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Investir avec l’effet de levier est la manière la plus puissante de vous enrichir à long terme car vous allez pouvoir acquérir des biens comme de l’immobilier sans avoir l’argent sur votre compte. En d’autres termes, vous achetez grâce à l’argent de la banque.
Emprunter pour investir
S’enrichir en s’endettant avec effet de levier, c’est totalement contre instinctif. Je ne vous recommande pas de faire de crédits car c’est le moyen le plus efficace pour s’appauvrir. Sauf que si vous parvenez à investir avec l’effet de levier, vous créer un patrimoine et obtenir votre indépendance financière est pourtant une des principales techniques de l’investisseur frugaliste.
Qu’est-ce que l’effet de levier ?
L’effet de levier est une technique financière qui vous permet de vous enrichir grâce à de l’argent emprunté auprès de la banque. Avec l’emprunt bancaire, vous pouvez vous créer un patrimoine qui va générer un revenu alternatif sur le long terme.
Que vous décidiez d’investir dans des appartements ou des parkings garages, l’effet de levier est une technique incontournable pour s’enrichir avec l’immobilier locatif.
« Donnez-moi un levier assez long et un support assez solide et je lèverai le monde d’une seule main. »
Pourquoi l’effet de levier pour vos investissements immobilier ?
Investir dans l’immobilier en ayant recours à l’effet de levier vous permet en tant qu’investisseur frugaliste d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier à votre rythme. Pour ce projet, vous avez le choix d’investir de l’argent et emprunter le reste auprès de la banque. Il est même parfois possible de ne pas faire d’apport. Dans ce cas-là, la totalité de la somme nécessaire pour l’achat du bien immobilier sera empruntée au niveau de la banque.
Quel est le rôle de la banque dans l’effet de levier ?
La banque a un rôle d’accompagnateur et de gestionnaire de risque. Pour encourager les investisseurs à se tourner vers l’investissement locatif, les établissements bancaires ont baissé le taux d’intérêt de leurs emprunts. En respectant le paiement des échéances de la banque, et en prouvant que vous savez générer de l’argent (on parle alors de cash flow positif), vous pourrez reproduire cette technique afin d’acheter un second bien immobilier. Sur le long terme, vous pourriez même vivre pleinement de vos investissements. Si vous proposez votre bien en location meublée, vous bénéficiez d’avantages fiscaux (notamment grâce au statut de loueur meublé non professionnel). Par ailleurs, sachez qu’un logement meublé se loue plus cher qu’un logement nu. Néanmoins, vous ne pourrez pas faire n’importe quoi, il convient de préserver un loyer en adéquation avec les prix pratiqués dans le quartier.
Comment ça fonctionne ?
Généralement, un levier vous est utile pour soulever une masse plus ou moins lourde. C’est un peu le même principe qui est proposé auprès de la banque avec l’effet de levier. Il a pour objectif de vous permettre de faire un achat immobilier a priori au-dessus de vos moyens, dans des conditions qui vous sont favorables. Si votre apport personnel est important, les conditions bancaires seront très avantageuses. Néanmoins, pour une stratégie d’enrichissement à long terme, un long crédit vous permettra de générer plus d’argent chaque mois.
Pour ce qui est du remboursement de crédit
Concrètement, vous utilisez l’argent de la banque pour générer de la valeur en faisant l’acquisition de biens immobiliers. En contractant une dette pour votre investissement locatif, vous honorez vos échéances mensuelles auprès de la banque à l’aide du loyer de votre logement. La dette issue de l’effet de levier est une dette intelligente car elle vous permet d’acquérir un actif rentable. Votre locataire paiera les traites à la banque à votre place à travers le loyer qu’il vous règlera chaque mois. En optant pour cette forme d’investissement, vous réduisez votre taux d’endettement au fur et à mesure du solde de votre crédit. En même temps, vous permettez à un locataire de bénéficier d’un logement de qualité que vous aurez au préalable rafraîchit ou rénové.
Conditions de rentabilité
Pour que l’effet de levier soit efficace, le coût mensuel de votre emprunt (banque et assurance) soit le plus faible possible. Votre investissement doit être rentable, autrement, votre endettement ne servirait servi à rien.
On s’achète un investissement rentable ; pas une dette
« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr au monde. »
Pour que votre investissement locatif soit bénéfique, il est important de choisir une durée de remboursement adaptée. Une durée de remboursement courte affecte considérablement votre capacité d’endettement. Par contre, lorsque la durée de remboursement est longue, le coût des mensualités à payer est faible mais le coût total du crédit lui augmente. Si vous êtes en flux de trésorerie positif (cash flow positif) Il vous sera plus simple d’avoir recours à une nouvelle demande de crédit immobilier. En effet, le banquier aura compris que vous êtes un bon investisseur.
Avantages de la démarche
Le principal avantage de cette technique est de vous permettre de vous enrichir EN PARTANT DE RIEN. C’est le cas lorsque vous ne faites aucun apport personnel pour l’acquisition du logement.
Les défauts de l’effet de levier dans l’immobilier
Si en revanche les loyers perçus ne couvrent pas l’ensemble de vos charges, alors vous devriez faire un effort d’épargne. En d’autres termes, cela signifie que chaque mois vous allez devoir mettre de l’argent de votre poche pour couvrir l’ensemble des frais (banque, assurance, frais de gestion, etc…). Vous vous seriez donc acheté une dette et c’est ce que je vous recommande absolument d’éviter.
L’autre principal défaut de l’effet de levier, c’est qu’il s’agit d’une méthode d’enrichissement qui est lente et s’inscrit dans le temps. Or, pour nous autre frugalistes, il est primordial de concentrer nos efforts dans un minimum de temps pour prendre notre retraite anticipée le plus vite possible.
Deux paramètres essentiels apparaissent :
- Le temps :
Plus long sera le levier et plus facile sera le processus d’enrichissement, en revanche il faudra commencer le plus tôt possible afin de ne pas perdre de temps. Or à 18 ans, on ne pense pas forcément à investir en immobilier…
- Le taux de rentabilité de l’investissement
En immobilier, un fort taux de rentabilité va souvent demander beaucoup de travail. Par exemple, pour ce qui est de la location saisonnière, il est vrai que l’on peut obtenir d’excellents résultats à condition que l’on travaille beaucoup. Il en va de même lorsqu’on investi son temps pour les entrées et sorties des locataires, mais aussi que l’on s’occupe du ménage ou de l’entretien…
Effet de levier, un risque contrôlable
Souscrire à une assurance locative
Souscrire à une assurance de loyer impayé (ou GLI pour garanti loyer impayé) est une solution efficace pour faire face aux locataires indélicats. Cela vous permet temporairement de ne pas faire chuter la rentabilité de votre investissement locatif. Le coût de cette assurance sera le prix de votre sommeil. Vous aurez l’esprit tranquille car vous serez couvert en cas d’impayés de la part de locataires indélicats. L’assurance imposera ses propres critères pour la validation des dossiers locataire. Un garant solide avec des revenus stables et un contrat de travail à durée indéterminés sont en général des conditions idéales de sélection.
L’effet de levier comporte un certain nombre de risques qui peuvent être maîtrisés. Pour cela, il sera essentiel d’être correctement formé et de comprendre exactement l’investissement que l’on envisage. J’ai mis à votre disposition une calculatrice d’emprunt immobilier qui vous permettra de calculer la rentabilité de votre futur investissement, SANS TORDRE LA RÉALITÉ. Je propose aussi une formation offerte dédiée à l’investissement immobilier locatif pour que vous appreniez à détecter les bonnes affaires des mauvaises.
Épargner plus pour investir plus
Pour parvenir à mettre de l’argent de côté, il faudra réduire vos dépenses quotidiennes. Pour vous mettre sur la bonne voie, je propose tout un ensemble de techniques frugalistes pour faire des économies avec un petit budget.
Vous apprendrez des techniques simples pour sortir de la rat race et ne plus être esclave du consumérisme. Plus vite vous commencerez à vivre la sobriété heureuse, plus vite vous réussirez à vous constituer un capital que vous pourrez ensuite investir.
Vous souhaitez obtenir une indépendance financière à travers l’effet de levier de la banque ? Mes astuces sur les erreurs à éviter en immobiliers vont énormément vous aider. Je vous invite également à découvrir cette liste de 10 livres sur la gestion des finances personnelles et à voir une autre de mes vidéos pour découvrir également mes astuces pour un haut rendement dans l’immobilier.
Jérémie Brygo
Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque).
Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.
