Hausse des taux immobiliers : ce que ça te coûte par mois

La hausse des taux immobiliers se lit en euros par mois, pas en commentaires. Le taux moyen d'un crédit immobilier en France était de 1,05 % fin 2021. Il est de 3,31 % en août 2026, d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, la mensualité passe donc de 924 € à 1 140 €. C'est 216 € en plus chaque mois, et 51 900 € d'intérêts sur la durée du prêt. Pour la même mensualité de 1 000 €, tu empruntes aujourd'hui 175 000 € au lieu de 216 000 €. Mais si ton crédit est déjà signé à taux fixe, rien ne bouge pour toi. C'est le cas de 99,6 % des prêts accordés en 2025.

La hausse des taux immobiliers dont parlent les journaux en septembre 2026 vaut 15 € par mois. Celle dont personne ne parle t’a déjà coûté 216 € par mois. Ces deux chiffres sortent du même calcul, sur le même prêt de 200 000 € sur 20 ans. Le premier compare décembre 2025 à août 2026, tandis que le second compare fin 2021 à août 2026. Tout ce que tu lis sur la hausse des taux immobiliers mélange pourtant les deux. Résultat, tu ne sais pas si ton projet immobilier tient : acheter, attendre, vendre ou renégocier. Je reprends le calcul depuis le début, chiffre par chiffre, avec la date et la source de chacun.

Hausse des taux immobiliers : ce qu’est un taux, et pourquoi il monte

Un taux d’intérêt est le prix de l’argent que la banque te prête pour un prêt immobilier. Il s’exprime en pourcentage par an. À 3,31 %, par exemple, tu paies chaque année 3,31 € d’intérêts pour 100 € que tu dois encore. Mais tu rembourses un peu de capital chaque mois. La somme que tu dois baisse donc, et les intérêts baissent avec elle. C’est pour ça qu’au début d’un prêt, tu paies surtout des intérêts, et à la fin, surtout du capital.

Le taux dont je parle ici est le taux nominal du prêt immobilier, hors assurance, celui qui figure en tête de ton offre. Ce n’est pas le TAEG, le taux annuel effectif global. Celui-ci ajoute l’assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. Il est donc toujours plus élevé que le taux nominal. Quand un journal écrit que le taux de crédit immobilier est à 3,31 %, il parle en réalité du taux nominal.

Les trois composantes qui fixent ton taux

La banque ne choisit pas ton taux au hasard. Elle additionne plutôt trois composantes. La première est le coût de l’argent pour elle. Une partie de cet argent vient de la Banque centrale européenne, la BCE. La BCE fixe les taux directeurs, c’est-à-dire les taux auxquels les banques placent ou empruntent chez elle. Le 10 septembre 2026, elle a relevé son taux de dépôt à 2,50 %, à compter du 16 septembre. C’est la deuxième hausse de l’année, après celle de juin. C’est écrit dans son communiqué du 10 septembre 2026.

La deuxième composante est le taux auquel l’État français emprunte sur 10 ans. Ce taux s’appelle l’OAT 10 ans. OAT signifie obligation assimilable du Trésor : c’est une dette de l’État, et le mot est féminin. Les banques prêtent sur 20 ou 25 ans. Elles se calent donc sur ce taux à long terme. Elle était de 3,68 % en moyenne en juin 2026. Elle a ensuite atteint 4,43 % le 10 septembre 2026, un plus haut depuis 2008. Ces chiffres viennent de l’Agence France Trésor, relayés dans une analyse de Pretto du 11 septembre 2026.

La marge, la seule composante négociable

La troisième composante est la marge de la banque. Elle couvre le risque que tu ne rembourses pas, ses frais, et son bénéfice. Quand la banque veut gagner des clients, elle rogne sa marge. Quand elle veut freiner, à l’inverse, elle la gonfle. C’est donc la seule composante que tu négocies.

Le plafond que la loi impose

Au-dessus de ces trois composantes, la loi impose un plafond. Il s’appelle le taux d’usure. La Banque de France le calcule chaque trimestre. Il vaut le taux moyen du trimestre précédent, plus un tiers. Par conséquent, aucune banque n’a le droit de te prêter au-dessus. Pour le troisième trimestre 2026, il est de 5,29 % en TAEG pour un prêt de 20 ans et plus, d’après la Banque de France. Ce plafond est cependant loin des 3,31 % actuels. Il ne te protège donc de rien aujourd’hui. Il a en revanche bloqué des dossiers en 2023, quand les taux montaient plus vite que lui.

De combien les taux immobiliers ont monté, et depuis quand

Voici l’évolution des taux depuis 2021, avec la source de chaque valeur. Le taux moyen est celui de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Crédit Logement est l’organisme qui cautionne une grande partie des prêts immobiliers en France, et l’Observatoire publie chaque mois le taux moyen des crédits accordés, hors assurance.

Taux moyen des crédits immobiliers en France, hors assurance, et mensualité pour 200 000 € sur 20 ans

Période	Taux moyen	Mensualité (200 000 €, 20 ans)	Source
3e et 4e trimestres 2021	1,05 %	924 €	Observatoire Crédit Logement/CSA
4e trimestre 2023	4,20 %	1 233 €	Observatoire Crédit Logement/CSA
2e trimestre 2025	3,07 %	1 116 €	Observatoire Crédit Logement/CSA
Décembre 2025	3,16 %	1 125 €	Observatoire Crédit Logement/CSA
Juillet 2026	3,30 %	1 139 €	Banque de France, 7 septembre 2026
Août 2026	3,31 %	1 140 €	Observatoire Crédit Logement/CSA, septembre 2026

D’où viennent ces chiffres

Les mensualités sont mon calcul, avec la formule du prêt amortissable que je donne plus bas. Le point bas de 1,05 % et le pic de 4,20 % sont ceux de l’Observatoire, repris dans l’historique de Tout sur mes finances. Quant au chiffre d’août 2026, il est dans l’analyse mensuelle de l’Observatoire. Celui de juillet 2026 est dans la publication de la Banque de France du 7 septembre 2026. Les deux organismes ne mesurent pas tout à fait la même chose. Ils tombent pourtant à 0,01 point l’un de l’autre.

Ce que la hausse des taux dit, et ce qu’elle cache

La hausse des taux immobiliers qui compte est finie depuis fin 2023. Entre fin 2021 et fin 2023, le taux a été multiplié par quatre. Il a ensuite baissé d’un point. Puis il remonte lentement : 0,15 point entre décembre 2025 et août 2026. L’Observatoire précise que les prêts sur 20 et 25 ans ont pris 0,10 point depuis décembre 2025, et ceux sur 15 ans 0,05 point. En août 2026, un prêt sur 15 ans se signe ainsi à 3,14 %, sur 20 ans à 3,27 %, sur 25 ans à 3,35 %.

Ce qui a changé en septembre 2026, c’est la deuxième composante, l’OAT. L’OAT 10 ans a gagné 0,75 point entre la moyenne de juin et le 10 septembre. Les barèmes des banques n’ont pourtant pas encore suivi. Soit elles rognent leur marge, soit elles répercutent cette remontée des taux à l’automne. Je ne sais pas laquelle des deux se produira. Mais ce que je sais, c’est ce que chaque dixième de point te coûte.

Ce que la hausse des taux immobiliers coûte par mois : la formule et trois cas

La mensualité d’un prêt à taux fixe se calcule avec une seule formule. Tu multiplies le capital emprunté par le taux mensuel, c’est-à-dire le taux annuel divisé par douze. Puis tu divises par un facteur qui dépend de la durée. Tu n’as d’ailleurs pas besoin de la faire à la main : ma calculatrice d’emprunt immobilier la fait pour toi. Voici par exemple ce qu’elle donne sur 200 000 €.

Mensualité et intérêts totaux pour 200 000 € empruntés, hors assurance, selon le taux et la durée

Taux	Sur 20 ans : mensualité, intérêts totaux	Sur 25 ans : mensualité, intérêts totaux
1,05 % (fin 2021)	924 €, 21 800 €	758 €, 27 500 €
3,31 % (août 2026)	1 140 €, 73 700 €	981 €, 94 300 €
4,20 % (fin 2023)	1 233 €, 96 000 €	1 078 €, 123 400 €

Ce tableau se lit de trois façons. D’abord, la hausse des taux immobiliers depuis 2021 te coûte 216 € par mois sur 20 ans, soit 51 900 € d’intérêts en plus. Ensuite, par rapport au pic de fin 2023, tu paies 93 € de moins par mois. Enfin, chaque dixième de point vaut environ 10 € par mois sur 200 000 € en 20 ans. Retiens surtout ce dernier chiffre, car il te sert pour chaque décision qui suit.

La capacité d’emprunt : le même calcul, à l’envers

Sur le marché du crédit, la banque ne raisonne pas en capital, elle raisonne en mensualité. Elle applique la règle du Haut Conseil de stabilité financière, le HCSF : ta mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % de tes revenus nets. La règle est détaillée dans mon article sur la capacité d’emprunt. Donc, à revenus égaux, la hausse des taux immobiliers ne change pas ta mensualité maximale. Elle change en revanche le capital que cette mensualité achète, donc le coût du crédit que tu peux porter.

Capital empruntable pour 1 000 € de mensualité hors assurance, selon le taux et la durée

Taux	Sur 20 ans	Sur 25 ans
1,05 % (fin 2021)	216 400 €	263 800 €
3,31 % (août 2026)	175 400 €	203 900 €
4,20 % (fin 2023)	162 200 €	185 500 €

Ce que 23 % de capital en moins veut dire

Pour 1 000 € par mois sur 25 ans, tu empruntes 60 000 € de moins qu’en 2021. C’est 23 % de capital en moins, à revenus identiques. C’est pourquoi les emprunteurs allongent. En août 2026, la durée moyenne des prêts est de 252 mois, soit 21 ans, d’après l’Observatoire. Un prêt sur deux est d’ailleurs à 25 ans ou plus. Allonger rend le bien accessible. Allonger coûte en revanche 20 600 € d’intérêts en plus sur 200 000 € à 3,31 %, entre 20 et 25 ans.

Le cas concret : un couple à 3 500 € nets

Prends un couple avec 3 500 € de revenus nets par mois. La règle des 35 % lui donne 1 225 € de mensualité maximale, assurance comprise. Je pose l’assurance à 0,30 % du capital initial par an, une hypothèse que je déclare, pas une moyenne mesurée. Sur 240 000 €, cela fait 60 € par mois. Il reste donc 1 165 € pour le crédit lui-même. À 1,05 % sur 25 ans, cette mensualité finançait 307 000 €. À 3,31 %, elle finance désormais 237 500 €. Au total, le même couple, avec le même salaire, a perdu près de 70 000 € de budget d’achat en cinq ans. Aucune augmentation de salaire n’a compensé ça.

Ce que la hausse des taux immobiliers change pour un vendeur

Sur le marché immobilier, un vendeur pense au prix qu’il veut. L’acheteur, au contraire, pense à la mensualité qu’il peut. Entre les deux, la hausse des taux immobiliers a creusé un écart de 23 %. Pour la même mensualité, l’acheteur d’aujourd’hui emprunte 23 % de moins qu’en 2021. Si les prix avaient suivi, ils auraient baissé de 23 %. Ils n’ont pourtant pas suivi.

Les prix n’ont pas suivi la capacité d’emprunt

Selon l’INSEE, l’institut national de la statistique, publication du 8 septembre 2026, les prix des logements anciens ont baissé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026. Sur un an, la baisse est de 0,8 %. Les maisons reculent plus que les appartements : 1,3 % contre 0,1 % sur un an. Le nombre de ventes sur douze mois est de 958 000 à fin juin 2026. L’écart entre 23 % de capacité en moins et 0,8 % de prix en moins a été absorbé par trois choses. Les acheteurs ont allongé la durée. Ils ont mis plus d’apport. Enfin, une partie d’entre eux est sortie du marché.

Ce que ça veut dire quand tu vends

Ton acheteur a une mensualité plafond, pas un prix plafond. Par conséquent, quand le taux monte de 0,10 point, son budget baisse d’environ 1 %. Ton bien est par exemple affiché 250 000 €. Le taux passe de 3,31 à 3,51 % pendant tes trois mois de vente. L’acheteur qui pouvait payer 250 000 € ne peut donc plus payer que 245 000 €. Il ne te le dira pas comme ça. Il te fera plutôt une offre plus basse sur ton bien immobilier, ou il ne reviendra pas. L’Observatoire mesure ce phénomène : en août 2026, le coût d’un achat représente 4,2 années de revenus pour l’acheteur moyen.

Ce que tu contrôles, en revanche, c’est le délai. Un bien vendu en un mois se vend au taux du mois, et l’achat immobilier de ton acheteur se finance à ce taux. À l’inverse, un bien qui traîne six mois affronte les barèmes de l’automne, qui n’ont pas encore intégré l’OAT à 4,43 %. Si tu vends pour racheter, mon article sur le prêt relais chiffre ce que coûte la période entre les deux. Et si ton crédit actuel date de 2021, lis d’abord si tu dois garder ou vendre avec un crédit à taux bas. Vendre, c’est aussi rendre un prêt à 1,05 % que personne ne te reprêtera.

Ce que la hausse des taux immobiliers change pour un investisseur locatif

Pour un bailleur, le taux se compare à une seule chose : le rendement net du bien. Le rendement net, c’est le loyer annuel moins les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance et la vacance, divisé par le prix d’achat tous frais compris. Si ce rendement net est supérieur au taux du crédit, assurance comprise, la dette travaille pour toi. C’est l’effet de levier. Si le rendement net est inférieur, au contraire, chaque euro emprunté te coûte plus qu’il ne rapporte. Le levier joue alors contre toi.

Le seuil de rendement que la hausse des taux a déplacé

En 2021, à 1,05 % plus 0,30 % d’assurance, un rendement net de 3 % suffisait à faire travailler la dette. En août 2026, à 3,31 % plus 0,30 %, il faut désormais dépasser 3,6 % net. Un bien à 4 % brut ne passe donc pas : une fois les charges retirées, il tombe souvent sous 3 % net. Le calcul ligne par ligne est dans mon article sur le cash-flow locatif. Il montre qu’un loyer qui couvre la mensualité ne tient que si rien n’arrive.

Ce que ça change dans le choix du bien

La hausse des taux immobiliers ne rend pas le locatif impossible. Elle rend en revanche certains biens impossibles. Par exemple, le studio en centre-ville à 4 % brut, qui passait en 2021 grâce aux taux à 1 %, ne passe plus. Le bien à 8 % brut dans une ville moyenne, avec des travaux, passe encore. La différence entre les deux se calcule donc avant de signer, jamais après. Dans ma formation sur le locatif, ce calcul est le premier filtre que j’applique à une annonce : le rendement net rapporté au taux du crédit. Une annonce qui ne le passe pas ne mérite pas une visite.

Et si tu as déjà un locatif financé à 1,05 % ? Dans ce cas, tu tiens l’un des rares actifs qui rapporte plus que sa dette ne coûte. Garde-le. Un investisseur qui vend un bien financé à 1,05 % pour racheter à 3,31 % perd 2,26 points de levier d’un coup.

Renégocier ou faire racheter son crédit : le calcul, pas la règle

Renégocier, c’est demander à ta banque de baisser le taux de ton prêt en cours. Elle te fait signer un avenant, c’est-à-dire un ajout au contrat, avec un nouvel échéancier. Faire racheter, c’est aller chez une autre banque. Elle te prête de quoi rembourser l’ancien prêt immobilier, et tu repars sur un nouveau contrat chez elle. Dans les deux cas, une seule question compte : le gain sur les mensualités restantes dépasse-t-il le coût de l’opération ?

Le coût de l’opération, poste par poste

Le premier poste est l’indemnité de remboursement anticipé, l’IRA. C’est la pénalité que ton ancienne banque te facture quand tu la rembourses avant la fin. Mais la loi la plafonne. L’article R313-25 du code de la consommation dit qu’elle ne peut dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. La banque applique alors le plus bas des deux. Cette indemnité est due en cas de rachat par une autre banque. En cas d’avenant chez ta propre banque, tu ne la paies pas, parce que tu ne rembourses rien : tu modifies le contrat. Elle disparaît aussi dans trois cas listés à l’article L313-48 du même code. Le premier est la vente à cause d’un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint. Les deux autres sont le décès et la cessation forcée d’activité.

Le deuxième poste est la garantie. Un nouveau prêt demande une nouvelle caution ou une nouvelle hypothèque. Le troisième est le dossier : ta nouvelle banque facture des frais d’ouverture, ton ancienne facture parfois des frais d’avenant. Je ne te donne pas de montant pour ces deux postes, parce qu’ils varient d’une banque à l’autre. Demande-les donc par écrit avant de signer quoi que ce soit.

Le cas où ça vaut le coup : un prêt signé fin 2023

Prends un prêt de 250 000 € sur 25 ans signé en décembre 2023 à 4,20 %, le taux moyen de l’époque. La mensualité hors assurance est de 1 347 €. En juin 2026, après 30 mensualités, le capital restant dû est de 235 100 €. Tu as déjà payé 40 400 € de mensualités, dont seulement 14 900 € de capital. Le reste était donc des intérêts. C’est le piège du début de prêt, et c’est aussi ce qui rend la renégociation rentable à ce moment-là.

Le gain, l’indemnité, et ce qui reste

Une banque concurrente te propose 3,35 %, le taux moyen sur 25 ans d’août 2026, sur les 270 mois restants. La nouvelle mensualité tombe à 1 241 €. Le gain est ainsi de 106 € par mois, soit 28 800 € sur la durée restante. Quant à l’IRA maximale, elle est de 4 900 €. Six mois d’intérêts à 4,20 % sur 235 100 € donnent 4 937 €. Le plafond de 3 % du capital restant donne 7 053 €. La banque retient donc le plus bas des deux. Il reste au total 23 900 € avant les frais de garantie et de dossier. Même avec 3 000 € de frais, l’opération rapporte près de 21 000 €. Tu la fais.

Le cas où ça ne vaut jamais le coup : un prêt de 2021

Prends maintenant un prêt de 200 000 € sur 20 ans signé en 2021 à 1,05 %. La mensualité est de 924 €. Aucune banque ne te proposera moins de 3 % en 2026. Renégocier reviendrait donc à tripler ton taux. La question ne se pose pas. Elle ne se posera pas non plus si les taux redescendent à 2,5 % dans deux ans. Ce prêt te rapporte plus qu’aucun livret, parce que l’inflation rembourse une partie de ta dette à ta place. Mon article sur le crédit immobilier à taux bas explique pourquoi cette dette est un actif.

Le test pour les prêts de 2024 et 2025

Entre les deux, il y a les crédits signés en 2024 et 2025, entre 3,1 et 4 %. Pour ceux-là, je te donne un test simple, et le seuil qu’il utilise est une hypothèse de travail, pas une norme. Tu calcules le gain mensuel avec ta calculatrice, tu le multiplies par les mois restants, puis tu retires l’IRA plafonnée et les frais annoncés par écrit. Si le résultat dépasse 5 000 €, tu y vas. En dessous, en revanche, le temps que tu y passes vaut plus que le gain. Et commence par ta propre banque : l’avenant évite l’IRA et la nouvelle garantie. Elle refuse souvent. Mais une offre écrite d’un concurrent la fait changer d’avis.

L’assurance emprunteur suit la même logique, avec un avantage : la loi Lemoine te permet de la changer à tout moment, sans IRA ni nouvelle garantie. Sur beaucoup de prêts récents, changer d’assurance rapporte d’ailleurs plus que renégocier le taux.

Ce que la hausse des taux immobiliers ne change pas

Cette partie manque dans tout ce que j’ai lu sur le sujet. Elle est pourtant la plus utile pour la majorité des lecteurs, ceux qui ont déjà un crédit. Voici donc ce qui ne bouge pas.

Ta mensualité, si ton prêt est à taux fixe. Un taux fixe est fixé pour toute la durée. Il ne bouge donc ni avec la BCE, ni avec l’OAT, ni avec les journaux. D’après l’ACPR, l’autorité qui surveille les banques, 99,6 % des crédits immobiliers accordés en France en 2025 sont à taux fixe. Si tu es dans ces 99,6 %, la hausse des taux immobiliers ne te coûte pas un euro. Elle coûte plutôt à celui qui emprunte aujourd’hui.

Le prix que tu as payé. Ton bien ne vaut pas moins parce que les taux montent, tant que tu ne le vends pas. Une baisse de 0,8 % sur un an, le chiffre INSEE, n’a aucun effet sur quelqu’un qui garde son logement dix ans. La perte n’existe donc que le jour de la vente.

Le loyer, la règle des 35 % et le principe

Ton loyer, si tu es locataire. Le loyer est indexé sur l’indice de référence des loyers, l’IRL, que l’INSEE calcule à partir de l’inflation. Il n’est donc pas indexé sur les taux d’intérêt. Ton propriétaire qui rembourse plus cher ne peut pas te le faire payer, sauf à la relocation.

La règle des 35 %. Elle ne bouge pas avec les taux. Ce qui bouge, c’est plutôt le capital que 35 % de tes revenus achètent. Quant au taux d’usure, il monte avec les taux moyens : il ne te protège pas d’une hausse, il la suit avec un trimestre de retard.

Le principe frugaliste. La définition du frugalisme ne change pas avec les taux. Une dépense se juge sur ce qu’elle rapporte, jamais sur ce que le voisin en dit. Ainsi, un crédit à 3,31 % pour un bien qui rapporte 5 % net reste un bon crédit. À l’inverse, un crédit à 1,05 % pour un bien qui rapporte 2 % net était déjà un mauvais crédit.

Les erreurs à ne pas commettre face à la hausse des taux immobiliers

Attendre une baisse qui vaut 10 € par mois. Un acheteur repousse son achat de six mois pour gagner 0,10 point. Il gagne alors 10 € par mois sur 200 000 €. Pendant ces six mois, il paie pourtant un loyer et il rate des biens. Une négociation de 2 % sur le prix, soit 4 000 €, vaut plus que ce dixième de point sur vingt ans, qui rapporte 2 400 €. Négocie donc le prix, pas le calendrier.

Allonger pour faire passer le dossier. Passer de 20 à 25 ans sur 200 000 € à 3,31 % baisse la mensualité de 159 €. Ça coûte en revanche 20 600 € d’intérêts en plus. Si les 159 € sont la différence entre un dossier accepté et un dossier refusé, tu allonges. Mais si c’est pour acheter 20 m² supplémentaires, tu paies 20 600 € pour ces 20 m², en plus de leur prix.

Les trois erreurs sur le contrat lui-même

Prendre un taux variable pour gagner 0,3 point. Un taux variable suit un indice de marché. Il monte dès que l’OAT monte. Avec une OAT 10 ans à 4,43 %, c’est donc le pire moment pour en signer un. Les emprunteurs français l’ont compris : 0,4 % seulement des prêts de 2025 ne sont pas à taux fixe, d’après l’ACPR.

Renégocier un prêt à 1,05 %. La presse parle de baisse des taux depuis 2024, si bien que certains emprunteurs de 2021 demandent une renégociation par réflexe. La banque accepte alors avec plaisir : elle remplace un taux à 1,05 % par un taux à plus de 3 %. Vérifie donc ton taux sur ton tableau d’amortissement avant de parler à qui que ce soit.

Regarder le taux et oublier l’assurance. Sur un prêt de 200 000 €, un dixième de point de taux vaut 10 € par mois. Le contrat proposé par ta banque, dit assurance groupe, coûte souvent 0,34 % du capital par an. À l’inverse, un assureur extérieur, en délégation, descend à 0,12 %. L’écart vaut donc 37 € par mois. L’écart est chiffré dans mon article sur le TAEA, le taux annuel effectif de l’assurance. La hausse des taux immobiliers fait oublier ce poste, qui pèse pourtant plus lourd que trois dixièmes de point.

Comparer avec le taux du voisin. Le taux moyen de 3,31 % est une moyenne. Par exemple, un dossier avec 20 % d’apport et un contrat de travail à durée indéterminée se signe en dessous. Un dossier juste au plafond des 35 % se signe en revanche au-dessus, avec des conditions de crédit plus dures. Ton taux dépend donc de ton dossier plus que du mois où tu signes. C’est la seule partie de la hausse des taux immobiliers que tu contrôles.

Action à réaliser

1. Tout de suite : ouvre ton tableau d’amortissement et note ton taux nominal, ton capital restant dû et le nombre de mois restants. Ces trois chiffres te prennent cinq minutes. Si tu n’as pas de crédit, note plutôt la mensualité que tu peux payer, assurance comprise, sans dépasser 35 % de tes revenus nets.
2. Dans la semaine : entre ces chiffres dans ma calculatrice d’emprunt, au taux de ton contrat, puis à 3,35 %. La différence de mensualité multipliée par les mois restants est ton gain brut de renégociation. Retire ensuite 3 % du capital restant dû pour l’IRA. Si le résultat dépasse 5 000 €, demande une offre écrite à une banque concurrente.
3. Vérification : tu as un chiffre en euros, pas une opinion. Si le chiffre est négatif ou sous 5 000 €, tu ne touches à rien, et tu ne relis plus les articles sur les taux avant six mois.

Pour refaire le calcul avec tes propres chiffres et une discussion pas à pas, colle ce prompt dans ton IA :

Questions fréquentes sur la hausse des taux immobiliers

Les taux immobiliers vont-ils encore monter en 2026 ?

Je ne sais pas, et personne ne le sait. Ce que je sais : l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte, était à 3,68 % en moyenne en juin 2026. Elle a atteint 4,43 % le 10 septembre 2026, selon l'Agence France Trésor. Les banques fixent leurs barèmes en partie sur ce taux. Un écart de 0,75 point n'a pas encore été répercuté : le taux moyen d'août 2026 est à 3,31 %. Si la moitié passait dans les barèmes, la mensualité sur 200 000 € en 20 ans monterait d'environ 38 €.

Faut-il attendre une baisse des taux avant d'acheter ?

Non, si l'écart attendu est de 0,10 ou 0,20 point. Sur 200 000 € en 20 ans, 0,10 point vaut 10 € par mois. Ce dixième de point vaut 2 400 € sur vingt ans. Un bien négocié 2 % moins cher, soit 4 000 € sur 200 000 €, pèse donc plus lourd. Attendre a un sens si les taux repassent sous 2,5 %. Ce n'est pas le scénario de la BCE, qui vient de relever ses taux le 10 septembre 2026.

Mon crédit est à taux fixe : la hausse des taux change-t-elle ma mensualité ?

Non. Un prêt à taux fixe garde le même taux et la même mensualité jusqu'à la dernière échéance, quoi que fassent les marchés. Selon l'ACPR, 99,6 % des crédits immobiliers accordés en France en 2025 sont à taux fixe. Si tu as signé en 2021 à 1,05 %, tu gardes 1,05 % pendant 20 ans. La seule chose qui change est ta mensualité d'assurance si elle est calculée sur le capital restant dû, et elle baisse.

À partir de quel écart de taux renégocier son crédit vaut le coup ?

Aucun écart ne décide à ta place, il y a un calcul. Le gain est la différence de mensualité multipliée par le nombre de mois restants. Le coût est l'indemnité de remboursement anticipé, plafonnée par la loi à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû. Il faut y ajouter les frais de garantie et de dossier du nouveau prêt. Si le gain dépasse le coût d'au moins 5 000 €, tu renégocies. Un prêt signé fin 2023 à 4,20 % passe ce test. Un prêt de 2021 à 1,05 % ne le passera jamais.

La hausse des taux fait-elle baisser les prix de l'immobilier ?

Moins que la logique ne le voudrait. Entre fin 2021 et août 2026, la capacité d'emprunt pour 1 000 € de mensualité sur 25 ans a reculé de 23 %. Les prix des logements anciens, eux, ont baissé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 selon l'INSEE. L'écart est absorbé par trois choses : des durées plus longues, un prêt sur deux est à 25 ans ou plus ; plus d'apport ; et des acheteurs qui sortent du marché immobilier.