Ma pire erreur dans l’immobilier : devenir propriétaire

Je voudrais partager avec vous ma pire erreur dans l’immobilier. Cette erreur, ce fut l’achat de mon premier bien immobilier, celui de ma résidence principale. Quand je me suis lancé dans ce projet immobilier, j’étais dans une situation précaire. J’étais sous contrat intermittent du spectacle. Je n’aurais jamais imaginé que ma banque me laisserait un jour acquérir mon propre bien.

Temps de lecture estimé : 21 minutes

Quand vous devenez propriétaire, vous passez à un autre stade de votre vie. Vous éprouvez un sentiment de sécurité, car vous possédez un toit, un bien immobilier. Acheter son logement, accéder à la propriété, détenir de la pierre, c’est aussi pouvoir transmettre quelque chose à vos enfants, aux générations futures. Il est vrai qu’en France, nous sommes, paraît-il, addict à la pierre.

De tous mes investissements immobiliers, mon premier appartement est de loin le pire. Je ne comprenais rien à ce que je faisais. J’étais motivé, mais je ne savais pas par quel bout attaquer le problème. En tant que primo-accédant, c’est comme si j’avais coché d’un seul coup toutes les cases des bêtises qu’il faut éviter. Cette accession à la propriété fut un apprentissage par l’expérience… dans la douleur. Mais au-delà de tout, la mère de toutes les erreurs est ailleurs. J’ai refusé d’ouvrir les yeux. Je me suis convaincu que je faisais les bons choix et qu’il n’y avait pas d’alternative. J’étais en train de tordre la réalité. Je m’étais convaincu que l’accession à la propriété serait pour moi une forme d’achèvement, un rêve qui devient réalité. En l’occurrence, l’acquisition de cette résidence principale fut pour moi une suite continuelle d’erreurs. J’ai cumulé sur cet achat tout ce qu’il ne faut surtout pas faire :

• J’ai acheté dans la précipitation
• J’ai fait trop peu de visites
• J’ai choisi un endroit que je ne connaissais pas
• J’ai acheté un appartement dans lequel il fallait tout rénover alors que je n’avais aucune expérience
• J’ai acheté cet appartement trop cher
• J’ai absolument voulu éviter les agents
• Je me suis trop endetté
• J’ai fait beaucoup trop de travaux de rénovation
• J’ai choisi des matériaux luxueux alors que le quartier ne l’était pas
• J’ai perdu de l’argent au moment de la revente
• Et bien plus encore !

Ces erreurs m’auront au moins apporté beaucoup d’expérience que je partage avec vous dans un guide :

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Le contexte de mon achat en 2010 : intermittent et précaire

Avant tout, je me dois de vous expliquer dans quel contexte j’ai “commis” cet achat. Nous sommes en 2010. Je suis assistant de production sur l’émission de France 3 « C’est Pas Sorcier ». Ce magazine scientifique est présenté par Fred et Jamy. Je percevais pour ce travail un salaire de 1786 € net et je n’étais pas en CDI. Je travaillais en moyenne 50 heures par semaine (payées 35, cela va sans dire…). Je vivais à Paris, au numéro 74 de la rue Championnet, dans le 18ᵉ arrondissement. L’immeuble, bien qu’ancien, car construit dans les années 70, était de belle apparence.

Mon studio rue de la République à Paris : un nid douillet

Il y avait du marbre dans le hall, une conciergerie. Il y avait aussi beaucoup de retraités propriétaires de leur résidence qui y vivaient. Il y avait des cabinets de médecins et de dentistes au premier étage, ainsi qu’une école primaire à côté. C’était encore la partie familiale du 18ᵉ arrondissement. J’habitais au 5e étage, dans un appartement de 25 mètres carrés dont le loyer était de 640 €. En 1 an, mon loyer avait déjà augmenté de 40 €.  Il n’y avait à l’époque aucune règle relative au plafond des loyers. Je faisais très attention à mon argent et j’avais l’impression de me priver, alors même que je fumais environ 15 cigarettes chaque jour ! Un véritable non-sens. J’ai d’ailleurs écrit un article pour partager avec vous 7 conseils pour économiser sans se priver.

Une vie professionnelle qui tourne au cauchemar

Depuis plusieurs mois déjà, je vivais un véritable cauchemar car ce bel immeuble était infesté de souris. Il s’agit d’un véritable fléau qui s’était répandu à tous les étages de la résidence via les conduits vide-ordures. Mon appartement était inhabitable. J’avais beau mettre des pièges, du blé empoisonné, des appareils à ultrasons, rien n’y faisait, impossible de m’en débarrasser. Je devenais paranoïaque au point de refaire trois fois par jours le grand ménage. Évidemment, je me suis plaint auprès du syndic de copropriété, des voisins, des propriétaires, de la mairie de Paris… Tous feignent d’ignorer mes doléances, ils font tous la sourde oreille. J’ai déposé une demande de logement HLM car mon dossier était éligible, mais la liste d’attente était de… 10 ans… Au moins… Mon dossier n’était par ailleurs pas des plus favorable pour réussir à me loger. Difficile dans ces conditions d’envisager une ascension sociale. 

Le déclic : la conseillère bancaire qui change tout

Un jour, lors d’une visite à ma banque, la nouvelle conseillère responsable de mon dossier me pose une question. Pourquoi je n’envisage pas d’acheter mon appartement au lieu de rester locataire. J’avoue que cette perspective m’a surpris car je ne croyais pas être en mesure de pouvoir faire un achat immobilier. C’était même à l’époque inimaginable. Sur le moment, j’ai donc répondu à la conseillère que je n’étais pas intéressé. Pourtant, ses mots résonnaient dans ma tête… Pourquoi ne pas acheter… Je peux acheter… Au lieu d’enrichir un propriétaire. Cette idée était comme une graine semée dans mon esprit. Elle allait rapidement germer jusqu’à ce que je sois convaincu qu’acheter ma résidence principale était le meilleur choix à faire. Je ne voulais plus vivre dans un appartement insalubre, je désirais devenir propriétaire de ma résidence principale, mon cocon, mon royaume. J’aurais aimé m’acheter un appartement neuf. Au vu de ma capacité d’emprunt, de mon maigre revenu fiscal et de mes conditions de ressources (j’étais intermittent), obtenir un prêt relevait déjà du miracle. 

Ma pire erreur dans l’immobilier : vouloir absolument éviter les agents

J’ai commencé par éplucher les annonces sur Leboncoin. De toute façon, il était hors de question de passer par un agent immobilier qui allait me faire dépenser des milliers d’euros de commission. Penser ainsi était une erreur. Je l’ai compris depuis. Il faut parfois faire preuve d’humilité. On doit s’entourer de professionnels qui connaissent les quartiers ou il fait bon vivre, les opportunités d’achat et les pièges à éviter.

Ma pire erreur dans l’immobilier est donc un cumul de toutes les bêtises qu’il faut éviter de faire quand on se lance. Je ne le répéterai jamais assez, vous devez vous former à l’immobilier ! Je m’étais fixé un budget de 130 000 € maximum pour m’acheter un appartement de 35 m². Je comprends que cela peut sembler dérisoire compte tenu des prix actuels. J’avais visité un appartement à Créteil mais la taille réelle ne correspondait pas du tout avec ce qui avait été annoncé. J’en ai aussi visité un à Aubervilliers. Mais des voisins avaient investi les parties communes pour y faire la cuisine, je vous laisse imaginer les odeurs de graillon…

Ma seconde erreur fut donc de ne pas avoir visité assez de biens.

Après seulement 3 visites, j’ai décidé. J’achète à Saint-Denis un appartement de 35 m² avec « quelques rafraîchissements » pour 119 000 € hors frais de notaire et travaux. Cet appartement était situé 72 rue de la République, une grande rue piétonne très animée et très populaire, face à la basilique. L’immeuble datait de la fin du 19ᵉ. Comme je vous l’ai indiqué, ma pire erreur dans l’immobilier fut une suite continuelle de bêtises. Retenez que vous devez visiter beaucoup de biens immobiliers pour réussir votre achat. J’ai depuis beaucoup appris et j’accompagne d’ailleurs des investisseurs pour leurs achats immobiliers.

Ma pire erreur dans l’immobilier : acheter dans un quartier que je connaissais mal

Le choix de Saint Denis me semblait pertinent grâce à sa proximité avec les axes routiers et les métros. Les prix étaient abordables et le potentiel me paraissait incroyable. Seulement, j’ai peu à peu découvert un problème. Cette partie de Saint-Denis était devenue un repaire de drogués depuis le grand nettoyage du quartier de la Villette. Il y avait en permanence 4 ou 5 drogués au coin de ma rue. C’était peu rassurant car ils étaient parfois agressifs. Retenez que l’achat d’un logement (ou d’un bien immobilier résidentiel) doit toujours se faire en fonction de la zone géographique. L’immobilier est toujours un marché local. On dit que les 3 choses les plus importantes dans le domaine de l’investissement immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Quatrième erreur : Ne pas négocier le prix

119 000 euros, cela me semblait être un bon prix. Seulement, c’était cher compte tenu des prix locaux du marché. J’ai payé cet appartement plus cher que sa valeur réelle… Un agent immobilier me l’a par la suite confirmé. Il fut amer d’accepter cette réalité. Je m’étais fait avoir parce que je n’y connaissais rien. Je prenais des décisions dont l’impact serait gravissime pour ma santé financière. C’est comme si la commission de l’agent était versée au propriétaire. Ce dernier possédait d’ailleurs énormément d’appartements et était, un véritable professionnel de l’investissement immobilier). J’ai essayé de baisser le prix, mais le propriétaire a refusé. Il a toutefois accepté de me vendre une cave en bonus. Cette dernière était voûtée, avec un sol en terre battue. Il était hors de question d’y stocker quoi que ce soit à cause de l’humidité). Ma décision était déjà prise, je ne reviendrais pas en arrière et c’était le début de l’engrenage. Nous avons donc signé une promesse de vente. Il ne restait plus qu’à obtenir le financement avant de signer chez le notaire l’acte authentique.

Prenez le temps de vous former avant de vous engager dans un investissement immobilier que vous devrez rembourser pendant plusieurs dizaines d’années. Je propose un programme d’accompagnement personnel pour vous former et vous accompagner PERSONNELLEMENT.

Ma pire erreur dans l’immobilier : un financement qui m’empêchait d’investir

Vouloir faire l’acquisition d’un logement ancien (je n’avais pas les moyens d’acheter un logement neuf) nécessite de faire un prêt immobilier. Ma banque historique m’a proposé de financer cet investissement. Je n’ai pas cherché à comparer les offres de financement auprès d’autres établissements bancaires. J’aurais pu obtenir de meilleures conditions de prêt immobilier auprès d’un courtier. Mais là encore, j’ai fait l’erreur de ne pas oser de mander et de privilégier la solution de facilité, en l’occurrence ma banque historique.

Pour l’achat de ce bien immobilier, la BNP m’avait proposé un financement. Le taux était de 4,25 % sur 25 ans, plus un crédit PTZ (prêt à taux zéro) sous conditions). Le montant du PTZ était de 10 000 euros. Il était réservé aux personnes souhaitant acheter des logements, mais dont les ressources financières sont limitées. Le résultat était sans appel, je n’avais plus aucune capacité d’épargne ni aucune capacité d’endettement. Il était donc impossible de me lancer dans l’investissement immobilier locatif, car j’avais atteint, d’un seul coup, mon plafond d’endettement. J’étais déjà au-delà du fameux taux d’endettement des 33 % et mon plafond de ressource n’était pas suffisant pour acheter un bien. J’ai ainsi fait ma demande de prêt sans tout comprendre entre les frais de dossier, l’assurance du prêt et les frais de notaire. La banque m’avait conseillé de ne pas mettre d’apport personnel pour garder une réserve (travaux, meubles, etc.). J’avais des mensualités de remboursement d’environ 650 euros par mois.

Petit point positif, il est à noter qu’à l’époque il était possible de bénéficier d’une défiscalisation sur les intérêts d’emprunt durant les trois premières années. Il n’y avait plus qu’à passer à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Ce que j’ignorais alors ? Il me serait impossible d’investir dans l’immobilier locatif ou l’immobilier papier au travers de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Ma pire erreur dans l’immobilier : des travaux… Un peu, beaucoup, passionnément, à la folie

C’était ma première résidence et devenant propriétaire, j’ai décidé de tout rénover. Cet appartement était vieux, dans un immeuble vieux. Mais je me suis convaincu que je pourrais casser la cloison de séparation entre la cuisine et le salon. En vérité, je ne me suis pas arrêté là. Après avoir supprimé cette séparation (seul avec un simple marteau) je me suis attaqué au revêtement de sol, aux portes, etc. J’avais voulu faire de la place et je vivais dans un immense champ de gravats. J’ai descendu les sacs de gravats un par un, chargé dans la voiture et déposé à la déchetterie par moi-même et quasiment sans aide.

Rénovation : électricité, cuisine et matériaux luxueux

L’électricité n’était pas aux normes (pas de prises de terre), il fallait TOUT refaire de A à Z. Électricité, cuisine, sols, isolation plafond, placoplatre, j’ai décidé de tout changer, sans avoir chiffré le montant global des travaux. Cela aurait pu rester gérable. Encore aurait-il fallu m’entourer d’une entreprise qui gère l’ensemble, et surtout si je n’avais pas eu la folie des grandeurs. J’ai posé le parquet en chêne et j’ai voulu installer une cuisine équipée. J’ai évidemment choisi le modèle le plus cher de chez Leroy Merlin. C’était la référence « neige », avec des panneaux en verre collés sur les façades de porte). Aujourd’hui cela me semble sans intérêt, mais à l’époque je souhaitais habiter un logement ancien, mais comme neuf. Voilà aussi une bonne leçon que j’ai depuis retenue ; on ne fait pas du neuf avec du vieux. C’est peut-être aussi cela ma pire erreur dans l’immobilier : avoir la folie des grandeurs sans avoir les moyens financiers.

Salle de bain : la douche italienne hors de prix

Dans la salle de bain, j’ai choisi une douche italienne avec une paroi en verre. J’ai inséré des petites lumières LED dans les joints de carrelage pour donner un look moderne. C’était totalement inutile, c’était donc indispensable. J’étais inarrêtable, à des années-lumière du frugalisme et de la liberté, j’étais prisonnier de mes goûts, ivre de perfection.

Le plafond, les LED et la folie des grandeurs

Pour le plafond, j’ai choisi de le descendre de 30 cm pour qu’il soit à la hauteur standard (2,40 m). J’en ai profité pour faire poser de l’isolant laine de roche et des spots à LED qui à l’époque coûtent 30 euros l’unité. J’ai fait appel à des professionnels pour la pose de la cuisine, la rénovation de la salle de bain et du faux plafond. Pour le parquet en chêne, mon beau-frère était venu m’aider. J’ai posé le carrelage et la faïence moi-même. Pour le chauffage, j’ai choisi des modèles à économie d’énergie (2 × 1 500 Watt). La couleur noire permettait de conserver un look à la fois discret et au design esthétique. Le coût total des travaux dépassait largement les 20 000 euros.

Je reconnais volontiers que j’étais pris dans un cercle vicieux : tout devait être beau et luxueux, car après tout je le méritais. J’étais victime de l’effet Diderot. Il s’agit d’une folie des grandeurs. Elle apparaît lorsque l’obtention d’une nouvelle possession crée une spirale de consommation qui vous amène à acquérir de nouvelles choses. Cet appartement était comme bébé, mon palace privé. Je voulais transformer cette citrouille en carrosse, je souhaitais qu’il soit à la mesure de ce que je mérite, c’est-à-dire le meilleur. C’est la raison pour laquelle je n’ai absolument pas lésiné. J’ai tout simplement dépensé sans compter. J’ai installé un combiné four lave-vaisselle, encastré dans la cuisine, une machine à laver séchante, un radiateur sèche serviette dans la salle de bains.

Le retour à la réalité fut difficile

Il a fallu me rendre compte d’une chose. J’avais eu les yeux beaucoup plus gros que le ventre et je n’étais pas de taille à m’attaquer à tout cela. Par ailleurs, je n’avais aucun réseau, je ne connaissais aucun professionnel et je ne savais pas bricoler. Il a donc fallu que j’apprenne à faire moi-même. Je devais aussi trouver les artisans, au risque que ces derniers tirent profit de mon ignorance. J’ai consacré toute mon énergie, tout mon argent et mes weekends à cet appartement. J’ai respiré et mangé de la poussière du matin au soir pendant près d’un an. Je vivais dans les gravats, la solitude et la galère.

Pire que tout, j’ai fini par me rendre compte petit à petit qu’il y avait un énorme problème d’humidité dans l’appartement. Je vivais au deuxième étage et il n’y avait aucun problème de toiture ou fissure, mais cette humidité remontait du sol par capillarité. Il était impossible pour moi de détecter ce problème lors de la visite, sauf à utiliser un appareil de mesure dédié. Celui-ci se compose de deux aiguilles fines que l’on vient planter dans le mur. J’aurais dû me méfier. Je n’y ai pas prêté attention. C’est pour cela que je considère qu’il s’agit de ma pire erreur dans l’immobilier.

Ma pire erreur dans l’immobilier : refuser la vérité

Ma pire erreur est d’avoir tordu la réalité et refuse de voir la vérité. J’étais convaincu que l’achat de cet appartement était le bon choix. Plutôt que de prendre mes responsabilités et de revendre, je me suis entêté à essayer de transformer ce canard boiteux, cette citrouille, en un carrosse. Et j’ai donc dépensé sans compter. Le véritable problème s’est posé un peu plus tard lorsque mon projet de vie a radicalement changé. En effet, à une rupture amoureuse s’ajoutait la perte de mon emploi (l’émission « C’est pas Sorcier » allait bientôt s’arrêter). Je n’avais qu’une envie : fuir cet appartement et changer de vie. J’avais jeté l’éponge. Il me fallait admettre la dure vérité : ma pire erreur dans l’immobilier vient de mon désir de devenir propriétaire, posséder ma résidence principale.

La fuite en avant : noyé dans le travail

Après quelques mois en suspens, j’ai retrouvé un emploi. J’étais technicien chez un loueur de matériel vidéo. Plus tard, j’ai commencé à travailler comme caméraman et chef de, car spécialisé dans les transmissions satellites, pour des chaînes d’information que vous connaissez bien. En gros, je me suis noyé dans le travail. Cela me permettait d’oublier mes problèmes. Je voulais aussi gagner le plus d’argent possible afin de remettre ma situation financière à flot. Au bout d’un moment, je me suis rendu compte que c’était peine perdue. De toute façon, j’étais dans une voie sans issue : je ne voulais pas continuer.

La décision : vendre cet appartement et tout recommencer

Après 3 ans, j’ai donc décidé de vendre cet appartement et d’emménager avec ma compagne de l’époque dans une location en banlieue parisienne. En effet, le montant de la taxe foncière s’envolait d’année en année et je ne voulais plus occuper le logement à cause des mauvais souvenirs. J’avais admis avoir commis ma pire erreur dans l’immobilier. La revente s’est avérée plus difficile que je ne le pensais. Là encore, ma pire erreur fut de ne pas attendre un peu, j’aurais pu le louer quelques années pour amortir les frais de notaire.

J’ai contacté une agence immobilière qui a mis près de 5 mois avant de trouver un acquéreur. Le marché immobilier était à la hausse. Je me suis séparé de l’appartement pour 135 000 euros. J’ai ainsi perdu de l’argent entre les travaux et les frais de notaires. Pourtant, je me sentais libéré et prêt à aller de l’avant, à investir et à m’engager sur la voie de l’indépendance financière. Cette douloureuse expérience m’aura appris beaucoup. J’ai compris les pièges dans lesquels il ne faut pas tomber, tous les points à vérifier lorsque l’on s’apprête à faire un achat immobilier.

J’ai compilé ces 110 points INDISPENSABLES dans un guide dédié que vous pouvez acquérir en cliquant ici.

Récapitulatif : les 7 pires erreurs à éviter quand on devient propriétaire

Voici un tableau synthétique de mes pires erreurs en immobilier. Apprenez de mon expérience pour ne pas reproduire ces pièges classiques de primo-accédant.

L’erreur	Conséquence	La bonne pratique
Acheter dans la précipitation	Bien surévalué, regret immédiat	Visiter au moins 10 biens avant de signer
Refuser de passer par un agent	Méconnaissance du marché local	S’entourer d’un professionnel sérieux
Acheter dans un quartier dévalorisé	Plus-value impossible à la revente	Vérifier la dynamique du quartier
Ne pas négocier le prix	Payer plus cher que la valeur réelle	Comparer aux prix du marché locaux
Trop s’endetter	Capacité d’investir bloquée	Garder une épargne et limiter le PTZ
Trop de travaux luxueux	Argent perdu à la revente	Adapter au standing du quartier
Refuser la vérité	Perte financière qui s’aggrave	Reconnaître l’erreur et vendre vite

FAQ : faut-il vraiment devenir propriétaire ?

La résidence principale est-elle un bon investissement ?

Pas toujours. Contrairement à l’idée reçue, acheter sa résidence principale est rarement le meilleur investissement immobilier. Elle ne génère pas de revenus, immobilise votre capacité d’emprunt et engendre des charges importantes. L’investissement locatif rentable est souvent bien plus performant pour bâtir un patrimoine.

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes des primo-accédants ?

Les principales sont : acheter dans la précipitation, surestimer ses capacités de bricolage, choisir des matériaux inadaptés au quartier, ne pas négocier le prix et trop s’endetter. Pour les éviter, formez-vous et consultez mon guide des 11 erreurs à éviter avant tout achat.

Faut-il attendre pour acheter dans l’immobilier ?

Mieux vaut attendre quelques mois pour bien se former que se précipiter et perdre des dizaines de milliers d’euros. Utilisez ce temps pour visiter, comparer, négocier et tester votre profil avec mon calculateur de score de crédit.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est-il un piège ?

Le PTZ est avantageux sur le papier, mais il vous lie à votre résidence principale. Il bloque votre capacité d’emprunt pour des projets locatifs plus rentables. Évaluez bien le coût d’opportunité avant d’y souscrire.

Faut-il revendre un bien immobilier en perte ?

Oui, parfois. Continuer à porter un bien qui ne correspond plus à votre projet de vie ou qui menace votre santé financière coûte plus cher que la perte à la revente. Acceptez l’erreur, vendez et repartez sur de meilleures bases avec un bien locatif rentable.

Conclusion : transformez votre erreur en tremplin

Ma pire erreur dans l’immobilier m’a coûté cher, mais elle m’a tout appris. Aujourd’hui, je préfère investir dans le locatif rentable plutôt que dans une résidence principale surdimensionnée. Si vous envisagez d’acheter, prenez le temps de vous former et entourez-vous de professionnels. Pour aller plus loin, je propose mes programmes de formation et mon parcours de frugaliste. N’oubliez pas non plus mon outil simulation de crédit immobilier pour calculer votre futur projet sereinement.

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Jérémie Brygo

Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque).

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