Calculateur d'inflation France
Mesure la perte de pouvoir d'achat de ton argent depuis 1960 (IPC INSEE ou panier perso) et compare avec Livret A, CAC 40, or et immo Paris.
Calculatrice de score de crédit
Ce qu’une banque regarde dans ton dossier avant de dire oui ou non, traduit en une note sur 1 000 et en trois leviers chiffrés.
Ce que tu veux emprunter
Nature du projet
Le logement où tu vas vivre, ou un bien que tu comptes louer.
Capital demandé à la banque
Le prix du bien et les frais, moins ce que tu poses toi-même sur la table.
€
Apport personnel
L’argent que tu sors de ta poche le jour de la signature.
€
Durée de remboursement
Le nombre d’années pendant lesquelles tu rembourses. Plafonné à 25 ans.
ans
Loyer mensuel attendu
Ce que tu espères encaisser. La banque n’en compte que 70 %.
€ / mois
Qui signe le prêt
Vous êtes combien à emprunter
À deux, les revenus s’additionnent et le risque se partage.
Premier emprunteur
Ton âge, ton métier et le temps que tu y as passé.
ans
Second emprunteur
Son âge, son métier et son ancienneté. Les deux profils sont moyennés.
ans
Enfants à charge
Chaque enfant relève le plancher de reste à vivre exigé.
Où tu habites aujourd’hui
Payer un loyer prouve que tu sais sortir une somme tous les mois.
Ce que la banque voit sur tes comptes
Revenus nets du foyer
Sur douze mois, avant impôt, primes régulières comprises.
€ / an
Reste à vivre
Ce qui te resterait chaque mois, une fois la nouvelle traite payée.
€ / mois
Épargne qui reste après l’apport
Le matelas qui reste sur tes livrets une fois l’apport versé.
€
Traites de tes autres crédits
Voiture, travaux, réserve d’argent : tout ce que tu rembourses déjà.
€ / mois
Découverts et rejets
La banque lit tes trois derniers relevés, ligne par ligne.
Étiquette énergie du bien
Devenue un vrai critère de décision, pas une ligne administrative.
180 000 €
Capital demandé à la banque
Tire pour changer le capital. Touche un autre chiffre, la réglette le suit.
Ton dossier, tel qu’une banque le lirait
—
Traite estimée —
Endettement —
Apport —
Sous 400 · refus probable
400 à 600 · à défendre
600 à 750 · sous conditions
Au-dessus de 750 · accord probable
—
Ce qui pèse, et ce que ça te coûte
La longueur de chaque barre est le poids du critère dans la note, pas un pourcentage. La partie hachurée est ce que tu laisses sur la table. Les lignes sont triées par ce que tu perds, la première est donc celle sur laquelle il y a le plus à récupérer.
Les trois leviers qui rapportent le plus
Ce que chaque changement ferait gagner, en points, sur ton dossier précis. Pas des conseils génériques : le calcul est refait avec la modification appliquée.
Ce que la banque va probablement répondre
La traite, et ce qu’elle laisse derrière elle
Le score ne dit rien de ta vie quotidienne. Cette ligne-là si.
Traite mensuelle estimée
—
Ce qui te resterait pour vivre
—
—
Personne ne te dira jamais ton score. C’est un secret commercial, et ta banque a parfaitement le droit de le garder. Ce qu’elle n’a pas le droit de faire, en revanche, c’est de refuser ton dossier sans t’indiquer sur quels critères elle s’est appuyée. Autant les connaître avant de pousser la porte, plutôt que de découvrir le mur en même temps que le refus. Pour comprendre la mécanique complète derrière la note, lis comment fonctionne le scoring bancaire.
Pourquoi simuler avant de demander, et pas après
Je dois te raconter l’histoire de Nicolas. Il investit dans l’immobilier locatif, comme moi, et il cherchait des parkings à acheter. Je connais bien une copropriété où une dame possède une trentaine de box depuis une vingtaine d’années. Son mari et elle envisageaient de les vendre pour partir en Bretagne. Plus de dette sur le bien, presque pas de taxe sur la plus-value : l’affaire était propre des deux côtés.
Je lui en ai parlé. Il a négocié, il s’apprêtait à signer le compromis, il a pris rendez-vous avec sa banque pour finaliser. D’après lui, une formalité.
Sa banque a refusé. Ses revenus étaient corrects, sa situation professionnelle aussi. Le motif invoqué par sa conseillère : il vivait en concubinage et non marié. S’il l’avait été, m’a-t-il dit, la discussion aurait pu se débloquer. C’est arbitraire, et c’est pourtant ce qui s’est passé.
Ce que cette histoire dit, ce n’est pas qu’il faut se marier pour emprunter. C’est qu’un dossier se prépare avant de le déposer, pas pendant. Nicolas a perdu l’affaire et plusieurs semaines. Simuler son profil en amont ne lui aurait pas donné l’accord, mais ça lui aurait montré où son dossier était fragile, et il aurait eu le temps de le renforcer ou de démarcher ailleurs.
Les trois zones, et quoi faire dans chacune
| Zone | Ce que ça veut dire | Ce que la banque répond | Le mouvement à faire |
|---|---|---|---|
| Sous 600 | Incidents de paiement, endettement au-delà de 35 %, ou reste à vivre trop mince. | Refus probable, même avec un apport. Souvent un fichage associé. |
1. Solder les découverts et les incidents avant toute demande. 2. Rembourser un crédit conso en cours pour faire descendre l’endettement. 3. Attendre six mois de relevés propres pour reconstituer un historique lisible. |
| Entre 600 et 750 | Situation stable, mais apport léger, durée longue ou revenus irréguliers. | Dossier étudié au cas par cas. Un apport de 10 % devient quasi obligatoire, et le taux consenti sera supérieur de 0,3 à 0,6 point au meilleur du marché. |
1. Monter l’apport à au moins 10 % du bien, frais de notaire en plus. 2. Passer par un courtier : il présente le dossier à cinq ou dix banques en même temps. 3. Fermer les réserves d’argent inutilisées — la banque compte le montant disponible, pas ce que tu dois. |
| Au-dessus de 750 | Emploi stable, endettement sous 28 %, apport au-delà de 10 %, épargne qui reste, aucun incident. | Accord rapide, accès au meilleur taux du moment, frais de dossier négociables. |
1. Garder trois à six mois de traite en épargne après l’achat : la banque y est sensible. 2. Comparer l’assurance emprunteur plutôt que de prendre celle de la banque (loi Lemoine). 3. Faire jouer la concurrence pour supprimer les pénalités de remboursement anticipé. |
Les critères, un par un
L’âge et le métier
À 30 ans avec des revenus réguliers, tu te fais financer plus facilement qu’à 65. Ce n’est pas une opinion, c’est la durée du prêt qui butte sur l’âge de fin de remboursement et sur le coût de l’assurance, qui grimpe vite après 55 ans. Le métier compte tout autant, et le classement est brutal : titulaire de la fonction publique en haut, contrat court et activité indépendante récente en bas. L’ancienneté fait le reste du travail. Quelqu’un en poste depuis dix ans est considéré comme moins exposé qu’un nouvel arrivant, parce qu’en cas de plan social, ce sont les derniers entrés qui partent en premier.
Ce que tu gagnes, et surtout ce qu’il te reste
Le revenu ouvre la porte, le reste à vivre décide de la refermer ou non. C’est la somme qui te reste chaque mois une fois la nouvelle traite payée, et c’est le chiffre que le conseiller regarde en dernier avant de trancher. En 2026, les planchers pratiqués tournent autour de 700 à 1 000 € pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, plus 300 à 500 € par enfant. Deux dossiers au même taux d’endettement ne se valent pas : à 35 % d’endettement, celui qui gagne 6 000 € par mois vit correctement, celui qui en gagne 1 800 ne vit pas.
L’apport, et le piège de l’apport trop gros
L’apport couvre d’abord les frais de notaire, que la banque finance rarement. En dessous de 10 %, le dossier devient difficile ; à 20 %, tu es dans la catégorie que les banques s’arrachent. Attention quand même : plus tu mets d’apport, moins tu utilises l’argent de la banque. Sur un investissement locatif, l’effet de levier est précisément ce que tu viens chercher. Mets ce qu’il faut pour passer, pas tout ce que tu as.
Le taux d’endettement, plafonné à 35 %
C’est la règle la plus surveillée, et elle vient du HCSF, le Haut Conseil de stabilité financière. Tes traites, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus nets. Au-delà, la banque doit puiser dans sa marge de dérogation, limitée à 20 % de sa production. On lit encore souvent 33 % sur le web : ce chiffre a été relevé à 35 % début 2022, et il n’a pas bougé depuis.
L’étiquette énergie, devenue un critère de décision
Un logement classé F ou G n’est plus un détail de diagnostic. Les banques y voient un bien qui perdra de la valeur et qui deviendra interdit à la location : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Résultat, majoration de taux de 0,10 à 0,30 point, exigence d’apport supplémentaire, parfois refus sec. La parade existe : arriver avec un audit énergétique et un devis de travaux, adossés à un éco-prêt à taux zéro. Certaines banques accordent alors une bonification si l’amélioration est prouvée dans les deux à trois ans.
Mets-toi en position de négocier
Le taux affiché n’est pas le seul terrain de discussion, et c’est souvent le plus disputé pour le gain le plus faible. L’assurance emprunteur pèse parfois plus lourd que le taux lui-même sur le coût total, et la loi Lemoine te permet d’en changer à tout moment. Restent les frais de dossier, le différé de remboursement si tu achètes sur plan, et la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé — celle-là compte si tu comptes revendre avant la fin. Un bon dossier obtient ces trois-là sans se battre. Un dossier moyen doit choisir sa bataille.
Avant de te lancer, chiffre la traite que tu peux réellement porter avec le simulateur d’emprunt immobilier, et si le projet est locatif, vérifie qu’il s’autofinance avec la calculatrice de rentabilité locative. Un accord de prêt sur une opération qui perd de l’argent tous les mois n’est pas une bonne nouvelle.
Questions fréquentes sur le score de crédit
Existe-t-il un score de crédit en France ?
Non, pas au sens américain. Il n’existe aucune note nationale consultable, aucun équivalent du modèle FICO, et aucun organisme qui centraliserait ta réputation d’emprunteur. Chaque banque calcule sa propre note interne, avec son propre barème, qu’elle ne publie pas. Les seuls fichiers centralisés sont ceux de la Banque de France, et ils ne recensent que les incidents : le FICP pour les impayés de crédit, le FCC pour les chèques sans provision. Ne rien y figurer n’est pas un bon score, c’est simplement l’absence de mauvais point.
Comment connaître son scoring bancaire ?
Tu ne peux pas l’obtenir directement : la banque a le droit de garder son barème secret. En revanche, si elle refuse ta demande, elle doit t’informer des critères sur lesquels elle s’est appuyée. Tu peux aussi vérifier gratuitement, et sans avoir à te justifier, si tu es inscrit au FICP ou au FCC en écrivant à la Banque de France ou en te rendant dans une de ses succursales. Pour le reste, un simulateur bâti sur les critères publics, comme celui de cette page, te donne un ordre de grandeur en deux minutes.
Quel taux d’endettement maximum en 2026 ?
35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce plafond est fixé par le HCSF et s’impose aux banques depuis janvier 2022. Elles peuvent y déroger, mais sur 20 % de leur production seulement, et cette marge est prioritairement réservée à la résidence principale et aux primo-accédants. Au quatrième trimestre 2025, les banques n’utilisaient que 17,1 % de cette marge : il en reste, mais elle ne se demande pas, elle se mérite avec le reste du dossier.
Combien de temps un fichage FICP bloque-t-il un crédit ?
L’inscription au FICP dure cinq ans pour un incident de paiement caractérisé, et jusqu’à sept ans dans le cadre d’une procédure de surendettement. Elle est levée par anticipation dès que tu régularises la situation, et c’est l’établissement qui t’a déclaré qui doit demander la radiation. Tant que le fichage est actif, aucune banque ne prêtera : la consultation du fichier est obligatoire avant tout octroi de crédit.
Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?
C’est possible, mais devenu rare, et jamais sur un simple bon vouloir. Il faut un profil qui compense ailleurs : revenus confortables et réguliers, emploi stable, aucun incident, et souvent une épargne visible que tu choisis de ne pas mobiliser. Les primo-accédants jeunes avec une forte progression de carrière restent le cas le plus fréquent. Sur un investissement locatif, en revanche, la banque attend en général 15 à 20 %, parce qu’elle finance rarement les frais de notaire sur ce type d’opération.
Comment améliorer son dossier avant de demander un prêt ?
Six leviers, dans l’ordre d’efficacité : fermer les réserves d’argent inutilisées, parce que la banque compte le montant disponible et pas ce que tu dois ; solder par anticipation un crédit conso pour faire tomber l’endettement ; tenir trois à six mois sans le moindre découvert avant de déposer ; monter l’apport au-dessus de 10 % ; attendre la fin d’une période d’essai plutôt que de déposer pendant ; et vérifier ton inscription au FICP pour contester une erreur éventuelle. Compte six mois pour que ça se voie sur les relevés.
La banque regarde-t-elle mes dépenses en détail ?
Oui, et c’est souvent ce qui surprend le plus. Le conseiller lit tes trois derniers relevés ligne par ligne. Ce qu’il cherche : les découverts, les rejets de prélèvement, les virements inexpliqués, et les dépenses qui signalent un comportement à risque, jeux d’argent en tête. Ce qu’il aime voir à l’inverse : un virement d’épargne régulier, automatique, qui prouve que tu sais mettre de côté tous les mois sans y penser. Trois mois de relevés propres valent mieux qu’un long discours en rendez-vous.
Un investissement locatif est-il analysé différemment ?
Oui. La banque ne retient que 70 % du loyer attendu dans tes revenus, la décote de 30 % couvrant la vacance, les impayés et les charges. Le taux d’endettement reste plafonné à 35 %, charges locatives comprises, et le calcul dit différentiel — loyers moins traite — n’est plus autorisé depuis 2022. Ajoute que les dérogations HCSF sont réservées à 70 % à la résidence principale : sur le locatif, il reste peu de marge. Un courtier spécialisé sait quels établissements sont les moins durs sur ce point.
Sources et méthode
Le barème ci-dessus n’est pas celui d’une banque : aucune ne le publie. C’est une reconstitution à partir des règles publiques et des pratiques documentées, pondérée sur douze critères, puis ramenée sur une échelle de 0 à 1 000. Les deux plafonds durs — 35 % d’endettement, 25 ans de durée — viennent de la décision du HCSF applicable depuis le 1er janvier 2022. Le taux servant à estimer la traite est le taux moyen de marché constaté, révisé quand les publications de la Banque de France bougent. Les planchers de reste à vivre sont ceux observés dans les grilles bancaires, qui varient d’un établissement à l’autre : ils sont donnés en fourchette, jamais au chiffre près.
- HCSF — règles d’octroi des crédits immobiliers (endettement 35 %, durée 25 ans, marge de dérogation 20 %) : décision D-HCSF-2021-7 — legifrance.gouv.fr
- Banque de France — FICP : conditions d’inscription, durée de maintien, droit de consultation gratuite — banque-france.fr
- Banque de France — taux d’usure : plafonds légaux applicables aux crédits immobiliers — banque-france.fr
- Service-Public.fr — TAEG et capacité d’emprunt : définition légale, obligations du prêteur, recours en cas d’erreur — service-public.gouv.fr
- UFC-Que Choisir — crédit immobilier : négociation des frais de dossier et de l’assurance emprunteur — quechoisir.org