Beaucoup de mes lecteurs se demandent s’il vaut mieux gérer son immobilier soi-même ou déléguer la gestion locative à une agence. Il n’y a pas de réponse toute faite. Le bon choix dépend de votre situation personnelle. Il dépend aussi de plusieurs paramètres clés. Nous allons les étudier en détail dans cet article.
Temps de lecture estimé : 17 minutes
- Quels sont les avantages à déléguer la gestion locative à une agence ?
- Déléguer la gestion locative à une agence apporte de la tranquillité
- Déléguer vos investissements “prises de tête” ou vendez-les !
- Déléguer la gestion de ses biens auprès d’une agence permet de gagner en liberté
- Déléguer la gestion locative pour les colocations et locations saisonnières
- Déléguer la gestion de ses biens auprès d’une agence vous cause moins de tracas
- Déléguer la gestion de ses biens immobiliers auprès d’une agence va vous faciliter la déclaration fiscale.
- Quels sont les inconvénients de déléguer la gestion locative à une agence ?
- Combien coûte la délégation de votre appartement auprès d’une agence ?
- Quels sont les risques de gérer soi-même un bien immobilier ?
- Faut-il déléguer la gestion locative à une agence ? Mon expérience
- FAQ : Déléguer la gestion locative à une agence
- Conclusion : faut-il déléguer sa gestion locative ?
Votre patrimoine immobilier est précieux et lorsque l’on fait un investissement immobilier, on souhaite qu’il n’y ait jamais de loyers impayés.
L’agence va collecter le dépôt de garantie et s’occupera au besoin de la régularisation s’il y a des retards. Il faut faire attention lors de la sélection de la gérance. La gestion immobilière est un véritable métier qui ne s’improvise pas. On trouve parmi ces agences certaines qui sont très professionnelles et vous feront bénéficier de leur expertise, de leur réseau et de leur savoir-faire. D’autres agences immobilières se comportent parfois comme de véritables margoulins, se contentant d’accumuler les mandats de gestion pour augmenter leurs revenus réguliers.
Confier la gestion courante de votre investissement immobilier locatif va vous permettre de gagner en tranquillité mais cela va affecter la rentabilité locative. Je vous conseille d’être très vigilant dans la sélection de l’agence ou du mandataire à qui vous allez confier votre investissement immobilier locatif. Au fond, c’est comme si vous vous apprêtiez à confier de l’argent à quelqu’un. Vous feriez bien de vous renseigner pour vérifier que cette personne ne le gaspille pas. La réputation d’une agence immobilière est donc capitale, au même titre que la réputation d’une banque. Vous devez discuter avec d’autres clients, demander des avis, contrôler aussi les avis internet et Google. Ceux-ci pourraient bien vous donner des indications sur le sérieux et la réputation !
Quels sont les avantages à déléguer la gestion locative à une agence ?
Déléguer la gestion locative à une agence apporte de la tranquillité
Tout d’abord, le premier avantage de taille, c’est la tranquillité d’esprit. Vous payez une agence dont le travail consiste à vous remplacer en tant qu’interlocuteur auprès de vos locataires.
C’est comme un filtre entre le bon locataire et vous-même.
En somme, vous n’aurez plus à vous embarrasser par les visites, les éviers bouchés ou les problèmes de fermeture de porte.
L’agence est censée vous remplacer de sorte que le locataire n’est pas supposé interagir avec vous.
Cela peut être particulièrement intéressant dans le cas où vous auriez des locataires tatillons ou très procéduriers. J’ai déjà vécu cette situation plusieurs fois. Et j’étais vraiment content de ne pas gérer ces locataires ultra exigeants moi-même. Certains se plaignent sans cesse. D’autres tentent d’abuser de votre gentillesse. Je connais plusieurs propriétaires qui ont vécu la même chose. Aujourd’hui, ils sont soulagés de ne plus s’en occuper.
Déléguer vos investissements “prises de tête” ou vendez-les !
On a parfois tendance à minimiser l’impact d’un investissement risqué sur notre mental. Si vous n’arrêtez pas d’y penser, que cela provoque du stress et de l’angoisse au point que vous n’arrivez plus à trouver le sommeil. Vous devriez alors déléguer ou bien vous défaire de cet investissement risqué qui occupe un peu trop votre esprit. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles j’ai revendu mes studios. Si sur le papier l’affaire semblait fort rentable, cela fut dans la pratique bien plus compliquée. La maison était vieille. Les surprises s’enchaînaient : fuites de toiture, moisissure sur le plancher, problèmes de plomberie, soucis électriques. Chaque mois apportait son lot de mauvaises nouvelles. Chaque jour me réservait son lot de surprises. L’agence était par ailleurs particulièrement incompétente, j’en étais fatigué et dégoûté. J’ai préféré revendre en encaissant au passage une jolie plus-value.
Cela m’a libéré mentalement. Cet investissement me prenait la tête au sens propre. Je me suis senti soulagé. Tout mon esprit était occupé par les problèmes. Encore un locataire qui a dégradé, un appartement qui risque d’être encore inoccupé, des frais de gestion astronomiques, une réparation imprévue… C’est aussi une des raisons pour laquelle je privilégie aujourd’hui l’investissement dans des biens beaucoup plus récents. J’apprécie particulièrement l’investissement dans les biens en fin de défiscalisation. Les opportunités y sont très rentables. La décote à l’achat est souvent intéressante.
Déléguer la gestion de ses biens auprès d’une agence permet de gagner en liberté
Déléguer la gestion locative à une agence va vous libérer un maximum de temps pour vos projets personnels.
Si vous avez souhaité investir dans l’immobilier locatif, c’était pour vous constituer des revenus alternatifs, certainement pour devenir gérant d’immeuble !
Lorsqu’on a un seul appartement à s’occuper, cela reste assez facile de le manager sans pour autant devoir y consacrer trop de temps.
En revanche, dès que l’on commence à multiplier les achats, la situation peut vite devenir compliquée. En d’autres termes, si vous souhaitez réussir à évoluer et faire grossir votre patrimoine, vous devrez gagner en expérience et en professionnalisme. Cela passera bien entendu par un accompagnement par des professionnels dédiés, parmi lesquels l’agent immobilier et le gérant auront un rôle singulier.
Imaginons un cas concret. Vous voulez acheter des studios pour les louer à des étudiants en meublé sous statut LMNP (loueur meublé non-professionnel). Ou vous préférez la location saisonnière à des touristes. Vous allez devoir y consacrer du temps entre les entrées et sorties de locataires, le ménage, l’entretien du mobilier qui s’abime beaucoup plus vite.
Vous l’avez compris : pour gagner beaucoup d’argent, vous avez deux options. Soit vous consacrez du temps à vos investissements. Soit vous déléguez la gestion à une agence immobilière. La sélection des candidats locataires peut aussi être une étape fastidieuse, tout particulièrement concernant la sélection des profils et les vérifications des dossiers. Il faut prendre le temps de vérifier la solvabilité des candidats afin de limiter les risques d’impayés. Il faudrait alors engager une procédure de recouvrement qui peut s’avérer longue et fastidieuse.
Déléguer la gestion locative pour les colocations et locations saisonnières
Une des techniques les plus efficaces pour gagner plus d’argent grâce à l’investissement immobilier locatif consiste à mettre en application la multi-location. Parmi ces stratégies, on compte la location saisonnière ou encore la colocation. Attention au coût ! Pour la location saisonnière, l’agence prend en moyenne 20 % de votre encaissement. Vous signez un mandat de gestion locative. L’agence se charge ensuite de l’encaissement des loyers. Si vous choisissez de faire ces opérations par vous-même, vous parviendrez à gagner bien plus d’argent.
Déléguer la gestion de ses biens auprès d’une agence vous cause moins de tracas
Un autre avantage à travailler avec un cabinet est d’encaisser l’argent des loyers des locataires à votre place. En d’autres termes, vous n’avez plus à vous tracasser de savoir si le locataire paye son loyer. En effet, c’est l’agence immobilière qui va prendre en charge cette partie. Dans le cas où le locataire paye en retard, c’est l’agence qui doit le rappeler et le relancer pour que vous perceviez votre argent. C’est encore une chose en moins à vous occuper.
Déléguer la gestion de ses biens immobiliers auprès d’une agence va vous faciliter la déclaration fiscale.
Votre agence immobilière vous aide aussi pour la déclaration fiscale. Elle remplit notamment le fameux CERFA 2044 pour votre bien immobilier. C’est encore du tracas en moins et du temps à gagner pour vous consacrer à ce qui est vraiment important. Les revenus locatifs sont dans la plupart des cas des revenus fonciers. Vous devez les déclarer chaque année en tant que propriétaire bailleur, même si vous déléguez la gestion de votre bien immobilier.
Un certain nombre de frais sont déductibles de ce revenu locatif. Voici les principaux frais déductibles :
- Charges de copropriété et charges locatives
- Entretien et réparations
- Assurance PNO (propriétaires non occupants)
- Intérêts d’emprunt
- Honoraires de l’administrateur de biens
- États des lieux et rédaction du bail
- Assurance loyers impayés
- Frais de gestion courante
Tous ces frais comptent. C’est encore plus vrai pour un investissement dans l’immobilier ancien. C’est le principe même de la défiscalisation…
Attention aux dispositifs de défiscalisation organisés (Scellier, Bouvard, Pinel, Duflot, Robien). Ces biens sont souvent vendus bien plus cher que leur valeur réelle de marché.
La fiscalité est un des éléments clés pour la réussite de votre investissement locatif. L’agence pourra aussi vous aider à trouver des solutions efficaces, particulièrement en faisant des travaux pour faire de la défiscalisation immobilière.
Quels sont les inconvénients de déléguer la gestion locative à une agence ?
Travailler avec une agence ne présente pas que des avantages. Tout dépend du type de bien, de la situation géographique et surtout de la qualité de l’agence. Et il arrive que l’on ait de mauvaises surprises !
Une agence immobilière ne travaille pas gratuitement. Bien que vous puissiez déduire les coûts de celle-ci de vos recettes pour payer moins d’impôts, ce coût viendra amoindrir la rentabilité de votre investissement. Ces sociétés doivent avoir une carte professionnelle. Rien n’est gratuit en ce beau monde et si vous souhaitez obtenir des services de qualité, vous devrez les payer.
On n’est jamais mieux servi que par soi-même. C’est encore plus vrai dans le cas d’une agence immobilière. Il m’est arrivé de travailler avec certaines personnes qui n’étaient pas sérieuses dans la gestion des biens et des locataires. Des états des lieux d’entrée/sortie mal rédigés, des appartements rendus dans un état dégoûtant sans que j’en sois informé. Bonjour la surprise ! Logique : ce n’est pas leur appartement. Pour eux, c’est juste un mandat parmi des centaines. Ils n’y mettent pas toujours la même rigueur que vous.
Tableau récapitulatif : avantages vs inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Tranquillité d’esprit | Coût (6 à 10 % des loyers) |
| Filtre entre vous et le locataire | Qualité de service variable |
| Gestion des impayés et relances | États des lieux parfois bâclés |
| Aide pour la déclaration fiscale | Mandats trop nombreux par employé |
| Frais déductibles fiscalement | Moins de contrôle sur votre bien |
Combien coûte la délégation de votre appartement auprès d’une agence ?
La délégation de la gestion locative de votre bien immobilier vous coûtera entre 6 % et 10 % des montants des loyers. C’est un coût important. Il doit se justifier par la qualité de service. La réputation de l’agent immobilier compte aussi beaucoup. Vous entendrez parfois parler de “property manager”. Le property manager est l’interlocuteur entre le locataire et vous. Il agit comme un filtre. Vous n’avez plus aucun contact direct avec le locataire.
Le prix de la prestation varie aussi selon les services proposés. La prestation peut inclure plusieurs services :
- Recherche du locataire et visites
- Sélection des dossiers et vérification des pièces
- Édition et envoi des quittances
- États des lieux d’entrée et de sortie
Plus le périmètre est large, plus le tarif est élevé. Logique.
À cela, il faut aussi rajouter d’autres services supplémentaires tels que du conseil, des opportunités. En somme, vous faites le choix de travailler avec des professionnels de l’immobilier qui vous feront aussi profiter de leurs réseaux professionnels et de leur expertise.
Quels sont les risques de gérer soi-même un bien immobilier ?
Si vous décidez de gérer vos biens immobiliers seul, vous vous exposez à plusieurs risques. Le principal ? Vous allez gérer les locataires en direct. Et ce n’est pas toujours un cadeau.
Il n’y aura pas de filtres entre le locataire et vous-même.
Comme il vous paye pour cette location, il arrive parfois que certains soient très exigeants au point que vous deveniez leur obligé. Il s’agit d’une situation assez inconfortable.
Par ailleurs, si vous n’habitez pas près de l’appartement que vous mettez en location, ou s’il y a beaucoup de turnovers, il est évident que vous devrez vous appuyer sur les services d’une société ou d’une tierce personne. Retenez que gérer des biens immobiliers ne se résume pas à envoyer une quittance et encaisser des loyers.
Faut-il déléguer la gestion locative à une agence ? Mon expérience
Les biens immobiliers que je préfère déléguer en gestion
À titre personnel, il y a certains biens que je gère moi-même et d’autres dont je préfère déléguer la gestion locative à une agence. En d’autres termes, je donne un mandat de gestion, pour gestion locative, à une agence immobilière.
Le mandataire va s’occuper de recherche d’un locataire. En effet, trouver un locataire peut être fastidieux. Je vous recommande d’exiger une caution d’au moins un mois de loyer pour sécuriser votre investissement. Les quittances de loyer doivent habituellement être envoyées chaque mois. Elles ne sont pas forcément obligatoires mais si le locataire vous les réclame, alors les agences immobilières avec lesquelles vous travaillez ou vous-même, êtes dans l’obligation de les fournir. L’agence va s’occuper des états des lieux d’entrée et des états des lieux de sortie. Soyez très méfiants sur ceux-ci car il se peut que ces états de lieux ne soient pas correctement réalisés. Vous seriez malheureux si vous retrouviez votre appartement dégradé sans que le locataire indélicat en soit inquiété.
Parmi les biens immobiliers que je préfère mettre en gérance, il y a d’abord les appartements et plus particulièrement les deux pièces.
Jusqu’à maintenant j’ai préféré éviter au maximum tout contact avec les locataires en direct de manière à avoir plus de tranquillité d’esprit. Je pense que limiter les interactions entre les propriétaires bailleurs et les locataires pour le bien loué est une manière efficace de minimiser les risques de tracas. Mieux vaut alors de passer par un intermédiaire.
Par ailleurs, je ne vis pas à proximité de ces biens immobiliers et c’est la raison pour laquelle je préfère les mettre en gestion auprès d’une agence. L’agence va collecter les loyers pour les transférer ensuite.
Si par la suite je me rapproche de mes biens immobiliers, il est assez probable que je m’en occupe moi-même.
Les biens que jusqu’à maintenant je n’ai jamais délégués
Il y a des biens immobiliers qui sont plus difficiles à déléguer et parmi ceux-ci, on peut compter les parkings garages.
Comme il y a plus de turnovers, il peut être compliqué de passer par une agence. Les locataires ont tendance à rester moins longtemps que dans un appartement type T2. Pourtant, il faut savoir qu’un garage requiert la même rigueur qu’un logement lors de la mise en location. Il faut réaliser un état des lieux en bonne et due forme en deux copies, un bail en deux copies. Par ailleurs, il faut mettre en place un virement automatique depuis le compte du locataire. Cela demande du travail et compte tenu des montants, cela n’est pas très intéressant. Une solution existe toutefois, qui serait de négocier un forfait avec l’agence pour la gestion du bien.
Le cas particulier d’un locataire ami ou proche
Je possède également une maison dont le locataire est un très bon ami. Il y a entre nous une forte relation de confiance. Je n’ai donc pas besoin de passer par un intermédiaire pour gérer mon investissement immobilier, car tout se passe très bien depuis déjà quatre ans.
Si vous avez plusieurs biens immobiliers, vous pourriez en tirer un vous-même pour tester si vous êtes à l’aise ou pas avec cela.
Le temps : critère décisif pour choisir entre gestion directe et délégation
Une des questions les plus importantes à considérer quand on se lance dans l’investissement, c’est le temps que l’on va pouvoir y attribuer. Si vous êtes déjà très pris par votre activité professionnelle ou votre vie personnelle, alors vous aurez besoin de réaliser des investissements ne nécessitant que peu d’action de votre part.
Dans le cadre de l’investissement immobilier, il pourra ainsi être judicieux d’envisager l’assistance d’une agence pour déléguer vos biens. Une autre manière de profiter de l’immobilier, c’est l’immobilier papier, en France on pensera notamment aux SCPI ou SIIC ou encore aux REIT (real estate investment trust). Il s’agit d’acheter des parts de sociétés immobilières. Vous ne vous occupez de rien pour la gestion du bien est totalement déléguée à une société professionnelle. Toutefois, il ne faudra pas vous attendre à des niveaux de rendements spectaculaires au travers de cette stratégie. En d’autres termes, les SCPI ne vous permettent pas d’atteindre la liberté financière.
Mon expérience personnelle de la gestion locative déléguée
Pour ma part, j’ai préféré déléguer la gestion locative à une agence pour ne pas avoir à m’en soucier. Malheureusement, cela ne s’est pas toujours bien passé, surtout à cause d’une agence qui prenait des mandats de gestion mais sans réellement suivre. L’employée unique de cette agence gérait (si on peut dire…) plus de 400 biens mis en location ! Comment faire preuve de sérieux dans de telles conditions ! Cette pauvre femme exploitée par sa patronne était au bord du surmenage à cause de la surcharge de travail.
Dans la vie, il faut faire des choix et vous devez toujours penser au fameux couple rendement / risque pour rester cohérent dans vos choix d’investissement. Si vous n’en tenez pas compte, alors vous ne parviendrez pas à gagner de l’argent à long terme.
C’est un des conseils de base qui fait partie de l’ensemble que je transmets à mes clients aux travers de mes formations, et tout particulièrement du PROTOCOLE 4P (les 4 piliers de votre indépendance financière, le protocole 4P s’appuie sur la mise en pratique du frugalisme au quotidien, l’investissement immobilier locatif rentable avec effet de levier, l’investissement en bourse via les intérêts composés et la diversification intelligente de vos investissements).
FAQ : Déléguer la gestion locative à une agence
Combien coûte la gestion locative par une agence ?
Le coût de la gestion locative varie entre 6 % et 10 % des loyers encaissés pour une location classique. Pour une location saisonnière, comptez environ 20 %. Le tarif dépend des services inclus : recherche du locataire, états des lieux, quittances, gestion des impayés.
Est-ce rentable de déléguer la gestion de son bien locatif ?
Oui, déléguer reste rentable dans deux cas. Quand vous habitez loin du bien. Et quand vous gérez plusieurs lots qui demandent du temps. Les frais d’agence sont déductibles fiscalement et compensent partiellement la perte de rentabilité.
Comment choisir une bonne agence de gestion locative ?
D’abord, vérifiez la carte professionnelle, lisez les avis Google, demandez le nombre de biens gérés par employé. Une agence sérieuse ne dépasse pas 100 mandats par gestionnaire. Discutez avec d’autres clients et exigez un mandat de gestion détaillé.
Peut-on déduire les frais de gestion locative des impôts ?
Oui. Les honoraires d’agence sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Cela inclut aussi les frais de rédaction du bail, l’assurance loyers impayés et la PNO. C’est un levier fiscal à ne pas négliger pour optimiser votre investissement locatif.
Quelles sont les alternatives à l’agence de gestion locative ?
En effet, plusieurs solutions existent : la gestion en direct, les plateformes de gestion en ligne (moins chères que les agences physiques), la conciergerie pour la location saisonnière, ou l’investissement en SCPI pour ne plus rien gérer du tout.
Conclusion : faut-il déléguer sa gestion locative ?
Déléguer la gestion locative est un arbitrage entre tranquillité et rentabilité. Si vous débutez avec un seul bien proche de chez vous, gérez vous-même : c’est formateur. Si vous multipliez les acquisitions, habitez loin, ou si la gestion vous stresse, déléguez sans hésiter à une agence sérieuse.
L’essentiel est de bien choisir votre partenaire. Une mauvaise agence vous coûtera plus cher qu’une absence d’agence. Prenez le temps de comparer, de lire les avis, et de négocier votre mandat de gestion. Pour aller plus loin, découvrez aussi ma pire erreur dans l’immobilier et comment investir dans l’immobilier locatif.
À propos de l’auteur : Jérémie Brygo
Tout à la fois investisseur, père de famille, minimaliste, formateur et passionné par les finances personnelles, je suis aussi l’auteur du bestseller Un salaire sans rien faire (ou presque).
Je partage avec vous mes conseils et mes astuces pour gagner de l’argent, investir votre épargne, faire des économies et mieux gérer votre budget. Découvrez mon histoire ICI.
