Ma pire erreur dans l'immobilier : avoir acheté en premier

Je vais te raconter ma pire erreur dans l’immobilier : l’achat de mon premier bien, ma résidence principale, à Saint-Denis en 2010. À l’époque, j’étais dans une situation précaire, sous contrat intermittent du spectacle. Je n’aurais d’ailleurs jamais imaginé qu’une banque me laisserait un jour acquérir mon propre logement. Le rêve a vite tourné au cauchemar financier — un sujet que je creuse aussi dans faut-il acheter ou louer sa résidence principale.

Ma pire erreur dans l’immobilier : l’ordre, pas l’achat

Précisons d’emblée, parce que le titre peut prêter à confusion : mon erreur, ce n’est pas d’avoir acheté ma résidence principale. C’est de l’avoir achetée en premier — avant d’avoir investi un seul euro ailleurs. À l’époque, sans patrimoine, j’ai mis toute ma capacité d’épargne et toute ma capacité d’emprunt dans un bien qui ne me rapportait rien : ni loyer, ni dividende, ni intérêt. Résultat : plus un euro à placer ailleurs pendant des années. Le locatif rentable, la Bourse, les SCPI ? Hors d’atteinte — mon plafond d’endettement était déjà saturé, d’un seul coup.

Si j’avais investi d’abord — du locatif qui s’autofinance, des parts qui versent des loyers ou des dividendes — et acheté ma résidence principale ensuite (ou jamais), j’aurais des années d’avance aujourd’hui. C’est exactement le sujet que je creuse dans faut-il acheter ou louer sa résidence principale : si la question t’intéresse, va y faire un tour, j’y mets les chiffres.

Cela dit, sur cet achat précis, j’ai aussi accumulé à peu près toutes les bêtises classiques du primo-accédant. Voilà comment ça s’est passé — et les 7 que je retiens.

Mon premier achat : un cumul de bêtises de primo-accédant

Devenir propriétaire, c’est passer un cap dans sa vie. On éprouve un sentiment de sécurité, parce qu’on possède un toit. Accéder à la propriété, détenir de la pierre, c’est aussi pouvoir transmettre quelque chose à ses enfants. En France, on est, paraît-il, accro à la pierre. Pourtant, dans mon cas, ce rêve a mal tourné.

De tous mes investissements immobiliers, ce premier appartement reste de loin le pire. Je ne comprenais rien à ce que je faisais. J’étais motivé, mais je ne savais pas par quel bout attaquer le problème. En tant que primo-accédant, c’est comme si j’avais coché d’un seul coup toutes les cases des bêtises à éviter. Cette accession à la propriété fut donc un apprentissage par l’expérience… dans la douleur.

Et la pire erreur de comportement, dans tout ça ? J’ai refusé d’ouvrir les yeux. Je me suis convaincu que je faisais les bons choix et qu’il n’y avait pas d’alternative. Bref, je tordais la réalité. Dans ma tête, l’accession à la propriété serait une forme d’achèvement, un rêve devenu réalité. En l’occurrence, l’acquisition de cette résidence principale fut surtout une suite continuelle d’erreurs. J’ai cumulé sur cet achat à peu près tout ce qu’il ne faut surtout pas faire :

• acheter dans la précipitation ;
• faire trop peu de visites ;
• choisir un endroit que je ne connaissais pas ;
• acheter un appartement à rénover de A à Z sans aucune expérience ;
• payer ce bien plus cher que sa valeur ;
• vouloir absolument éviter les agents immobiliers ;
• m'endetter au-delà du raisonnable ;
• enchaîner beaucoup trop de travaux de rénovation ;
• choisir des matériaux luxueux alors que le quartier ne l'était pas ;
• perdre de l'argent au moment de la revente ;
• et bien plus encore.

Ce que ces bêtises m’ont coûté — et appris

Ces erreurs m’auront au moins apporté de l’expérience — celle que je partage dans mon manuel « Le guide de vos visites immobilières » : la liste des 110 questions à poser en visite, 50 pages de conseils, au format PDF, consultable depuis ton téléphone pendant les visites.

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Première erreur : avoir foncé alors que tout me poussait à acheter

Le contexte de mon achat en 2010 : intermittent et précaire

D'abord, le contexte dans lequel j'ai « commis » cet achat. Nous sommes en 2010. Je suis assistant de production sur l'émission de France 3 « C'est pas sorcier », le magazine scientifique présenté par Fred et Jamy. Mon salaire net : 1 786 €, et pas de CDI. Je travaillais en moyenne 50 heures par semaine (payées 35, cela va sans dire…). À l'époque, je vivais à Paris, au 74 de la rue Championnet, dans le 18ᵉ arrondissement. L'immeuble, ancien — construit dans les années 70 —, avait pourtant belle apparence.

Mon studio locataire dans le 18ᵉ : un nid douillet

D'abord, il y avait du marbre dans le hall, une conciergerie, beaucoup de retraités propriétaires, des cabinets de médecins et de dentistes au premier étage, et une école primaire à côté. C'était encore la partie familiale du 18ᵉ. J'habitais au 5ᵉ étage, dans un appartement de 25 m² loué 640 €. En un an, mon loyer avait déjà pris 40 € : aucune règle de plafonnement à l'époque. Par ailleurs, je faisais très attention à mon argent et j'avais l'impression de me priver — alors que je fumais environ 15 cigarettes par jour. Un vrai non-sens. J'en ai d'ailleurs tiré un article : 7 conseils pour économiser sans se priver.

Quand le logement devient invivable : l’invasion de souris

Depuis plusieurs mois, je vivais un cauchemar : ce bel immeuble était infesté de souris. Le fléau s'était répandu à tous les étages via les conduits vide-ordures. Mon appartement était inhabitable. J'avais beau mettre des pièges, du blé empoisonné, des appareils à ultrasons : rien n'y faisait. Je devenais paranoïaque, au point de refaire le grand ménage trois fois par jour. Évidemment, je me suis plaint auprès du syndic, des voisins, des propriétaires, de la mairie de Paris. Tous ont fait la sourde oreille. J'ai déposé une demande de HLM, mon dossier étant éligible — mais la liste d'attente était de dix ans, au moins. Difficile, dans ces conditions, d'envisager une quelconque ascension sociale.

Le déclic : la conseillère bancaire qui change tout

Un jour, lors d'une visite à ma banque, la nouvelle conseillère en charge de mon dossier me pose une question : pourquoi je n'envisage pas d'acheter mon appartement au lieu de rester locataire ? Cette perspective me surprend, car je ne me croyais pas en mesure de faire un achat immobilier. C'était même inimaginable. Sur le moment, j'ai donc répondu que ça ne m'intéressait pas. Pourtant, ses mots résonnaient dans ma tête : « je peux acheter… au lieu d'enrichir un propriétaire ». L'idée était une graine semée dans mon esprit. Elle a germé vite, jusqu'à me convaincre qu'acheter ma résidence principale était le meilleur choix possible. Je ne voulais plus d'un appartement insalubre. Cela dit, vu ma capacité d'emprunt, mon maigre revenu fiscal et mon statut d'intermittent, obtenir un prêt relevait déjà du miracle.

Ma pire erreur dans l’immobilier : vouloir absolument éviter les agents

J'ai commencé par éplucher les annonces sur Leboncoin. De toute façon, il était hors de question de passer par un agent immobilier qui m'aurait coûté des milliers d'euros de commission. Or penser ainsi était une erreur, je l'ai compris depuis. Il faut parfois faire preuve d'humilité. On a tout intérêt à s'entourer de professionnels qui connaissent les bons quartiers, les opportunités d'achat et les pièges à éviter.

Ma pire erreur dans l'immobilier fut donc un cumul de toutes les bêtises classiques du débutant. Je ne le répéterai jamais assez : il faut se former à l'immobilier avant de signer. Mon budget : 130 000 € maximum pour un appartement de 35 m². Ça peut sembler dérisoire vu les prix actuels. J'avais visité un appartement à Créteil, mais la taille réelle ne correspondait pas à l'annonce. À Aubervilliers, j'en ai vu un autre : des voisins avaient installé leur cuisine dans les parties communes — je te laisse imaginer les odeurs de graillon.

Deuxième erreur : ne pas avoir visité assez de biens

Après seulement 3 visites, j'ai décidé. J'achète à Saint-Denis un appartement de 35 m² avec « quelques rafraîchissements » à prévoir, pour 119 000 € hors frais de notaire et travaux. Le bien était situé 72 rue de la République, une grande rue piétonne très animée et populaire, face à la basilique. L'immeuble datait de la fin du 19ᵉ. Donc, comme je te l'ai dit, ma pire erreur dans l'immobilier fut une suite continuelle de bêtises — et celle-ci en est une : pour réussir un achat, il faut visiter beaucoup de biens. J'ai depuis beaucoup appris, et j'accompagne aujourd'hui des investisseurs dans leurs achats.

Troisième erreur : acheter dans un quartier que je connaissais mal

Acheter à Saint-Denis me semblait pertinent : proche des axes routiers et des métros, des prix abordables, un potentiel qui me paraissait énorme. Pourtant, c'est une autre facette de ma pire erreur dans l'immobilier. Seulement, j'ai peu à peu découvert un problème. Cette partie de Saint-Denis était devenue un repaire de toxicomanes depuis le « nettoyage » du quartier de la Villette. Il y avait en permanence 4 ou 5 personnes au coin de ma rue, parfois agressives. Retiens donc ceci : l'achat d'un logement doit toujours tenir compte de la zone géographique. L'immobilier est un marché local. On dit que les trois choses les plus importantes en investissement immobilier sont l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.

Quatrième erreur : ne pas négocier le prix

119 000 €, ça me semblait correct. En réalité, c'était cher au regard des prix locaux. J'ai donc payé cet appartement plus cher que sa valeur réelle — un agent immobilier me l'a confirmé plus tard. Amer constat. Je m'étais fait avoir parce que je n'y connaissais rien, et je prenais des décisions à l'impact gravissime pour ma santé financière. C'était comme si la commission d'agence était versée directement au vendeur. Ce dernier possédait d'ailleurs de nombreux appartements et savait parfaitement négocier.

J'ai tenté de baisser le prix, le propriétaire a refusé. Il a en revanche accepté de me « vendre » une cave en bonus : voûtée, sol en terre battue, inutilisable à cause de l'humidité. Ma décision était pourtant déjà prise, je ne reviendrais pas en arrière. C'était le début de l'engrenage. Nous avons donc signé une promesse de vente. Il ne restait plus qu'à obtenir le financement avant l'acte authentique chez le notaire. Mon conseil : prends le temps de te former avant de t'engager sur un crédit que tu rembourseras pendant des décennies.

Pour accompagner ceux qui veulent éviter ce piège, je propose un coaching individuel à l'immobilier.

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Ma pire erreur dans l’immobilier : un financement qui m’empêchait d’investir

Acheter un logement ancien (je n'avais pas les moyens du neuf) impose de monter un prêt immobilier. Ma banque historique m'a proposé de financer l'achat. Je n'ai pas cherché à comparer les offres ailleurs. J'aurais pourtant pu obtenir de meilleures conditions via un courtier. Là encore, j'ai eu le tort de ne pas oser demander et de choisir la facilité.

Concrètement, la BNP m'a proposé un taux de 4,25 % sur 25 ans, plus un PTZ (prêt à taux zéro) de 10 000 € réservé aux acheteurs aux ressources limitées. Le résultat était sans appel : plus aucune capacité d'épargne ni d'endettement. Impossible, donc, de me lancer ensuite dans le locatif — j'avais atteint mon plafond d'un seul coup. J'étais déjà au-delà du fameux taux d'endettement de 33 % de l'époque. J'ai d'ailleurs signé sans tout comprendre : frais de dossier, assurance emprunteur, frais de notaire. La banque m'avait conseillé de ne pas mettre d'apport pour garder une réserve (travaux, meubles). Mes mensualités tournaient autour de 650 € par mois.

Petit point positif de l'époque : on pouvait alors déduire les intérêts d'emprunt de ses impôts pendant les trois premières années. Restait à signer l'acte de vente. Ce que j'ignorais alors ? Il me serait impossible d'investir ensuite dans le locatif ou dans l'immobilier papier via des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Ma pire erreur dans l’immobilier : trop de travaux de luxe

C'était ma première résidence, et en devenant propriétaire, j'ai décidé de tout rénover. L'appartement était vieux, dans un immeuble vieux. Mais je me suis convaincu que je pourrais casser la cloison entre la cuisine et le salon. En vérité, je ne me suis pas arrêté là : après avoir supprimé cette séparation — seul, avec un simple marteau —, je me suis attaqué au sol, aux portes, et au reste. Du coup, je vivais dans un immense champ de gravats. Je les ai descendus sac par sac, chargés dans la voiture, déposés à la déchetterie, quasiment sans aide.

Rénovation : électricité, cuisine et matériaux luxueux

L'électricité n'était pas aux normes (pas de prise de terre) : il fallait tout refaire de A à Z. Électricité, cuisine, sols, isolation du plafond, placoplâtre — j'ai décidé de tout changer, sans avoir chiffré le montant global. Ça aurait pu rester gérable. Encore aurait-il fallu m'entourer d'une entreprise qui pilote l'ensemble, et surtout ne pas avoir eu la folie des grandeurs. J'ai posé un parquet en chêne, puis voulu une cuisine équipée. Et j'ai évidemment choisi le modèle le plus cher de chez Leroy Merlin : la référence « neige », avec des panneaux de verre collés sur les façades. Aujourd'hui ça me semble sans intérêt. À l'époque, je voulais un logement ancien… mais comme neuf. Voilà donc une autre leçon retenue : on ne fait pas du neuf avec du vieux. C'est peut-être aussi cela la mère de mes erreurs immobilières — avoir la folie des grandeurs sans en avoir les moyens.

Salle de bain : la douche italienne hors de prix

Ensuite, dans la salle de bain, j'ai choisi une douche italienne avec paroi en verre. J'ai même inséré des LED dans les joints de carrelage pour faire « moderne ». C'était parfaitement inutile, donc, pour moi, indispensable. J'étais lancé, à des années-lumière du frugalisme et de la liberté, prisonnier de mes goûts, ivre de perfection.

Le plafond, les LED et la folie des grandeurs

Pour le plafond, je l'ai descendu de 30 cm pour atteindre la hauteur standard (2,40 m). J'en ai profité pour faire poser de la laine de roche et des spots à LED, à 30 € l'unité à l'époque. Ensuite, j'ai fait appel à des professionnels pour la cuisine, la salle de bain et le faux plafond. Pour le parquet en chêne, mon beau-frère est venu m'aider. J'ai posé le carrelage et la faïence moi-même. Côté chauffage, j'ai pris des modèles à économie d'énergie (2 × 1 500 W), en noir, pour rester discret. Au total, les travaux dépassaient largement les 20 000 €.

Je reconnais volontiers que j'étais pris dans un cercle vicieux : tout devait être beau et luxueux, parce qu'après tout je le « méritais ». En réalité, j'étais victime de l'effet Diderot — cette spirale où chaque nouvelle possession en appelle une autre. Cet appartement était devenu mon palace privé. Je voulais transformer la citrouille en carrosse, à la hauteur de ce que je « méritais », c'est-à-dire le meilleur. Voilà pourquoi je n'ai pas lésiné. Bref, j'ai dépensé sans compter : un combiné four lave-vaisselle encastré, une machine à laver séchante, un radiateur sèche-serviette dans la salle de bain.

Le retour à la réalité fut difficile

Il a bien fallu me rendre à l'évidence : j'avais eu les yeux plus gros que le ventre, je n'étais pas de taille. Par ailleurs, je n'avais aucun réseau, aucun artisan de confiance, et je ne savais pas bricoler. Il a donc fallu apprendre à faire moi-même. Et trouver les bons professionnels, au risque que certains profitent de mon ignorance. Résultat : j'ai consacré toute mon énergie, tout mon argent et mes week-ends à cet appartement. J'ai respiré et mangé de la poussière du matin au soir pendant près d'un an, dans les gravats, la solitude et la galère.

Pire encore : j'ai fini par découvrir un énorme problème d'humidité. Je vivais au deuxième étage, sans aucun souci de toiture ou de fissure — l'humidité remontait du sol par capillarité. Impossible de la détecter en visite, sauf avec un humidimètre, ces deux fines aiguilles qu'on plante dans le mur. J'aurais dû me méfier. Je n'y ai pas prêté attention. C'est pour ça que je considère cet achat comme ma pire erreur dans l'immobilier.

Ma pire erreur dans l’immobilier : refuser la vérité

Ma pire erreur dans l'immobilier, au fond, c'est d'avoir tordu la réalité et refusé de voir la vérité. J'étais convaincu que cet achat était le bon choix. Plutôt que de prendre mes responsabilités et de revendre, je me suis entêté à transformer ce canard boiteux en carrosse — et donc à dépenser sans compter. Le vrai problème est arrivé un peu plus tard, quand mon projet de vie a basculé. En effet, à une rupture amoureuse s'ajoutait la perte de mon emploi : « C'est pas sorcier » allait bientôt s'arrêter. Je n'avais alors qu'une envie : fuir cet appartement et changer de vie. J'avais jeté l'éponge. Restait à admettre la dure vérité : ma pire erreur dans l'immobilier vient de ce désir de devenir propriétaire à tout prix.

La fuite en avant : noyé dans le travail

Après quelques mois en suspens, j'ai retrouvé un emploi : technicien chez un loueur de matériel vidéo. Plus tard, je suis devenu caméraman et chef de car, spécialisé dans les transmissions satellites, pour des chaînes d'information bien connues. En gros, je me suis noyé dans le travail. Ça me permettait d'oublier mes problèmes, et je voulais surtout gagner le plus d'argent possible pour redresser ma situation. Au bout d'un moment, pourtant, j'ai compris que c'était peine perdue. De toute façon, j'étais dans une voie sans issue : je ne voulais pas continuer comme ça.

La décision : vendre cet appartement et tout recommencer

Après 3 ans, j'ai donc décidé de vendre cet appartement et d'emménager avec ma compagne de l'époque dans une location en banlieue parisienne. En effet, la taxe foncière s'envolait d'année en année, et je ne voulais plus du logement à cause des mauvais souvenirs. J'avais admis ma pire erreur dans l'immobilier. La revente s'est pourtant avérée plus difficile que prévu. Là encore, j'ai eu tort de ne pas patienter : j'aurais pu le louer quelques années pour amortir les frais de notaire.

J'ai contacté une agence, qui a mis près de 5 mois à trouver un acquéreur. Le marché était à la hausse. Je me suis finalement séparé de l'appartement pour 135 000 €. J'ai donc perdu de l'argent, une fois les travaux et les frais de notaire comptés. Pourtant, je me sentais libéré, prêt à investir et à m'engager sur la voie de l'indépendance financière. Cette expérience douloureuse m'aura beaucoup appris : les pièges à éviter, les points à vérifier avant tout achat — que j'ai compilés dans mon manuel des 110 questions à poser en visite.

Récapitulatif : les 7 pires erreurs à éviter quand on devient propriétaire

Voici, en un coup d'œil, mes pires erreurs en immobilier. Apprends de mon expérience pour ne pas reproduire ces pièges classiques du primo-accédant.

L'erreur	Conséquence	La bonne pratique
Acheter dans la précipitation	Bien surévalué, regret immédiat	Visiter au moins 10 biens avant de signer
Refuser de passer par un agent	Méconnaissance du marché local	S'entourer d'un professionnel sérieux
Acheter dans un quartier dévalorisé	Plus-value impossible à la revente	Vérifier la dynamique du quartier
Ne pas négocier le prix	Payer plus cher que la valeur réelle	Comparer aux prix du marché locaux
Trop s'endetter	Capacité d'investir bloquée	Garder une épargne et limiter le PTZ
Trop de travaux luxueux	Argent perdu à la revente	Adapter au standing du quartier
Refuser la vérité	Perte financière qui s'aggrave	Reconnaître l'erreur et vendre vite

FAQ : faut-il vraiment devenir propriétaire ?

La résidence principale est-elle un bon investissement ?

Pas toujours — et surtout, ne l'achète pas en premier. Contrairement à l'idée reçue, acheter sa résidence principale est rarement le meilleur investissement immobilier : elle ne génère aucun revenu, immobilise ta capacité d'emprunt et engendre des charges importantes. Mieux vaut souvent investir d'abord — du locatif rentable, de la Bourse, des SCPI —, puis acheter sa résidence principale ensuite, voire jamais. Le calcul est détaillé dans faut-il acheter ou louer sa résidence principale.

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes des primo-accédants ?

Les principales sont : acheter dans la précipitation, surestimer ses capacités de bricolage, choisir des matériaux inadaptés au quartier, ne pas négocier le prix et trop s'endetter. Pour les éviter, forme-toi et consulte mon manuel des 11 erreurs à éviter avant tout achat.

Faut-il attendre pour acheter dans l’immobilier ?

Mieux vaut attendre quelques mois pour bien se former que se précipiter et perdre des dizaines de milliers d'euros. Utilise ce temps pour visiter, comparer, négocier et tester ton profil avec mon calculateur de score de crédit.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est-il un piège ?

Le PTZ est avantageux sur le papier, mais il te lie à ta résidence principale. Du coup, il bloque ta capacité d'emprunt pour des projets locatifs plus rentables. Évalue bien le coût d'opportunité avant d'y souscrire.

Faut-il revendre un bien immobilier en perte ?

Oui, parfois. Continuer à porter un bien qui ne correspond plus à ton projet de vie ou qui menace ta santé financière coûte souvent plus cher que la perte à la revente. Accepte l'erreur, vends et repars sur de meilleures bases avec un bien locatif rentable.

Ce que je referais autrement aujourd’hui

Ma pire erreur dans l'immobilier m'a coûté cher, mais elle m'a tout appris. Aujourd'hui, je préfère investir dans du locatif rentable plutôt que dans une résidence principale surdimensionnée. Si tu envisages d'acheter, prends donc le temps de te former et entoure-toi de professionnels. Pour aller plus loin, regarde aussi faut-il acheter ou louer sa résidence principale, mon parcours de frugaliste, et chiffre ton projet avec mon simulateur de crédit immobilier. Une dernière chose : selon la réglementation sur le DPE, certains logements anciens deviendront impossibles à louer — un point de plus à vérifier avant de signer.