Il parait que les Français sont accros à la pierre ! Il parait aussi que l’immobilier ça monte tout le temps dans les capitales ! Du coup, vous vous demandez s’il faudrait faut-il faire un investissement immobilier à Paris.
On dit même que c’est le meilleur placement au monde… Regardons ça ensemble !
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C’est vrai que c’est l’un des placements favoris des Français si l’on en juge par le succès des dispositifs fiscaux visant à inciter l’investissement (Duflot, Pinel, De Robien). Ces mesures sont elles-mêmes soutenues par une importante communication du gouvernement. La plupart des gens considèrent qu’il s’agit d’un investissement très sécurisant et toujours rentable puisque « l’immobilier, ça prend toujours de la valeur ». Rien n’est plus faux !
Investissement immobilier à Paris, des prix qui montent encore ?
En effet, les prix de l’immobilier ne sont pas toujours orientés à la hausse, loin de là, et ce même dans les grandes villes. Si vous ne me croyez pas, il vous suffit de le demander aux Londoniens, depuis l’annonce du Brexit, les prix de l’immobilier à Londres ont sérieusement chuté (-2,6 % en 2020 d’après Le Figaro), alors même que la valeur de Livre Sterling a chuté de près de 25 % entre 2015 et 2018 (elle était à 1,43 euro en 2015 contre 1,08 euro aujourd’hui !)
En valeur faciale, la claque est donc colossale ! Pire encore, le niveau d’inflation cumulé est d’environ 7 % entre 2015 et 2019. J’ai plusieurs amis Anglais qui sont également investisseurs dans la région de Londres, la plupart sont vraiment inquiets, bien que cette baisse vienne pondérer des hausses spectaculaires sur la dernière décade.
Sur ce graphique par exemple, on note qu’entre 1990 et 1997, les prix de l’immobilier à Paris sont en constante baisse, de presque 5000 euros du m² à moins de 3000, soit une baisse cumulée de 40 % ! J’ai des amis qui ont acheté leur appartement en 1999 et bien, je peux vous dire qu’ils sont réellement contents, car ils ne pourraient plus l’acheter. Faire un investissement immobilier à Paris ne serait pas toujours la garantie de vous enrichir, sauf à conserver le bien pendant plusieurs dizaines d’années.
D’autres petites baisses sont à noter, notamment consécutives à la crise des subprimes en 2008 ou en 2012. À noter que sur les 10 dernières années, des baisses spectaculaires sont apparues en régions. Aujourd’hui, l’immobilier est au plus haut, car les ménages ont une forte capacité d’emprunt. Les banques prêtent à des taux historiquement bas. Cette situation est globalement dangereuse, parce que les prix deviennent artificiellement hauts.
Je pense franchement que nous sommes dans une bulle et que la chute risque de faire mal quand les taux vont repartir à la hausse. Mon conseil, c’est d’acheter en dessous du prix moyen en négociant systématiquement. Gardez à l’esprit que l’immobilier ne monte pas toujours, des longues baisses peuvent se produire comme dans l’exemple 1990 – 1997.
On ne fait pas forcément de plus–value et surtout, on ne sait pas dans quelles conditions il faudra revendre. Il se pourrait que vous soyez face à une urgence financière et que vous ayez rapidement besoin de liquidités. C’est la raison pour laquelle je n’ai pas encore fait un investissement immobilier à Paris.
Un point sur les dispositifs Pinel, Duflot, et Robien: sachez que la plupart de ces dispositifs de défiscalisation sont des arnaques. Je vous invite à lire mon article dédié pour en savoir plus sur l’investissement Pinel. On vous propose d’acheter un produit défiscalisant et lorsque l’on prend des informations, on tombe tout de suite sur une jeune fille au téléphone qui vous demande si vous êtes intéressé par payer moins d’impôts. Évidemment, tout le monde répondra oui bien sûr, je souhaite réduire mes impôts. Vous achèterez quasi systématiquement un bien au-delà du prix du marché. Alors faut-il faire un investissement immobilier à Paris ? Sachez que si c’est le choix que vous faites, avec ou sans dispositif défiscalisant, vous devrez certainement faire un « effort d’épargne » traduisez chaque mois, vous devrez mettre la main à la poche.
Retenez qu’adopter une approche frugaliste avec vos investissements et votre argent reste la garanti de sécuriser votre situation à long terme pour être plus heureux et plus libre.
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Jérémie Brygo
Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque).
Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne dans l’or et les métaux, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.
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