minimales sur le capital restant dû.

C’est de cette manière que vous allez réussir à économiser beaucoup d’argent. Retenez que passer par une délégation d’assurance est très avantageux. Vous économiserez en moyenne 15 000 euros par rapport au coût total de l’assurance de votre emprunt immobilier !

Désormais vous savez comment s’assurer pour un prêt immobilier. Vous savez aussi que le changement d’assurance pourrait vous faire économiser beaucoup d’argent. Si vous avez aimé cet article, rendez-moi un petit service : partagez-le sur vos réseaux sociaux. Cela pourrait rendre service à un de vos amis et vous m’aiderez à faire connaître mon blog.

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Jérémie Brygo

Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque).

Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.

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